西安一些多年的歷史遺留城改項(xiàng)目開發(fā)用地，這兩年陸續(xù)迎來了供應(yīng)和項(xiàng)目開發(fā)。

例如：剛家寨、未央棗園、后村、趙村……

現(xiàn)如今，地處經(jīng)開核心的郭家廟城改項(xiàng)目，隨著安置房的回遷，開發(fā)用地也即將迎來重啟開發(fā)。

憑借項(xiàng)目所處的地段優(yōu)勢，這一項(xiàng)目一旦入市，將使得經(jīng)開核心迎來新房供應(yīng)！

01

郭家廟城改項(xiàng)目開發(fā)用地迎來希望

2026年6月1日收盤后，*ST金科發(fā)布了一份《關(guān)于公司對外提供財(cái)務(wù)資助的公告》。

《公告》的大致內(nèi)容是：金科擬與西安經(jīng)開金控、中航信托、西安郭家廟村城改公司等合作方設(shè)立項(xiàng)目公司，合作開發(fā)西安鳳城七路項(xiàng)目。金科與合作方共同為項(xiàng)目提供財(cái)務(wù)資助，金科提供資助的金額不超過0.5億元，期限不超過24個(gè)月，利率12%。

另外，西安經(jīng)開金控、中航信托、西安郭家廟村城改公司資助的金額分別為不超過2.5億元、不超過3.2億元、不超過2.26億元。

根據(jù)協(xié)商結(jié)果，金科擬間接持有項(xiàng)目公司35.063%權(quán)益，西安經(jīng)開金控間接持有項(xiàng)目公司34.937%權(quán)益，中航信托直接持有項(xiàng)目公司28.5%的權(quán)益，中信信托實(shí)際控制的西安郭家廟村城改公司持有項(xiàng)目公司1.5%的權(quán)益。

*ST金科在公告中提到的西安鳳城七路項(xiàng)目，實(shí)際上就是郭家廟城改項(xiàng)目。

郭家廟，是西安城北知名城中村之一，這里曾是打工人的天堂。

早在2008年西安掀起大規(guī)模城改的時(shí)候，郭家廟就被列入改造計(jì)劃范圍內(nèi)。

隨后，經(jīng)歷了農(nóng)民轉(zhuǎn)居民、清產(chǎn)核算與經(jīng)濟(jì)體制改造等之后，2012年村民代表會(huì)議通過了郭家廟改造方案、改造合作協(xié)議，確定西安郭家廟村城改開發(fā)有限責(zé)任公司為改造主體，原計(jì)劃2013年9月完成整村拆除。

但實(shí)際上，郭家廟的改造是2017年11月金科實(shí)質(zhì)性介入之后，2018年才啟動(dòng)拆遷的。

2017年、2018年這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，正好是西安房地產(chǎn)市場火爆的時(shí)候。

整村拆除之后，2020年初項(xiàng)目安置房開工建設(shè)，最開始的時(shí)候項(xiàng)目的安置房建設(shè)順利，2020年8月份的時(shí)候西安市自然資源和規(guī)劃局也發(fā)布了郭家廟城改用地規(guī)劃公示，讓大家一度看到了開發(fā)用地供地的希望。

但是，后來受到疫情、金科的資金等影響，項(xiàng)目未能實(shí)現(xiàn)按時(shí)回遷，商品房開發(fā)用地到現(xiàn)在也就沒有供地。

為了“保回遷”，經(jīng)開區(qū)成立郭家廟村城改項(xiàng)目專項(xiàng)工作組，并引入國企平臺(tái)經(jīng)開金控作為紓困的關(guān)鍵力量，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目安置房部分在2025年底正式回遷，安置住宅面積7.29萬平方米，共596套住房，另外還有1萬平方米的經(jīng)濟(jì)發(fā)展用房。

安置房回遷之后，接下來就是要進(jìn)行商品房部分的開發(fā)。

按照2020年8月份西安市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的《郭家廟村城中村改造項(xiàng)目約86.234畝建設(shè)用地規(guī)劃條件》，項(xiàng)目容積率4.5，建筑密度≤28%，綠地率≥30%，總建筑面積約34.162萬平方米，其中地上建筑面積約25.87萬平方米。

地上25.87萬平方米中，包括住宅21.871萬平方米、綜合辦公8450平方米、商業(yè)2.504萬平方米、幼兒園3150平方米、公建配套3350平方米……

這意味著，剔除7.29萬平方米的安置住宅、1萬平方米的經(jīng)濟(jì)發(fā)展用房（商業(yè)）之后，郭家廟城改項(xiàng)目可售住宅還有將近15萬平方米、可售商業(yè)還有約1.5萬平方米，再加上地下車位等，總貨值更高。

值得注意的是，2025年金科經(jīng)歷了破產(chǎn)重整，西安的郭家廟城改項(xiàng)目已經(jīng)不在金科上市公司的資產(chǎn)里，而是剝離到了信托資產(chǎn)包。

這一次，也是金科與合作方共同承接信托包項(xiàng)目資產(chǎn)并進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。

總之，這一已經(jīng)啟動(dòng)8年的城改項(xiàng)目，經(jīng)歷了種種波折之后，如今終于迎來了開發(fā)用地進(jìn)行開發(fā)的希望，實(shí)現(xiàn)了盤活！

由于該項(xiàng)目占據(jù)真正的經(jīng)開核心，緊鄰地鐵2號線、4號線、熙地港、大融城、未央國際等交通、商業(yè)，因此項(xiàng)目一旦入市將使得西安經(jīng)開核心迎來新房供應(yīng)。

02

西安還有哪些城改項(xiàng)目待盤活？

西安大規(guī)模城改是2007年、2008年的時(shí)候啟動(dòng)的，當(dāng)時(shí)這些城改項(xiàng)目大部分都儲(chǔ)備在西安本土房企手中。

推進(jìn)速度比較快的，前期通過安置房、商品房同步建設(shè)，在開發(fā)用地尚未掛牌出讓的情況之下提前預(yù)售商品房實(shí)現(xiàn)資金回籠，后續(xù)通過補(bǔ)辦手續(xù)，商品房也實(shí)現(xiàn)了交房。

推進(jìn)速度比較慢的，在2013年開始經(jīng)歷了西安對于城改的逐步規(guī)范化以及2014年、2015年樓市艱難時(shí)期，很多項(xiàng)目陷入困境而擱置。

那些陷入困境的城改項(xiàng)目，有的股權(quán)、債權(quán)比較簡單，項(xiàng)目已經(jīng)被大牌房企接手實(shí)現(xiàn)了開發(fā)，保利、萬科、龍湖、金科、融創(chuàng)、金茂、碧桂園、遠(yuǎn)洋、富力等房企基本都有在西安收購城改項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)。

還有一些項(xiàng)目，則由于債權(quán)、股權(quán)比較復(fù)雜，則一直擱置至今。另外，有的大牌房企收購一些城改項(xiàng)目之后，自身在過去幾年的樓市調(diào)整中也陷入到了困境，項(xiàng)目也再次擱置。

因此，西安市場上除了已經(jīng)盤活的城改項(xiàng)目之外，實(shí)際上還有一些待盤活的項(xiàng)目。

金科除了郭家廟城改項(xiàng)目之外，目前信托資產(chǎn)包里還有一個(gè)城改項(xiàng)目，那就是未央湖板塊的草二村城改項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目實(shí)際上就是十五年前的中寶北岸美域，也是一路坎坷，經(jīng)歷多次開發(fā)主體變更之后，目前在金科非上市公司體系的信托資產(chǎn)包里。

同樣是在未央湖板塊，中登的牛王廟項(xiàng)目，2010年左右的時(shí)候就已經(jīng)啟動(dòng)，2011年中登湖景花園項(xiàng)目暨牛王廟城中村改造開工，占地150畝、總體量40多萬平方米，后來中登陷入困境，這個(gè)項(xiàng)目被富力接手，如今富力也陷入了困境。

今年1月底，未央湖街道還組織召開牛王廟城改項(xiàng)目前期工作推進(jìn)會(huì)議，專題研究項(xiàng)目前期投入財(cái)務(wù)情況。街道辦領(lǐng)導(dǎo)、中登地產(chǎn)、中昕國際會(huì)計(jì)師事務(wù)所、陜西智冠律師事務(wù)所等相關(guān)單位負(fù)責(zé)人參加會(huì)議。

在未央湖板塊，還有雅荷藍(lán)灣、王家堡村城改項(xiàng)目（DK-3-1、DK-3-3合計(jì)139畝）等待盤活。

還有浐灞國際港的廣大門城改項(xiàng)目、灞橋穆將王村城改等等，這都是多年前就已經(jīng)啟動(dòng)的城改項(xiàng)目。

這些存量項(xiàng)目的盤活，將使得主城區(qū)的開發(fā)用地進(jìn)一步釋放。

這么一算，主城區(qū)可開發(fā)的用地還不少……