地段與配套為內城資產打底，城市更新、產品力、生態共同賦能，優質住宅兼具長期傳承價值。

張林霞/發自北京

6月9日，由中國房地產報聯合保利發展控股主辦的北京內城核心資產價值論壇，在保利熙瑞“鴻廬”國士館舉辦。

本次活動邀請規劃、建筑、園林等領域專家及業內人士參會，結合北京城市發展布局與海淀區全域規劃，圍繞內城土地價值、城市更新、產品營造、人居標準等議題展開深度研討。活動同期開放項目實景展示區，系統解讀海淀內城核心資產的長期價值與人居發展內涵。

北京內城核心資產價值論壇活動現場圖

論壇提煉出五大核心共識：地段與配套資源是內城資產的價值根基，城市更新是區域發展的核心驅動力，產品力升級是資產增值的關鍵抓手，生態資源持續為板塊發展賦能，優質內城住宅具備資產世代傳承的屬性。

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區域價值躍升，城市更新激活板塊活力

北京房地產市場已邁入存量提質新階段，內城依托優越區位、完善配套與生態資源，持續受到行業關注。中心城區土地資源日趨緊張，低密住宅稀缺性不斷提升，成為支撐區域價值的核心要素。今年海淀供地格局逐步向西傾斜，田村、四季青等西部板塊順勢崛起，聚集了一批高端低密項目。尤其是田村片區，近十年未有住宅用地入市，土地價值愈發突出。

田村兼具內城核心地段與國賓板塊雙重屬性，按照國土空間規劃，當地將打造近山宜居片區，生態條件得天獨厚。片區銜接大西山生態帶、三山五園、長安街政務軸與中關村科創板塊，各類優質資源疊加，發展前景廣闊。

2026年北京城市更新工作全面提速，全市謀劃實施1321個項目，總投資1049.5億元。其中海淀布局99個更新項目，推進力度領跑各區。區域更新聚焦城中村改造、老舊小區提升、產業園區升級、三山五園及京張遺址公園建設四大方向，田村板塊同步納入改造范疇。隨著一批項目相繼落地，區域城市風貌、基礎設施與生活配套將得到全方位提升。

本次論壇分為主旨演講、嘉賓對話兩大環節，業內專家圍繞海淀內城建設、新時代“好房子”營建、景觀營造及核心資產價值等議題展開深入探討。

北京市城市規劃設計研究院鄉村規劃所副所長、教授級高級工程師張爾薇

張爾薇認為，海淀區作為北京經濟發展的壓艙石，也是全市的文化大區、教育大區，西部建成區內空間資源價值尤為顯著。海淀區“十五五”發展規劃提出"服務首都功能上走在前，推動高質量發展上走在前等'七個走在前'”的發展目標，這里會源源不斷的聚集人才、匯聚企業，并帶來新的居住和就業需求。田村板塊是海淀南部建設密度、高度、強度最低的一個區域。這個區域也是公園級別最高、類型最豐富的地區，北側有三山五園和國家植物園。據了解，該區域還將謀劃京西體育第一街的消費新場景。我們期待在保利項目的努力下，為整個田村地區的發展帶來高品質的新增長點。

北京清華同衡規劃設計研究院城市發展策劃研究所所長彭劍波

彭劍波結合北京市“十五五”城市更新政策，梳理片區發展脈絡，提出全新發展定位。他指出，田村片區將打造為城市核心“第五立面區”，重點優化機場航線下方建筑風貌，打造美觀協調的城市“空中封面”，并結合現狀與遠期規劃，解讀片區未來發展形態。此外，海淀優勢教育資源加速覆蓋田村。

02

嘉賓深度論道，共話人居發展與產品打造

嘉賓對話現場交流氛圍濃厚，北京清華同衡規劃設計研究院城市發展策劃研究所所長彭劍波，中國建筑科學研究院好房子首席專家、好房子研究中心主任、建筑設計院總建筑師曾宇，北京林業大學園林學院教授、博士生導師、風景園林學科負責人王向榮，保利北京公司副總經理敬甫，中國房地產報執行總經理、中國城市與區域治理研究院院長張學冬，圍繞“海淀內城十年留白：區域價值重塑時代的產品力答案”等議題展開熱烈探討。

北京內城核心資產價值論壇活動現場圖

專家認為內城核心資產價值取決于以下三個方面：第一是內城的地段和資源；第二是內城的規劃和環境的煥新。因為內城一般都很破舊，它地段沒問題，資源也很豐沛，但就是有點破舊；第三是產品力，是資產價值繞不開的話題。

北京內城核心資產價值論壇活動現場圖

最近這兩年，為什么北京核心區的學區房、老房子價格一路走低。以前沒有好房子的時候，產品力沒有迭代，它憑著自己的地段資源就可以抗跌。現在產品迭代過后，它的價值就下降了。所以說產品力依然是內城資產價值繞不開的話題。地段和資源是內城核心資產的價值基地，城市更新規劃是內城資產的核心推動力，產品力是內城資產價值繞不開的命題，也就是產品迭代。

03

實景全貌開放，多元場景詮釋理想人居內涵

縱觀整個海淀田村板塊，兼具核心地段、稀缺土地、生態資源、城市更新紅利多重優勢，是北京內城當之無愧的價值高地。保利熙瑞便落址于海淀田村核心區位，立足內城國賓板塊之上，坐擁西山文脈，盡攬永引渠濱水綠意，坐擁成熟政務、科創、商業配套，同時深度享受區域城市更新帶來的發展紅利。板塊土地多年斷供、低密屬性稀缺，再疊加頂尖生態與城市資源加持，讓保利熙瑞成為名副其實的北京內城核心資產。

立足這片珍稀熱土，保利熙瑞秉持“十全十美?國仕定局”的營造理念，將東方禮序文化、古典造園意境、千年人文底蘊與當代高階生活場景相融共生，目前項目十大實景場景已全面開放，以看得見的產品力，打造全維度高階人居標桿。

保利熙瑞實景圖

項目周邊道路國仕大道已完成拓寬、線纜入地等改造工程，道路兩側栽種法桐、泰山黑松等植被。田村體育中心、永引渠景觀帶等配套也在加速建設，區域面貌正在顯著提升。社區主入口沿用王府五開間形制，甄選純銅、高端石材等材料，結合瑞獸、非遺照壁、定制燈具等九類工藝，盡顯中式府院的莊重格局。

保利熙瑞實景圖

以東方山水園林為核心，參照古畫意境打造山水景觀，養心溪谷中疊瀑、古松、石板小徑、琉璃茶亭，營造靜謐雅致的休憩氛圍。

打造北京第一個博物館級的會所——鴻廬，包含一廬三館。一廬指為國仕打造的寧靜、養心、從容的會所場景。三館指鴻廬空間中所包含的三類文化場館：博物館、植物館和文史館。博物館指鴻廬中臻藏30件博物，園林中藏有36件珍寶化形；植物館指鴻廬園藝中富含豐富植物物種，運用多株百萬名貴樹種、百余株南北珍木，打造5處養心場景；文史館，指鴻廬會所中館藏36幅古今大家名作，游園其中，體會東方文史帶來的意蘊之美。

此次論壇暨實景品鑒活動，從區域規劃、行業理念、產品實景多個維度，完成對海淀內城價值與傳世人居的解讀。當下房地產行業邁入品質競爭階段，保利發展立足海淀內城稀缺地塊，以央企匠心打磨產品，融合城市更新、生態宜居、人文傳承與圈層生活。未來，保利?熙瑞也將持續作為區域人居標桿，為北京高凈值人群打造可居、可賞、可藏、可傳世的東方府院，書寫海淀內城低密人居全新篇章。