隨著畢業(yè)季來(lái)臨，熱點(diǎn)地區(qū)迎來(lái)租賃旺季。中國(guó)證券報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，以北京為代表的熱點(diǎn)地區(qū)已經(jīng)顯現(xiàn)出租賃旺季特征，主要表現(xiàn)為低價(jià)租賃房源成交較快，租金有所企穩(wěn)。

此外，部分地區(qū)二手房掛牌量出現(xiàn)較為明顯的下降。6月10日，記者調(diào)研北京地區(qū)二手房市場(chǎng)了解到，目前，北京二手房掛牌量已經(jīng)跌至140500套。業(yè)內(nèi)人士表示，一些業(yè)主出現(xiàn)“惜售情緒”。二手房高價(jià)出售遇阻，不少業(yè)主“以租養(yǎng)貸”心態(tài)迫切，紛紛由售轉(zhuǎn)租。

● 本報(bào)記者 董添

住房租賃市場(chǎng)企穩(wěn)

“6月份是傳統(tǒng)住房租賃市場(chǎng)旺季周期（883436），目前北京地區(qū)的住宅租金整體比較穩(wěn)定，應(yīng)屆畢業(yè)生已經(jīng)開(kāi)始聯(lián)系房源，預(yù)計(jì)低價(jià)房源近期會(huì)很快出清。”北京一家房產(chǎn)中介人士告訴中國(guó)證券報(bào)記者。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，一線城市住宅的平均租金已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月環(huán)比上漲。今年5月份，一線城市普通住宅平均租金繼續(xù)修復(fù)，環(huán)比上漲0.16%。今年3月，一線城市住宅平均租金為73.21元/平方米/月，環(huán)比上漲0.34%；4月，一線城市住宅平均租金環(huán)比上漲0.26%。從年內(nèi)累計(jì)漲跌幅看，前5個(gè)月，一線城市平均租金結(jié)束連續(xù)兩年的調(diào)整，轉(zhuǎn)為小幅上漲0.21%。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，6月起全國(guó)高校畢業(yè)季將拉開(kāi)租賃市場(chǎng)傳統(tǒng)旺季的序幕，短期內(nèi)住房租賃市場(chǎng)將延續(xù)結(jié)構(gòu)性行情。一線城市租金企穩(wěn)回升，主要由就業(yè)需求驅(qū)動(dòng)。比如，在北京、深圳的主城區(qū)及產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、人口密集居住區(qū)，租金以溫和上漲態(tài)勢(shì)為主，行情主要集中在半數(shù)左右轄區(qū)。5月份，上海二手房市場(chǎng)升溫帶動(dòng)業(yè)主租賃報(bào)價(jià)預(yù)期抬升，市轄區(qū)租金環(huán)比普遍有所上漲。

平穩(wěn)分化將成常態(tài)

相比一線城市，全國(guó)住房租賃市場(chǎng)整體尚未完全復(fù)蘇，多數(shù)地區(qū)租賃市場(chǎng)未出現(xiàn)明顯回暖行情。

“即便是一線城市，部分地區(qū)的租金也只是企穩(wěn)，距離真正的反彈還需要時(shí)間。熱點(diǎn)地區(qū)遠(yuǎn)郊普通小區(qū)空置率依然較高，核心地段的優(yōu)質(zhì)小戶型相對(duì)搶手。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

從供給端看，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大量租賃房源集中釋放，很大程度上扭轉(zhuǎn)了供不應(yīng)求的格局。二手房高價(jià)出售遇阻，不少業(yè)主“以租養(yǎng)貸”心態(tài)迫切，愿意主動(dòng)讓利快速出租，議價(jià)權(quán)轉(zhuǎn)移到租客手中。此外，保障性租賃住房目前進(jìn)入集中交付運(yùn)營(yíng)高峰，依托國(guó)企土地、專項(xiàng)補(bǔ)貼以及REITs融資等低成本優(yōu)勢(shì)，這類房源租金普遍不高。部分一線城市還針對(duì)畢業(yè)生推出專項(xiàng)房源，以較低的折扣承接剛需租客，直接分流了中端、低端市場(chǎng)化房源的客源。一些運(yùn)營(yíng)主體需要穩(wěn)定的出租率，也打破了過(guò)去私人房東、二房東協(xié)同抬價(jià)的價(jià)格體系。

張大偉表示，需要看到的是，當(dāng)前存量房源改造、長(zhǎng)租公寓持續(xù)放量。老舊小區(qū)、閑置廠房、商業(yè)樓宇批量改造為租賃公寓，過(guò)去二房東高價(jià)包房、主動(dòng)托市的力量消失，市場(chǎng)回歸散戶房東自主定價(jià)。加之租賃資金監(jiān)管收緊，“長(zhǎng)收短付、高進(jìn)低出”違規(guī)模式被禁止，行業(yè)失去杠桿擴(kuò)張能力，不再有炒租、囤房抬價(jià)行為。

短期來(lái)看，畢業(yè)季會(huì)帶來(lái)一波階段性回暖，但在供給壓制、需求平穩(wěn)的大背景下，北上廣深全年租賃市場(chǎng)難有大幅升溫，平穩(wěn)分化將成為未來(lái)數(shù)年的常態(tài)。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，租賃市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)逐步形成。保租房持續(xù)擴(kuò)容、房源供給長(zhǎng)期充足，租金告別過(guò)去單邊上漲時(shí)代，房租收益率穩(wěn)步回落；房東盈利邏輯轉(zhuǎn)向穩(wěn)健長(zhǎng)期持有；租客則擁有更多低價(jià)、合規(guī)租住選擇。

剛改房源去化速度較快

二手房成交方面，部分熱點(diǎn)地區(qū)成交逐步企穩(wěn)。

北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，5月份，北京二手住宅網(wǎng)簽量為15974套，環(huán)比下降10.7%，同比增長(zhǎng)11.9%。不過(guò)，該成交量仍創(chuàng)下近5年同期最高水平。

6月10日，記者調(diào)研北京地區(qū)二手房市場(chǎng)時(shí)從鏈家了解到，目前，北京二手房掛牌量已經(jīng)跌至140500套。

專家認(rèn)為，北京地區(qū)庫(kù)存持續(xù)走低源于兩方面：一是連續(xù)數(shù)月的高成交持續(xù)消化存量?jī)?yōu)質(zhì)房源，剛需與改善房源去化速度加快；二是業(yè)主市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，告別了此前集中拋售的心態(tài)，觀望惜售、由售轉(zhuǎn)租情緒抬頭，新增掛牌尤其是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、地鐵沿線房源數(shù)量銳減。

其他熱點(diǎn)城市也出現(xiàn)類似趨勢(shì)。上海易居房地產(chǎn)（881153）研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向記者介紹，今年5月，重點(diǎn)25城二手房新增掛牌房源為12萬(wàn)套，同比下降幅度達(dá)41%。從存量規(guī)模看，上海等一線城市也出現(xiàn)二手房掛牌量下降的趨勢(shì)。“掛牌量確實(shí)明顯下降了，這是一個(gè)積極信號(hào)，表明市場(chǎng)供需關(guān)系正在發(fā)生變化。這背后有多方面原因，有業(yè)主因價(jià)格撤牌惜售，此外今年以來(lái)市場(chǎng)成交向好，也緩解了業(yè)主急于離場(chǎng)的情緒。”