當小區門口熟悉的保安大爺突然被年輕面孔替換，你可能會覺得哪里不對勁。

這背后是2026年7月1日施行的《超齡勞動者基本權益保障暫行規定》——物業違規聘用超齡人員將被直接處罰，從強制繳納工傷保險到禁止安排危險作業，處罰細則覆蓋未繳保險（欠繳額1-3倍罰款）、違規安排高危作業（可責令停產停業）等六大類違規行為。

新規終結了超齡勞動者“廉價用工、權益無保障”的舊模式，但不同群體的感受截然不同。

對物業企業，每月多掏600-1000元

新規落地，成本壓力最先砸到物業頭上。以深圳為例，一線操作層超齡員工占比超50%（保安35%、保潔25%），傳統“退休返聘+勞務外包+商業保險”模式被打破，單員工每月用工成本增加600-1000元，漲幅約30%。

此前靠超齡人員撐起的低成本人力結構瞬間失衡——保安普遍12小時輪班、保潔涉及高空作業，這些崗位現在必須由年輕員工頂替。

應對策略也分化明顯。頭部企業加速智能化：萬科全國3000多個小區部署智能服務器，AI自動識別電動車違停等50余種異常場景，派單響應時間縮短至2分鐘，效率提升超90%。中小物業資金有限，只能通過“換崗不換人”保留健康超齡員工轉至室內客服等低強度崗位。

物業設施設備智能監控管理平臺界面

調整周期內，部分企業可能面臨淘汰風險。

對超齡勞動者，工傷有保了，但高強度崗位沒了

權益保障的進步實實在在。新規強制工傷保險參保，此前超齡工傷維權“立案難、勝訴不足30%”的困境被終結。工資不得低于最低工資、嚴禁安排危險作業，這些條款讓65歲的保安大爺不用再冒夜班巡邏的險。

但硬幣另一面是高強度崗位的合規清退。夜間值守、戶外巡邏、高空清潔、重物搬運四類崗位不再安排超齡人員。對于依賴這些崗位養家的超齡勞動者，再就業難度極大——人民日報調查顯示部分超齡保潔員存在“不敢休、怕辭退”的焦慮。

好在政策明確“換崗不換人”，健康者仍可留任低強度崗位。

對業主群體，物業費短期不漲，但長期壓力懸而未決

合同期內物業不得擅自漲價，任何漲價需經業主大會表決。住建部門更要求更換超齡人員后一線在崗總人數不減少。短期來看，業主不必擔心物業費被單方面上調。

但長期成本壓力仍在積累。物業費收繳率已從2021年的89%降至2025年的71%，疊加用工成本上漲，物業盈利空間收窄。部分業主擔憂：服務會不會縮水？畢竟此前63.64%受訪者認為物業收費不合理。新規倒逼物業提升效率——智能化設備替代部分人工，若服務品質提升，業主未必吃虧。

法律視角，制度突破與執行挑戰并存

新規核心突破在于不再糾結“勞動關系還是勞務關系”，直接以勞動事實保障基本權益。中南財經政法大學韓桂君教授指出，這填補了法律短板，但需平衡企業轉型成本與就業穩定。落地難點在于：中小物業合規能力弱，監管需避免“一刀切”清退引發失業潮。

誰都不輕松，但方向是對的

綜合看，新規沒有贏家通吃。物業短期承擔成本壓力，超齡勞動者部分就業機會流失，業主面臨服務質量不確定性。但數據已經證明舊模式不可持續：工傷維權勝訴率不足30%、行業收繳率連年下滑。新規倒逼物業從“吃廉價人力紅利”轉向技術驅動，萬科智能巡檢效率提升90%的案例表明這條路走得通。

物業智能巡檢機器人在戶外執行巡邏任務

最終受益的將是公平用工的市場環境和每位走進小區的人。

: https://www.clssn.com/2026/05/25/wap_9975118.html : http://www.xinhuanet.com/politics/20260525/a4e6791b95d045689beefe015f6adc35/c.html : http://news.qq.com/rain/a/20260609A06XGT00 : https://www.news.cn/house/20260526/bb7fd155c7f64bff80321ceb0d2aae04/c.html : https://www.mohrss.gov.cn/xxgk2020/fdzdgknr/zcjd/zcjdwz/202605/t20260525_576893.html : http://paper.people.com.cn/zgcsb/pc/content/202605/25/content_30158985.html : https://c.m.163.com/news/a/KTPMUNND05346RC6.html : http://news.qq.com/rain/a/20260515A0429C00