就在6月8日，住建部在國新辦吹風會上正式解讀了《城市更新“十五五”規(guī)劃》，里面藏著老房子的新機遇，政策明確支持老舊住房開展自主更新，還劃定了清晰的適用范圍。

你家有沒有這樣的老房子？墻體開裂、水管老化，高層住戶上下樓沒有電梯格外不便，還有不少老城區(qū)住宅依舊保留著多戶共用廚衛(wèi)的格局。這類房子住著體驗差，掛牌出售很難賣出理想價格，想動手翻新又擔心流程繁瑣、資金壓力大。如今，這類“食之無味、棄之可惜”的老舊房源，終于迎來了新轉(zhuǎn)機。

這次政策最讓人眼前一亮的地方，就是把房屋改造的主動權(quán)交到了業(yè)主手中，并且根據(jù)政策和經(jīng)驗，這三類房產(chǎn)優(yōu)先納入自主更新試點。這并非簡單的墻面翻新、管線修補，而是從建筑安全、戶型布局到居住配套的系統(tǒng)性改造，既能改善居住條件，也能讓房屋價值逐步回歸合理區(qū)間。

到底哪三類房子能參與試點？“自主更新”和以往的老舊小區(qū)改造有什么區(qū)別？改造的資金又該如何解決？今天就結(jié)合官方規(guī)劃、多地落地案例和行業(yè)觀點，把這些問題逐一講透，干貨內(nèi)容建議收藏。

一、先搞懂：什么是“自主更新”？和以前的舊改有啥區(qū)別？

不少人會疑惑，這和過去的老舊小區(qū)改造難道不是一回事？其實兩者有著本質(zhì)區(qū)別。

以往的舊改，基本遵循“政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一標準”的模式，偏向“一刀切”。大多只做外墻粉刷、基礎(chǔ)管線更換這類基礎(chǔ)工程，住戶想要根據(jù)自家需求調(diào)整戶型、加裝設(shè)施，基本沒有操作空間。

而本次推出的自主更新，核心是堅持住戶為主、政府配套支持，真正做到“我的房子我做主”。具體體現(xiàn)在四個方面：

- 決策自主：業(yè)主可以聯(lián)合鄰里成立更新委員會，戶型設(shè)計、裝修標準、改造方案，全部由全體住戶共同商議確定。

- 實施自主：施工團隊由業(yè)主自主挑選，工程進度、施工質(zhì)量也由大家全程監(jiān)督。

- 籌資自主：資金渠道十分靈活，自有資金、公積金、銀行低息貸款都可以使用，同時還能申請各級財政補貼。

- 權(quán)益自主：改造完成后，房屋原有產(chǎn)權(quán)保持不變，居住品質(zhì)提升、資產(chǎn)增值帶來的收益，全部歸業(yè)主所有。

上海交通大學陳杰教授對此表示，自主更新模式最大的意義，是讓居民從改造的“旁觀者”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皡⑴c者”，把“要我改”變成“我要改”，也是解決老舊住房頑疾的長效方式。

二、頂層設(shè)計來了：“十五五”規(guī)劃劃定改造硬指標

本次住房自主更新，是《城市更新“十五五”規(guī)劃》中的重要組成部分，屬于國家層面的頂層布局，落地力度十足。

規(guī)劃提出“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”的四好建設(shè)框架，目標不是零散的修修補補，而是對整片區(qū)域居住環(huán)境、房屋品質(zhì)進行系統(tǒng)性升級。結(jié)合官方公布的量化指標，未來五年的改造任務(wù)十分明確：

全國計劃新開工改造11.5萬個老舊小區(qū)，重點推進加裝電梯、管網(wǎng)翻新、公共配套完善等民生工程；五年內(nèi)完成約50萬套（間）危舊房整治，重點聚焦安全隱患突出的C/D級危房；同步推進1500個老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)更新，實現(xiàn)區(qū)域功能升級。

住建部副部長秦海翔在吹風會上強調(diào)，本輪城市更新堅持“留改拆”并舉，杜絕大拆大建，核心目標是讓城市住宅更宜居、更安全。在統(tǒng)一規(guī)劃之下，全國多個城市率先啟動試點，針對三類典型老舊房產(chǎn)推行自主更新，目前已經(jīng)形成了不少可參考的成熟案例。

三、劃重點！這3類房子可參與自主更新

結(jié)合青島、廣州、深圳等試點城市執(zhí)行標準，目前明確納入自主更新范圍的主要是以下三類房產(chǎn)，也是老房子問題最集中的品類。

1. 抗震不達標預制板房

這類房源大多建成于上世紀八九十年代，以磚混、預制板結(jié)構(gòu)為主，建筑工藝老舊，抗震標準達不到現(xiàn)行規(guī)范，長期存在安全隱患，也是老城區(qū)最常見的住宅類型。

青島率先將這類房屋納入試點，當?shù)囟鄠€老舊樓棟的業(yè)主自發(fā)組建更新委員會，牽頭推進改造工程。除了加固建筑主體、提升抗震能力之外，不少樓棟還順勢加裝電梯、優(yōu)化公共區(qū)域，住戶的居住體驗得到明顯改善。

2. 非成套住房

這類房屋多指1990年前建成、沒有獨立廚房和衛(wèi)生間的住宅，也就是大家常說的“筒子樓”，多戶共用廚衛(wèi)的布局，極大影響日常居住。

深圳羅湖第一幼兒園宿舍樓就是典型案例，整棟樓均為非成套住房。業(yè)主們自籌資金、自主敲定改造方案，僅僅4個月就走完全部審批流程。改造后每戶都擁有了獨立廚衛(wèi)，住戶徹底告別了共用空間的不便，老人日常起居也便利了許多，房屋的市場認可度也隨之提升。

3. C/D級危房

經(jīng)過專業(yè)機構(gòu)安全鑒定，房屋承重結(jié)構(gòu)受損、整體風險較高的C/D級危房，是本次改造的優(yōu)先整治對象。這類房屋無法保證居住安全，政策允許采用原拆原建的方式改造。

廣州花都區(qū)集群街2號樓棟，經(jīng)專業(yè)機構(gòu)鑒定為D級危房，當?shù)夭捎迷凡鸪⒃分亟ǖ哪Ｊ酵七M改造，全程僅用時9個月。原本危險重重的老樓煥然一新，共用廚衛(wèi)也改造成獨立套間，房屋產(chǎn)權(quán)證全程保持不變，業(yè)主的權(quán)益得到充分保障。

以上三類房產(chǎn)，分別對應建筑安全、戶型功能兩大核心痛點，也是本輪城市更新政策紅利的主要受益群體。

四、改造錢從哪來？多重政策加持，不用愁！

決定改造之后，資金是大家最關(guān)心的問題。針對老舊住房自主更新，國家從公積金、財政、金融三個層面出臺扶持政策，大幅降低業(yè)主的資金壓力。

公積金使用規(guī)則全面放寬：青島允許居民提取本人、配偶以及父母、子女等直系親屬的公積金，資金既可以用于房屋原拆原建，也能支付改造期間的過渡期房租。江蘇等地不僅放開公積金提取限制，還同步提高公積金貸款額度，進一步拓寬低成本資金來源。

中央財政按照區(qū)域?qū)嵭胁町惢~補貼，東部試點城市最高補助8億元，中部最高10億元，西部地區(qū)最高可達12億元，為片區(qū)整體改造提供堅實支撐。

金融端同樣利好不斷，江蘇推出的“城新貸”通過財政貼息，引導銀行累計投放貸款481億元。目前全國多地金融機構(gòu)都推出了老舊房改造專屬低息貸款，融資渠道更加多元。不少業(yè)主參考自有資金30%+公積金20%+低息貸款40%+財政補貼10% 的搭配方式，有效分攤了整體開支。

五、避坑提醒：這4類房子不能參與自主更新

了解完可改造的范圍，也要分清政策禁區(qū)，避免白白耗費精力。根據(jù)各地統(tǒng)一規(guī)則，四類房產(chǎn)明確不納入自主更新試點：獨棟別墅、已列入不可移動文物名錄的建筑、提前納入土地征收與拆遷規(guī)劃的房屋、產(chǎn)權(quán)存在糾紛且無法達成業(yè)主共識的住宅。

在此也提醒大家，全國試點標準大體統(tǒng)一，但各地會結(jié)合本地實際細化執(zhí)行規(guī)則，具體申報流程、材料要求，務(wù)必以當?shù)刈〗ú块T發(fā)布的最新公告為準。

六、改造后，老房子真的能“增值”嗎？

客觀來看，改造帶來的提升體現(xiàn)在居住與資產(chǎn)兩個維度。

居住層面，預制板房補齊抗震短板、非成套住房優(yōu)化戶型、危房完成原拆原建，再疊加加裝電梯、適老化改造等配套工程，老舊住宅的舒適度、安全性大幅提升，居住體驗不輸新房。

資產(chǎn)層面，安全不足、戶型落后是老房子貶值的核心原因，完成自主更新后，房源綜合競爭力增強，在二手房市場的成交價會穩(wěn)步修復。中國人民大學秦虹教授分析，這類價值回升，本質(zhì)是房屋品質(zhì)回歸合理水平，并非短期炒作帶來的虛高溢價。

與此同時，單棟樓棟、單個小區(qū)的改造，還會帶動整片區(qū)域環(huán)境升級，形成聯(lián)動效應。

改造雖好，但這些風險一定要提前規(guī)避。

七、參與自主更新，這4個風險要提前規(guī)避

第一是鄰里共識風險。自主更新需要多數(shù)業(yè)主達成統(tǒng)一意見，前期一定要充分溝通，青島就曾出現(xiàn)過因少數(shù)住戶意見分歧，導致加裝電梯項目停滯半年的情況。

第二是資金監(jiān)管風險。集體改造涉及大額資金，必須設(shè)立專用監(jiān)管賬戶，做到專款專用，有條件的可以引入第三方機構(gòu)監(jiān)督。

第三是工程質(zhì)量風險。務(wù)必選擇具備正規(guī)資質(zhì)的施工單位，簽訂標準合同，明確驗收標準，留存完整憑證。

第四是政策時效風險。各地試點分批次推進，申報窗口期有限，需要及時關(guān)注官方通知，避免錯過政策機會。

八、未來五年，城市更新會有哪些新變化？

站在長遠視角來看，自主更新模式還會持續(xù)優(yōu)化擴容。按照規(guī)劃，老舊小區(qū)、危舊房、老舊街區(qū)的改造任務(wù)會逐年落地，這套業(yè)主主導的更新模式，也會逐步推廣至更多城市。

技術(shù)層面，裝配式裝修、綠色建材、智能家居、無障礙設(shè)計會成為主流，既能縮短工期，也能減少施工污染；制度層面，審批流程、籌資渠道、業(yè)主自治規(guī)則會不斷簡化，讓政策落地更便民。

從樓市整體來看，大量老舊存量住房得到盤活，新房與存量房市場形成互補，也會推動整個房地產(chǎn)行業(yè)朝著平穩(wěn)健康的方向發(fā)展。

本次《城市更新“十五五”規(guī)劃》推出的自主更新政策，為三類老舊房產(chǎn)打開了全新的發(fā)展空間。依托業(yè)主主導、政策托底、多元資金支持的模式，老房子得以完成品質(zhì)升級與價值修復。

這是立足民生需求的長期規(guī)劃，而非短期炒作風口。手里持有對應類型房產(chǎn)的家庭，可以對照政策提前自查，了解當?shù)丶殑t、理性規(guī)劃。順應城市更新的大趨勢，守護好居住安全與生活品質(zhì)，便是最實在的收獲。