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問答462期

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（提問房哥入口）

問：房哥總結(jié)一下，150萬高新上班怎么選？

答：過去150萬總價(jià)是西安買房的最低門檻，高新門檻是200萬，但如今隨著二手房降價(jià)，150萬高新的二手房也能挑了，主要選擇有三條線：

高新區(qū)域，丈八北路沿線，天朗藍(lán)湖樹、玫瑰公館、龍城銘園、利君明天、鴻基新城、春風(fēng)心語、秋月苑都已進(jìn)入預(yù)算內(nèi)，不算周邊頭部小區(qū)，但高新學(xué)區(qū)，房齡較新，戶型選擇多樣。

雁塔區(qū)域，大寨路沿線，華洲城、銘城、恒大城、金輝悅府、融僑城、宏觀府麒麟山等，不少小區(qū)二手房單價(jià)已經(jīng)破萬，確實(shí)城建面貌一般，房齡不算新，但生活便利，距離高新更近。

雁塔區(qū)域，西灃路沿線，融創(chuàng)西安宸院、金地西灃公元、萬科高新華府等，最小面積的三室都進(jìn)入預(yù)算內(nèi)，房齡更近，公元商業(yè)齊全，對于工作在高新錦業(yè)路沿線的重點(diǎn)可看。

房源推薦：

問：200萬預(yù)算四室，紡織城上班，考慮小孩上小學(xué)？

答：由于深處老城區(qū)，紡織城周邊的新房供應(yīng)極少，二手房集中在客運(yùn)站周邊，房齡普遍10年以上，包括高科綠水東城、榮民公園學(xué)府、普華淺水灣等，區(qū)域內(nèi)有民辦濱河，但不劃學(xué)區(qū)，東城六小和東城二校也是普通公辦。

第二個(gè)區(qū)域可以考慮穆將王周邊，200萬預(yù)算，四室，有中鐵建花語城，小區(qū)環(huán)境很好，對應(yīng)延河小學(xué)，向東有中海云錦，算周邊二手天花板小區(qū)，對應(yīng) 東城一小五星分校。

小區(qū)實(shí)景：

這么多年了，紡織城還是那個(gè)樣子，煙火氣十足，新房寥寥無幾，有沒有可能搬出來，往幸福林帶走，無論是金茂幸福曉棠、中建悅廬幸福序，居住環(huán)境，城市面貌，學(xué)校配套都更好。

問：總價(jià)100萬，雁塔區(qū)90㎡小三室如何選，房齡10年，希望學(xué)校好一些？

答：雁塔的面積非常大，如今的曲江和高新都是雁塔區(qū)范圍，比較純粹雁塔二手房小區(qū)，基本都圍繞南三環(huán)沿線，分為電子城片區(qū)和西部大道片區(qū)。

雖然房價(jià)降了不少，但單價(jià)一萬左右的三室，次新小區(qū)，還要求較好學(xué)校，很難同時(shí)滿足，很大可能是一般學(xué)校，且兩室居多。

（總價(jià)100萬附近二手房）

西部大道沿線，融創(chuàng)西安宸院、金地西灃公元、中央公園、萬科高新華府等，總價(jià)預(yù)算要在150萬左右，品質(zhì)差一點(diǎn)的竹園陽光嘉苑、盛世長安在預(yù)算內(nèi)。

電子城周邊，融僑馨苑、世家星城、紫郡長安等二手房也在這個(gè)預(yù)算內(nèi)，新房有辰宮紫云境，產(chǎn)品舊一點(diǎn)，但樓間距大、現(xiàn)房即買即住，100萬預(yù)算小三室很寬裕。

問：不懂就問，交大陸港的口碑到底怎么樣？

答：對于一個(gè)去年剛剛開學(xué)，辦學(xué)時(shí)間不足一年的學(xué)校，師資、生源、管理團(tuán)隊(duì)都在沉淀的情況下，談口碑是沒有基礎(chǔ)的，這和新公司是一樣的，再好的團(tuán)隊(duì)，能否轉(zhuǎn)化為業(yè)績，需要時(shí)間沉淀，沒幾屆畢業(yè)生可不行。

作為港務(wù)區(qū)秦漢北片區(qū)的最重要配套，交大陸港的硬件很不錯(cuò)，且在今年又補(bǔ)齊了高中，是港務(wù)區(qū)第四個(gè)落地的 小初高一體化的學(xué)校，此前是鐵一中陸港、高新一中陸港、陜師大陸港。

學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，基本都是商品房，招商城市主場、梧桐書院、攬閱、綠城桂月云翠、中糧悅筑云朗等，陸續(xù)都在交付，入住率提升也很快。

給交大陸港時(shí)間，秦漢北的發(fā)展還靠這里的成績，畢竟附近還有大量的土地要開發(fā)。

《宰相劉羅鍋》中說：說你行你就行，不行也行，說你不行你就不行，行也不行，交大陸港對區(qū)域意義重大，但不要過高追求學(xué)區(qū)溢價(jià)就行。

問：長安萬科小學(xué)和中學(xué)聊一聊？

答：在長安公辦教育不夠給力的情況下，過去周邊商品房幾乎都是自建的民辦學(xué)校，比如萬科城和師大小學(xué)、初中、萬景和湖濱學(xué)校、雅居樂和湖居筆記小學(xué)，融創(chuàng)和興華小學(xué)等等。

通過開發(fā)商代建確實(shí)短期內(nèi)解決學(xué)位矛盾問題，但遇到民轉(zhuǎn)公政策后，就有很多變數(shù)，比如萬科城小學(xué)，中學(xué)，去掉了陜師大牌子，但辦學(xué)多年，積累了穩(wěn)定的師資和生源，周邊家長依舊愿意高價(jià)買指標(biāo)房，付民辦高學(xué)費(fèi)。

但萬科城配套示交由美林小學(xué)承接舉辦，雖然說是名校+資源整合，但弱小扶持強(qiáng)校，家長并不買單，最新的進(jìn)展是學(xué)校舉辦方承諾六個(gè)不變，包括舉辦者身份、學(xué)校名稱、管理團(tuán)隊(duì)、招生政策、教育理念、秩序等。

且當(dāng)年購房合同上也明確，萬科和師大合作辦學(xué)協(xié)議，有效期到2034年2月，還有八年時(shí)間。

問：熙地港上班，招商林溪書院值得等嗎，愛知中學(xué)怎么樣？

答：從距離上看，這是最近的，市府周邊開發(fā)較早，基本沒有土地供應(yīng)，目前能看的就是徐家灣板塊，前兩年的保利未央璞悅，以及剛剛面世的招商林溪書院。

一路之隔的愛知中學(xué)未央校區(qū)，九月開學(xué)已經(jīng)在招生咨詢，今年的學(xué)區(qū)里就包含招商林溪書院，作為老牌名校跨區(qū)開學(xué)的第一個(gè)分校，期待值很高，學(xué)校細(xì)節(jié)要等九月開學(xué)后才知道。

小區(qū)本身，地是未央城建拿的，招商代建開發(fā)，前者有土地優(yōu)勢，后者有產(chǎn)品優(yōu)勢，算是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，過去這幾年，招商在交付能力，實(shí)景兌現(xiàn)，熟人社區(qū)的營造上非常成功，妥妥的西安一梯隊(duì)央企。

五月鳳城五路的林嶼縵島剛剛清盤，林溪書院接棒，很多人也在等這里，林溪的優(yōu)勢在于產(chǎn)品更新，會(huì)所還會(huì)升級、且小區(qū)地塊更大，景觀有更多發(fā)揮空間。

問：房哥，蓮湖區(qū)房子有推薦嗎，全是老破小，下不去手？

答：城西電工城，城東紡織城，老城更新，處境差不多，進(jìn)來的人出不去，出去的人不回來，蓮湖稍好的是地處二環(huán)邊，北邊是經(jīng)開，南邊是高新，生活交通更便利。

蓮湖區(qū)10年次新房，基本都集中在大興新區(qū)，以大興東路為主干道，旁邊的融創(chuàng)御園、蘭園、天朗大興郡、龍湖水晶酈城、金輝C園、中南青樾等，高層為主，少量帶洋房。

優(yōu)勢是商圈林立，生活極為方便，煙火氣十足，短板是居住密度高，沒有頭部的教育資源，一旦遇到小孩上學(xué)，很多土著第一時(shí)間考慮換房擇校。

目前新房等待供應(yīng)的主要是西電片區(qū)改造，第一個(gè)面世的中天啟悅，產(chǎn)品挺好，高贈(zèng)送四代宅，備案價(jià)高，但首開有15個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠，后續(xù)融投、九臻還有新房面世。

蓮湖作為老城，就地置換需求強(qiáng)烈，但沒有太好學(xué)校是短板，亟待名校+落地官宣。

問：西部大道周邊，婚房需求，200萬預(yù)算新城首府之外還有什么可選？

答：交付時(shí)間最新的就是新城首府和金地中央公園一期，且都是大面積和精裝修，小區(qū)環(huán)境也不錯(cuò)，新城的短板在于地塊太小，且小開發(fā)商后續(xù)在西安沒有項(xiàng)目，物業(yè)沉淀能力有待考驗(yàn)，二選一反而金地臨公園優(yōu)勢更大。

剩下就是繞不開的融創(chuàng)西安宸院，也是精裝修，小區(qū)更大，200萬預(yù)算以高層大面積邊戶為主，選擇房源很多，對應(yīng)的雁塔七小、四中也都是陜師大體系。

這個(gè)周邊的房子很多人都是當(dāng)首套自住，一旦預(yù)算充足，就會(huì)考慮置換到高新或者曲江，區(qū)域上限不高，還是要考慮流通性，融創(chuàng)流通性比新城也要好，具體分析有文章可看：

提問房哥

今年，我從業(yè)第11年，最大的感觸是買房人的進(jìn)步，大家在知識(shí)，認(rèn)知，尤其是風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)上，相比十年前，有質(zhì)的飛躍。

對我們而言，專業(yè)與理性的價(jià)值被重新重視，房哥也將重新出發(fā)，聚焦買房咨詢服務(wù)，長期主義，買家立場，理性溝通，互助互利。

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作者：Kikyo

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