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一周兩場“王炸”土拍

剛剛，深圳又一場“王炸”土拍落幕，再次刷新前海宅地樓面價天花板。

6月12日，前海桂灣宅地T201-0233拍賣，9家房企經(jīng)過300輪角逐，最終以35.25億元總價成交，樓面價9.59萬/m2，溢價率114.29%。

這已經(jīng)是深圳第二場“王炸”土拍，6月5日深圳灣地塊剛剛炸場，樓面價站上10.86萬/m2，土地單價全國名列前茅。

如果放在過去，這或許只是一則房地產(chǎn)新聞。但如果放在當下中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的大背景下，這兩場土拍所釋放的信息，遠比土地本身更值得關注。因為資本從來不會無緣無故地涌向一個地方，土地不會說話，但資本會。

為什么全國都在縮表，深圳卻在被瘋狂加倉？短短一周內(nèi)，資本對深圳核心資產(chǎn)瘋狂搶籌，全國型地產(chǎn)公司爭相重倉深圳，這是市場在釋放什么信號？

第一、市場不缺錢，缺的是核心避險資產(chǎn)

現(xiàn)代經(jīng)濟史，本質(zhì)上也是一部信用擴張史。

在凱恩斯主義指引的現(xiàn)代經(jīng)濟學下，通過適度通脹來刺激經(jīng)濟幾乎是不可逆的趨勢。

這也注定了：長期看，持有資產(chǎn)比持有現(xiàn)金更吃香，單純持有現(xiàn)金只會讓你成為那個最穩(wěn)的輸家。

6月10日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，5月份全國CPI同比上漲1.2%，PPI同比上漲3.9%。說明市場對“從通縮走向溫和通脹”的信心正在增強。

一旦這個趨勢形成，家庭資產(chǎn)配置就會面臨抉擇：是繼續(xù)持有現(xiàn)金，還是開始重新配置資產(chǎn)。

事實上，一場史無前例的存款“大搬家”已經(jīng)上演。

有機構(gòu)測算，全年居民定期存款到期規(guī)模約75萬億元。在利率下行背景下，資金被迫尋找新出口，一季度末公募FOF規(guī)模大增33%至3249億元，至少已有10只公募FOF實現(xiàn)“一日售罄”。（公募 FOF ：指公開募集的基金中基金，其核心定義是將80%以上的基金資產(chǎn)投資于其他公開募集的基金份額）

而更敏銳的資本已重新鎖定一線城市核心資產(chǎn)。經(jīng)歷五年調(diào)整，一線城市核心資產(chǎn)基本探底，租金回報率歷史性地跑贏30年期國債收益率，高盛與摩根大通等國際投行也接連看多。

總之，市場并不缺錢。

居民手里有錢，機構(gòu)手里有錢，央企、國企手里也握著大量資金。真正稀缺的，是核心避險資產(chǎn)。

第二、為什么全國型地產(chǎn)公司爭相重倉深圳？

如果把視角再拉高一點。

我們會發(fā)現(xiàn)：資本押注深圳，是因為財富創(chuàng)造能力，以及財富創(chuàng)造能力背后帶來的購買力。衡量一個城市真正價值的標準，不是它今天擁有多少財富，而是它未來還能創(chuàng)造多少財富。

回顧過去二十年中國財富版圖的變化，你會發(fā)現(xiàn)一個規(guī)律：幾乎每一次新的財富浪潮，深圳都站在最前沿。

互聯(lián)網(wǎng)時代，深圳誕生了騰訊；智能硬件時代，深圳誕生了大疆；新能源時代，深圳跑出了比亞迪；醫(yī)療科技時代，深圳成長出邁瑞醫(yī)療。

而今天，當人工智能、機器人、低空經(jīng)濟、先進制造、生物科技成為新的產(chǎn)業(yè)風口時，深圳依然是全國最活躍的創(chuàng)新中心之一。

2025年全球創(chuàng)新指數(shù)世界百強創(chuàng)新集群榜單中，“深圳—香港—廣州”創(chuàng)新集群首次超過東京—橫濱，成為全球第一大創(chuàng)新集群。

這個排名含金量極高，不僅要看PCT國際專利申請量、科學論文發(fā)表量，還要看風險資本交易量。而深圳最強的地方，就是能同時完成技術創(chuàng)造、科研產(chǎn)出和資本轉(zhuǎn)化。

還有一些數(shù)據(jù)，如R&D經(jīng)費投入強度、專職科研人員規(guī)模、PCT國際專利申請量等，深圳均位列全國第一名。

資本的嗅覺是敏銳的，表面上是搶占深圳核心地塊，背后真正押注的是深圳下一輪科技財富周期。

更值得關注的是，經(jīng)過這一次土拍，前海的價值，正在進入重估期。

02

前海開啟價值兌現(xiàn)

深圳灣和前海桂灣接連被資本選中，背后有一個更值得思考的問題：

為什么深圳灣可以賣到20萬/㎡，頂級產(chǎn)品甚至接近40萬/㎡，而同為核心的前海，與之相差了一個梯隊。

未來，前海有沒有機會抹平與深圳灣的巨大價差？

這其實是資本市場一個非常普遍的規(guī)律：價值的兌現(xiàn)，永遠滯后于價值的形成。

深圳灣就是典型的例子。

2009年前后，后海剛剛啟動建設時，很少有人相信，這片填海區(qū)會成為今天深圳豪宅市場的價值錨。

但后來的結(jié)果大家都看到了。

深圳灣的高價格，本質(zhì)上是上一輪移動互聯(lián)網(wǎng)、總部經(jīng)濟和科技財富集中兌現(xiàn)后的結(jié)果。

前海今天所處的位置，很像當年的深圳灣。它的核心價值已經(jīng)形成，但資產(chǎn)價格還沒有完全反映出來。

今天，深圳正在迎來新的財富遷移：從深圳灣，走向前海。

很多人容易把前海理解為另一個深圳灣，事實上，兩者并不相同。深圳灣代表的是總部經(jīng)濟時代，鏈接的是企業(yè)總部，前海代表的是開放經(jīng)濟時代，鏈接的是全球資本。

深圳灣代表深圳過去二十年的財富兌現(xiàn)，前海則代表深圳未來二十年的財富創(chuàng)造，這也是兩者最大的區(qū)別。

尤其是桂灣資產(chǎn)，更值得看好。

近一年內(nèi)，桂灣連續(xù)兩次以高溢價土拍打破市場沉寂，說明資本對前海的價值重估，正是從桂灣開始。

在深圳的戰(zhàn)略藍圖中，全市僅規(guī)劃了兩個金融中心：一個是福田，另一個就是桂灣。

福田主內(nèi)：依托深交所、風投創(chuàng)投、香蜜湖新金融中心，服務的是國內(nèi)資本市場、本土金融體系和企業(yè)上市融資

桂灣主外：依托前海深港合作區(qū)，它直接對接香港、鏈接國際資本、引入國際規(guī)則，是推動金融開放的重要窗口，這也讓桂灣有了更大的想象空間。

科技負責創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)增量，金融負責放大財富效應。以桂灣為代表的財富印鈔機，帶來的將是指數(shù)級的財富裂變。

一個城市真正的高度，往往就取決于金融和科技，桂灣剛好處在兩股力量的交匯點上。

隨著西部金融與科技勢能的釋放，前海桂灣的價值將比肩深圳灣。

對于聰明資金來說，最好的階段往往出現(xiàn)在價值已經(jīng)形成、價格尚未完全兌現(xiàn)的時候。

03

前海價值重估，誰站在前排？

在資本對前海桂灣的重估過程中，市場上的“聰明錢”也率先投出選票。

今年4月，作為桂灣核心地段的標桿項目，招商海晏府以約14.2萬/㎡的備案均價入市，直接刷新前海新房價格天花板。

市場上一度出現(xiàn)了兩種截然不同的聲音：

一部分人驚呼“前海重回巔峰”，而另一部分人則產(chǎn)生質(zhì)疑，認為“這個價格，不如去買深圳灣或者香蜜湖的二手房”。

最后，市場用成績給出了答案。開盤當天，招商海晏府首推的108套房源，在短短兩個小時內(nèi)便實現(xiàn)了九成去化，這種掃貨速度刷新了市場對桂灣的認知。

據(jù)悉，海晏府6月30日即將加推二批次新品，也是項目最后的43套房源，建面約193㎡的全景艙戶型。放在6月12日桂灣土拍熱度之下，海晏府注定將再次掀起一場頂豪的爭搶熱潮。

作為前海首個新規(guī)作品，海晏府占據(jù)了桂灣最后一塊頭排河景住宅用地。容積率約3.1，限高80米，只做151套住宅，沒有復雜配建，也沒有底商干擾，只為純粹居住而生。

這種資源，在整個桂灣幾乎不可復制，因為土地不會再增加，頭排資源也不會再出現(xiàn)。對于真正稀缺的資產(chǎn)而言，價值往往不來自建筑本身，而來自它所占據(jù)的位置。

概念方案示意圖，非交付標準，最終以買賣雙方簽署的交易文件及實際交付為準

過去很多年，人們習慣用房價判斷城市價值。而今天，越來越多資本開始反過來思考。

先判斷城市，再判斷板塊，最后判斷資產(chǎn)。一周之內(nèi)，兩場高溢價土拍連續(xù)上演。資本真正爭奪的，從來不是土地，而是深圳未來二十年的財富創(chuàng)造能力。

當資金頻頻涌入深圳，當科技與金融在桂灣交匯，前海的價值兌現(xiàn)已不可阻擋，正在成為這場財富重估的重要起點。那些擁有稀缺資源、占據(jù)核心位置、具備不可復制屬性的資產(chǎn)，往往會率先被市場發(fā)現(xiàn)。

這或許才是本輪深圳土地市場熱度背后，最值得關注的信號。