今年全深圳已公布出來的拍地，含金量最高的3塊地，正在一輪輪刷新市場對核心區(qū)的估值。

先講桂灣。前海桂灣T201-0233地塊，12日下午剛剛落槌，樓面價(jià)約9.59萬/㎡，刷新了前海的記錄。去年旁邊的T201-0232地塊，還是以84,180元/㎡樓面價(jià)成交。桂灣接下來肯定也要賣15-16萬以上了。

再說上一周粵海街道科技園地塊。保利以57.72億競得南山粵海街道一宗宅地，291輪競價(jià)，樓面價(jià)約10.87萬/㎡，溢價(jià)率150.74%，刷新深圳住宅樓面價(jià)紀(jì)錄，也是全國住宅（非別墅）樓面價(jià)新高?？萍紙@都已經(jīng)要賣17-18萬多了。

地王連續(xù)出現(xiàn)，等于是把一件事擺到了臺(tái)面上：核心區(qū)的地價(jià)在重估，核心區(qū)的地價(jià)體系在重塑。這不是今天才發(fā)生的事，但在地王出現(xiàn)之后，會(huì)變成一個(gè)所有人都看得見的坐標(biāo)。

桂灣在漲，科技園在漲，那對于深圳土地價(jià)值最高的后海來說，這塊地現(xiàn)在應(yīng)該值多少錢？

后海值多少錢，地價(jià)已經(jīng)回答了

6月5日，保利以57.72億競得南山粵海街道一宗宅地。經(jīng)過291輪競價(jià)，樓面價(jià)約10.87萬/㎡，溢價(jià)率150.74%。刷新深圳住宅樓面價(jià)紀(jì)錄，也是全國住宅（非別墅）樓面價(jià)新高。

今天的桂灣拍地，同樣經(jīng)過291輪競價(jià)成交，291輪是什么概念？不是一家房企的判斷，是幾十家房企算過賬之后搶出來的數(shù)字。

10萬+的樓面單價(jià)，建安、精裝、利潤加進(jìn)去，未來售價(jià)的底已經(jīng)擺在那里了。保守十七八萬？定位再高些就是20萬+。

桂灣和科技園本身主要發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，產(chǎn)業(yè)屬性強(qiáng)，但居住屬性和配套成熟度來說，都要弱于后海，科技園都拍出了10萬+樓面價(jià)，后海呢？

可以換個(gè)角度思考下：桂灣是前海的金融核心，科技園是南山的產(chǎn)業(yè)心臟，但只有后海是唯一把"總部經(jīng)濟(jì)+濱海住宅+城市頂配"三者同時(shí)疊滿的地方。這里的每一塊指標(biāo)都在天花板，這里沒有短板。科技園和桂灣的天花板已經(jīng)被捅破，那后海的天花板，只可能更高。

后海，是整個(gè)是中國現(xiàn)在的科創(chuàng)引擎，聚集了騰訊、阿里、中國電子等500強(qiáng)企業(yè)總部在這里。它還是整個(gè)中國目前科創(chuàng)力量最聚集的地方，聚集到了許多具有國際視野，包括非常有實(shí)力的做AI、及機(jī)器人的一些新興產(chǎn)業(yè)新貴。

它吸引的是現(xiàn)在新興產(chǎn)業(yè)，不管做機(jī)器人還是做 AI， 這種新興產(chǎn)業(yè)的新貴都聚集在這樣的一個(gè)后海。科創(chuàng)力量最強(qiáng)，就能吸引全球新貴，騰訊、阿里、字節(jié)跳動(dòng)、招商銀行全球總部、C塔394米、中國電子總部，深圳最密集的地標(biāo)群就在這。

近80家世界500強(qiáng)和行業(yè)龍頭扎堆，塔尖人群的購買力不是一個(gè)數(shù)字能概括的。后海本身從很多年前就是頂級豪宅區(qū)，深圳最豪宅最聚集的地方，它在這里積累的新錢老錢都是最多的。

但后海最大的稀缺不是購買力，是供應(yīng)。

上一次后海核心區(qū)出讓住宅用地是什么時(shí)候？十二年前。不是招商12年沒做新盤，是后海12年沒出過住宅用地。供應(yīng)端斷供了整整一輪——上一個(gè)買后海新房的人，孩子今年該上初中了。

與此同時(shí)，深圳豪宅市場在回暖。新房一季度同比漲超30%，3000萬以上豪宅一季度成交168套，同比漲155%。資金在往核心區(qū)走——外地資金、香港回流、資產(chǎn)配置型買家，三條線同時(shí)對準(zhǔn)深圳灣后海。

還有一層：十幾年里，“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)迭代了好幾輪。上一批后海新房入市的時(shí)候，豪宅的邏輯還是大面寬、高裝標(biāo)、夠氣派。這些年深圳其他片區(qū)的新盤一個(gè)比一個(gè)卷——空間可變、社區(qū)場景、垂直分區(qū)、景觀面最大化。

購房者的眼光不是天生高的，是被市場養(yǎng)出來的。后海12年沒出過新盤，意味著這十幾年的產(chǎn)品迭代，后海一步都沒跟上。

供應(yīng)在縮，購買力在放大，需求的標(biāo)準(zhǔn)還在往上走。三個(gè)方向同時(shí)加壓——后海不只是“少”的問題。而保利拿下的那塊地，最快也要3年后才能入市。后海的住宅窗口，就這么大。

12年等一塊地，該出什么產(chǎn)品？

后海12年沒有住宅供應(yīng)，因此后海招商璽這塊地一出來，市場就普遍預(yù)期招商會(huì)投入很高級別的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。

招商在深圳的上一個(gè)璽系作品是太子灣招商璽，交付被業(yè)內(nèi)稱為“深圳樓盤交付天花板”——全地庫滿吊，蘭黛灰石材公區(qū)，室外恒溫泳池。

去過現(xiàn)場的人，印象最深的不是配置清單，是質(zhì)感。石材的收口、燈光的層次、過道的尺度，不是堆料能堆出來的。

招商1000多個(gè)項(xiàng)目里，璽系標(biāo)準(zhǔn)只有19座，直接以“招商璽”冠名的旗艦作品，更是只有5座。后海招商璽，就是這第五座。

后招招商璽上次首推1棟，開盤當(dāng)天全部日光，再次證明深圳頂豪客戶對招商璽系的品牌認(rèn)可。

2棟主推188/237/247㎡，三個(gè)戶型各36套，合計(jì)108套。類板樓設(shè)計(jì)，三面看海，標(biāo)簽“觀海旗艦”。后海看海的資格每年都在縮，2棟的這三面海景，十分難得。

而且，2 棟所有戶型含電梯廳得房率超90%，同片區(qū)豪宅沒人比得過。

三個(gè)面積段——

188㎡：二批次新增的面積段，比一批次起步面積小，也是全小區(qū)最小的戶型，深圳核心區(qū)200m2以下的戶型之王。

劃重點(diǎn)：戶型結(jié)構(gòu)可定制裝修做三房或者四房。類板式南向，全明無暗房，餐客連陽臺(tái)，主臥帶獨(dú)立套房。90%左右的實(shí)用率，客廳開間足夠。

237㎡：深圳核心區(qū)唯一南北通透的戶型，四開間朝南，9.2 米客餐廳連 12 米弧形觀景陽臺(tái)。雙面海景，東北向看春筍、深圳灣一號(hào)等深圳最好的城市景觀，西南向高區(qū)可眺太子灣開闊海景。

247㎡：后海招商璽最大的戶型，全景艙戶型，每一扇窗外都是深圳最頂級的景觀。L型大陽臺(tái)，海景面最寬。

270環(huán)幕視野，59m全景采光周長，搭配62m2云端無界iMAX巨幕方廳和18m轉(zhuǎn)角陽臺(tái)；東北向深圳灣海景和深圳灣城市封面，東南向是深圳歌劇院和東角頭海景，隔海相望香港。

后海12年等一塊地，該出什么面積段？小了對不起地段，大了對不起稀缺。188到247，是招商給出的答案。

此外，后海招商璽戶型采用框架結(jié)構(gòu)，室內(nèi)幾乎沒有剪力墻和框架柱，非承重墻全部可打，兩房到五房靈活轉(zhuǎn)換。

背后邏輯：買后海的人大概率住十年以上。十年里家庭結(jié)構(gòu)會(huì)變——孩子出生、父母同住、孩子獨(dú)立、二人世界。戶型應(yīng)該跟著人變，而不是人遷就戶型。

深圳豪宅的常規(guī)做法是：開發(fā)商把戶型做到極致，業(yè)主買定離手。優(yōu)點(diǎn)是交付即入住，拎包就行。缺點(diǎn)是——十年后你的家庭結(jié)構(gòu)變了，戶型沒變。要么將就，要么換房。

招商璽的做法反過來：給你一個(gè)框架，空間怎么分，你自己定。前期可以做大客廳，住得敞亮；后期需要多一間房，打一面墻的事。不是每個(gè)開發(fā)商都敢這么干——戶型定死了，交付標(biāo)準(zhǔn)容易控；戶型開放了，前期設(shè)計(jì)要考慮的事情一大堆。

——不是每家開發(fā)商每個(gè)樓盤都會(huì)這么干，但璽系值得。

小區(qū)還有一個(gè)設(shè)計(jì)：整體抬高20米，四棟住宅浮在甲板上。

20米是什么概念？大概7層樓的高度。站在花園里，你的視線已經(jīng)越過了街面的車流和行人，看到的是遠(yuǎn)處的天際線。

項(xiàng)目依托抬高 20 米的“超級底盤”，將花園及會(huì)所抬升至架空層，打造垂直會(huì)所和超級公區(qū)，實(shí)現(xiàn)車行流線與歸家動(dòng)線的物理分割，確保住宅區(qū)的隱私性與靜謐感。

日常生活中不可或缺、但又多少會(huì)對居住品質(zhì)產(chǎn)生干擾的“硬件”，全部被安置在甲板之下，與業(yè)主的生活動(dòng)線做了徹底分離。甲板之上，是完全留給業(yè)主的純粹生活區(qū)，3000㎡浮島花園+2500㎡主題會(huì)。

關(guān)于價(jià)格——

周邊二手房10萬+起步，樓齡十年往上。你拿10萬+買到的是十年前的產(chǎn)品、十年前的戶型、十年前的社區(qū)規(guī)劃。

距離700米的恒裕濱城二期掛牌20萬+，周邊深圳灣一號(hào)、悅府二手也在20萬區(qū)間。而科技園剛拍地塊樓面價(jià)10.87萬，建安上去保守十七八萬——這是還沒蓋的房子已經(jīng)到了這個(gè)價(jià)。

今天前海桂灣T201-0233的土拍結(jié)果出爐，又給深圳灣沿線的定價(jià)體系添上新的砝碼——核心區(qū)地價(jià)每一次刷新，都在把存量新房的性價(jià)比往前推一步。

核心區(qū)的價(jià)格體系已經(jīng)在這里了。二手有二手的邏輯，新房有新房的錨。后海的定價(jià)權(quán)不取決于單一項(xiàng)目，取決于整個(gè)片區(qū)的價(jià)值共識(shí)——而粵海10萬+的樓面價(jià)，剛剛把共識(shí)又往上推了一格。新房品質(zhì)+海景2棟的價(jià)位段會(huì)落在哪里，市場會(huì)給出答案。

誰在看這個(gè)盤

1、新貴——互聯(lián)網(wǎng)、科技產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)等新貴，他們都是眼光獨(dú)到非常挑剔的，為什么會(huì)選擇后海？因?yàn)楹蠛Ｊ悄仙降暮诵模强苿?chuàng)中心，整個(gè)深圳的科創(chuàng)引擎，他們要選那種國際大都市感覺的區(qū)域，只能選后海。

2、整個(gè)后海的老錢——后海二手樓齡基本十年往上，想換新房、想要海景的改善客戶，后海能選的新房只有招商璽。

現(xiàn)在住的后海二手房，戶型是十年前的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)在老化，社區(qū)在變舊。不是住不下去，是心里清楚還有更好的。188到247㎡的海景戶型，恰好卡在這個(gè)需求上——從舊換新，從城景換海景，一步到位。

3、一直想入主后海頂豪區(qū)及招商璽系品牌追隨者的人群

對于很多想入主后海的頂豪客戶，上批推售沒買到的客戶不在少數(shù)，這次加推2棟108套，三面看海，面積段滿足更多需求。

而且上次購買的客戶，有約3成是老客戶復(fù)購的，招商璽本身是有一些品牌追隨力的，這類客戶1棟開完沒搶到，很多人就在等2棟。

4、關(guān)注后海窗口期的人——后海12年不出地，下一塊什么時(shí)候出，沒人知道。對于把后海作為資產(chǎn)配置選項(xiàng)的人來說，現(xiàn)在這個(gè)窗口可能是12年來最確定的一次。后海的地不會(huì)再多了。

而前海桂灣今天土拍的熱度，也會(huì)讓更多人意識(shí)到：不只是后海，整個(gè)南山環(huán)海的住宅用地都在被爭搶。窗口不是某個(gè)片區(qū)的窗口，是整條海岸線的窗口。

后海招商璽一棟加推就日光，這就是市場給出來的認(rèn)可。

2棟108套，能夠看到深圳最好的城市景觀，以及能看到深圳最貴的海景，這次的屬于海景景觀樓王。同時(shí)，豪宅市場也已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)全面爆發(fā)的時(shí)期。

后海12年不出地，出來的盤大家自然會(huì)看。值不值得買，對不對胃口，看了再判斷。