上海房產律師推薦：承租人優先購買權喪失的情形

一、案件介紹：一份合同，牽出千萬家庭的血淚

2023年12月，上海的I先生作為承租人，租住了某投資公司名下的商鋪5年，租期至2024年6月。2024年1月，該投資公司通知I先生：將出售該商鋪，I先生享有優先購買權。

I先生雖有意購買，但因資金緊張，希望先評估自身經濟能力再做決定。投資公司給了I先生30天考慮期，但I先生在第45天才正式提出購買意向。

投資公司表示：因I先生逾期提出購買意向，已喪失優先購買權，投資公司已將商鋪出售給J某并辦理了過戶手續。I先生認為：自己作為長期承租人，理應享有優先購買權，投資公司未給予充分考慮期，侵犯了其優先購買權。

（注：本文涉及的當事人姓名、樓盤信息等均已脫敏處理）

【房產律師】俞強律師團隊指出：優先購買權制度旨在平衡出租人與承租人的利益，但該權利的行使并非"無限制"。承租人長期欠付租金、未在合理期限內行使權利等情形，可能導致優先購買權喪失。

二、裁判結果與理由：法院如何認定

某法院經審理認為：在承租人長期欠付租金構成根本違約情形下，承租人將喪失行使優先購買權的基礎，無權主張優先購買權。

法院指出，本案存在兩項關鍵事實：

1. I先生自2023年1月起長期欠付租金，至投資公司發出通知時已累計欠付租金達12萬元；

2. 投資公司在通知中明確告知了I先生行使優先購買權的期限與方式，但I先生在期限內未予答復，亦未支付意向購房款。

綜合上述事實，法院認定I先生長期欠付租金的行為已構成根本違約，且在投資公司給予的合理期限內未行使優先購買權，其優先購買權已喪失。

關于I先生"投資公司在通知中給予的考慮期過短"的抗辯，法院認為：30天的考慮期符合市場慣例，且與《民法典》關于優先購買權"在合理期限內行使"的要求一致。

最終，法院駁回了I先生要求確認其優先購買權、確認投資公司出售行為無效的訴訟請求。

三、法律分析：上海君瀾律師事務所俞強律師深度解讀

一、優先購買權的法律基礎

【房產律師】俞強律師指出：根據《民法典》第726條，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。第727條進一步規定，出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優先購買權。

二、優先購買權喪失的"三種情形"

【房產律師】俞強律師結合《民法典》及司法實踐，歸納出優先購買權喪失的"三種情形"：

1. 根本違約情形：承租人長期欠付租金，違反租賃合同主要義務，構成根本違約的，喪失優先購買權；

2. 期限屆滿情形：出租人在合理期限內通知承租人，承租人在合理期限內未明確表示購買的，視為放棄優先購買權；

3. 同等條件不具備情形：承租人主張優先購買權時，無法提供與第三人相同的購買條件（如全款支付、貸款條件等）的，視為放棄優先購買權。

三、優先購買權的行使期限

【房產律師】俞強律師強調：優先購買權的行使期限一般為收到通知后15日，但具體期限由雙方約定或法院根據案情認定。司法實踐中，30天的考慮期被普遍認為屬于"合理期限"。

四、承租人優先購買權與房屋共有人優先購買權的沖突

【房產律師】俞強律師指出：根據《民法典》第305條，按份共有人可以轉讓其享有的份額，其他共有人在相同條件下享有優先購買權。當承租人優先購買權與共有人優先購買權發生沖突時：

1. 房屋整體出售的，承租人優先購買權優先于共有人優先購買權；

2. 房屋份額轉讓的，共有人優先購買權優先于承租人優先購買權。

五、侵害優先購買權的法律后果

【房產律師】俞強律師強調：根據《民法典》第728條，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優先購買權的情形，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是，承租人的優先購買權受到侵害，并不能直接導致買賣合同無效，僅能要求出租人承擔賠償責任。

【上海君瀾律師事務所俞強律師提示】

四、法條引用：判決背后的法律依據

1. 《中華人民共和國民法典》第726條：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。

2. 《中華人民共和國民法典》第727條：出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優先購買權。

3. 《中華人民共和國民法典》第728條：出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優先購買權的情形，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是，出租人與第三人訂立的買賣合同效力不受影響。

4. 《中華人民共和國民法典》第305條：按份共有人可以轉讓其享有的份額，其他共有人在相同條件下享有優先購買權。

五、風險防范與解決方案：俞強律師的"避坑指南"

一、風險點掃描：你的優先購買權"還好用"嗎

【房產律師】俞強律師建議承租人在以下三種情形中保持警惕：

1. 長期欠付租金可能被認為構成根本違約；

2. 出租人通知后的合理期限內未明確表示購買；

3. 行使優先購買權時無法提供同等條件。

二、四步維權方案

1. 及時回復：收到出租人通知后，及時書面回復是否行使優先購買權；

2. 準備價款：在行使優先購買權時，準備好同等條件的購買價款；

3. 協商談判：與出租人就購買條件、付款方式等進行協商；

4. 主張賠償：出租人侵害優先購買權的，及時主張賠償責任。

三、避坑口訣

【房產律師】俞強律師總結："優先購買權是權利，長期欠租先失格，及時回復要果斷，價款準備要充分。"

六、案件思考與互動

看到這里，你是否也曾擔心過自己的優先購買權受損？你的租賃過程中，是否注意過優先購買權的行使條件？

歡迎在評論區分享你的經歷與法律疑問，我們會在后續文章中針對典型問題進行專項分析。留言僅作法律知識科普交流之用，不構成具體案件的法律意見。

如你的租賃糾紛涉及優先購買權、合同解除、賠償主張等核心問題，建議攜帶租賃合同、租金繳納記錄、通知函件等材料進行一對一咨詢。

—— 上海君瀾律師事務所俞強律師團隊介紹 ——

上海君瀾律師事務所高級合伙人，北京大學法律碩士，15年執業經驗，代理600+案件；領域：公司股權/合同/金融與資管/商事犯罪等糾紛，專注復雜疑難案件的二審、再審和抗訴案件。

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【風險提示】