物業與業主，天生的“冤家”。

在現實中，經常遇到業主對物業服務不滿意，拒絕繳納物業費；物業催繳物業費無果，服務質量開始下降。

由此陷入了一個死循環。

現如今，當物管行業整體盈利能力下降之下，物業公司開始撤出一些繳費率較低的小區。

物業撤場的背后，實際上是整個行業從“規模擴張”向“質量效益”轉型的必然陣痛，物管行業正在經歷一場洗牌！

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2個小區物業官宣將撤場

5月份以來，西安有2個小區的物業已經官宣將撤場。

第一個是德杰狀元府邸小區的西安德昇行物業管理有限公司。

5月中旬的時候，西安德昇行物業發布《關于德杰·狀元府邸小區物業撤場告知書》，宣布將于2026年8月8日正式退出德杰狀元府邸小區的物業服務。

退出的原因和簡單：錢收不上來。

根據《告知書》，西安德昇行物業自2020年9月起進駐德杰狀元府邸小區，已服務約5.5年，小區物業費收繳率長期偏低，當前僅約16.7%，截至2026年4月累計欠費1400余萬元，項目持續收不抵支，無法保障正常運營。

紅光路上的德杰狀元府邸，算是當年西安市場上的熱門盤之一，是要通過搖號才能買到，以剛需戶型為主，小區一期4棟樓共1021戶、二期8棟樓共1188戶，也就是說整個小區共計約2200戶。

西安德昇行物業屬于德杰集團旗下的物業公司，主要服務于德杰所開發的各小區以及德杰投資的秦皇醫院。

另一個宣布撤場的是灞橋翠屏灣小區的西安嘉德物業管理服務有限公司。

根據翠屏灣業委會微信公眾號發布的信息，西安嘉德物業2026年5月25日向翠屏灣小區全體業主和業委會發出了《關于翠屏灣小區物業服務項目合同終止、撤出服務項目及進行債權債務清算的公告》，于2026年6月1日零時起，正式終止翠屏灣小區物業服務，全面撤場。

西安嘉德物業官方微信公眾號此前發布的相關信息顯示，與翠屏灣業委會就電梯維修、地面停車位管理權限等已經產生了不用的意見。

翠屏灣小區是位于礦山路上的一個小區，小區一期13棟樓共1731戶、二期10棟樓共2028戶。

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物業撤場的背后

實際上，不管是德杰狀元府邸的物業撤場，還是翠屏灣物業撤場，這都不是什么新鮮事，只是這兩年物業從小區撤場的越來越多，不僅僅是小規模的物業公司，在全國范圍內，融創服務、萬科物業、中海物業等知名的物業企業等也從其服務的一些小區撤場。

據中指研究院數據，2025年初至2026年3月底，全國共監測到住宅撤場項目212個。從地域分布上看，蘇州、重慶、合肥、南京、成都、武漢、杭州、徐州等城市住宅撤場案例較多。

撤場的原因，都指向的是：繳費率低，入不敷出。

物業撤場的背后，實際上是整個行業發展正從規模擴張開始向追求效益轉變。

在過去十年時間里，各家物業企業均實現了在管面積規模高速增長。畢竟，規模意味著市場占有率、意味著現金流、意味著影響力。

因此，除了依托母公司旗下的地產板塊規模增長實現在管面積增長之外，物業巨頭們還通過收購、第三方物業的拓展等，不斷帶來在管面積增長。

例如：2015年末的時候萬科物業在管面積為2.1億平方米，2024年末的時候已經超過10億平方米；2015年末綠城服務在管面積8280萬平方米，2025年末的時候已經增長到5.66億平方米……

激烈的市場競爭之下，為了提高市場占有率、為了提升服務質量，如今整個物管行業正在經歷的是盈利能力下降。

碧桂園服務2020年之前毛利率可以達到30%以上、凈利率達到17%以上，2025年則分別下降至17.49%、1.24%；中海物業2018年之前毛利率在20%以上，如今下降至15.02%；萬物云的毛利率、凈利率也從2020年的18.54%、8.37%，下降至12.23%、2.07%……

現如今，各家物企已經從曾經的追求規模擴張，開始向追求盈利能力提升轉變。

不同的物業類型中，住宅物業本身的盈利能力就更弱一些，為了提升盈利能力，各家物企一方面撤出繳費率較低、長期虧損的小區，另一方面通過增值服務也提升盈利能力。

同時，各家物企還將拓展的目光瞄向毛利率更高的商辦、產業園區、校園、城市公共服務等物業類型。

龍湖智創生活與西安咸陽機場T5航站樓開展深度合作,通過智能化管理及高標準服務提升機場全域服務品質；中海物業中標西安電子科技大學北校區教學科研辦公等樓宇物業服務；金地物業中標西安交通大學創新港科教板塊物業服務……

而回到物業從小區撤場這個話題，實際上業主與物業之間的矛盾，一直以來都是難以調節的。

部分業主以物業服務不到位、公共收益不透明等為由拒繳物業費，物業催繳無果之下當欠費達到一定比例之時只能選擇撤場，這其中受影響最大的實際上是按時繳納物業費的業主。

整個物管行業發展至今，已經進入到服務效率和能力的比拼，各大物業公司正在通過差異化收費、透明的服務體系、數字化轉型等，以此構筑起自己難以復制的競爭壁壘。

業主與物業之間，只有當“好服務”獲得“好回報”，才能走的更久。