廣西
先問大家一個問題：大家覺得北京二手房現在是漲價還是降價？
是不是刷新聞、看各種資訊，都說成交量大漲、房價回暖，可自己親身感受完全不是一回事？
作為一線房產中介，我對這件事最有發言權。
前幾天和一位朋友聊天，他特別疑惑：新聞、自媒體全都在宣傳成交火熱、房價上漲，可他自己的房子掛牌半年，至今沒能出手。很多買房客戶也有相同感受，看中的房源成交并沒有那么快，完全體會不到市場火爆。
實話跟大家說：新聞上報的成交上漲數據是真的，是官方網簽統計口徑；咱們感受不到市場火爆，這也同樣是真的。
兩者反差巨大的核心原因：一次政策調整，讓市場憑空多出了一大批沒有真實流通的成交——家庭內部買賣過戶。
一、根源：2024年12月契稅新政，直接改了過戶邏輯
這件事要從2024年12月出臺的契稅新政說起。政策落地前，北京二套住房交易契稅統一按3%征收。當時家庭房產過戶只有兩種選擇：贈與或買賣。
贈與契稅同樣是3%，且過戶后房屋原購房年限不變，不影響后續出售，因此2024年之前有過戶需求的家庭，大多優先選贈與。但贈與不錄入二手房網簽系統，不計入官方每月成交套數。
還有不少家庭覺得操作成本太高，直接放棄過戶——畢竟老人過戶給子女，憑空多出幾萬稅費，多數人都覺得不值。
2024年12月新政落地后，情況徹底變了：
140㎡以內二套住房契稅從3%降至1%，140㎡以上僅收2%。拿一套200萬的房子舉例，光契稅就能省4萬元。
這直接導致大量原本打算走贈與、或是等繼承過戶的家庭，全部改成走二手房買賣流程，這筆交易直接計入官方網簽總量，憑空拉高了整體成交數據。
二、推波助瀾：頭部中介免費代辦，主動放大成交量
除此之外，北京兩大頭部中介（綠中介、黃中介）也進一步推波助瀾：親屬過戶全部免費辦理。
為什么免費做？核心是公司考核市占率，家庭內部過戶只要上網簽就算考核范圍，直接影響管理層提成。因此中介不僅不收業主一分錢，還全程代辦流程、提供全套服務，甚至主動游說業主辦理委托過戶，越來越多家庭因此選擇通過買賣形式完成親屬過戶。
三、數據實錘：每4套網簽，就有1套是家庭內部倒房
很多人會問：這些說法有數據支撐嗎？所有數據都可以在北京住建委官網查到，真實可查。
官方網簽成交分為兩大板塊：自行成交、中介機構成交，家庭內部過戶就分散藏在這兩個統計口徑里：
1. 自行成交里的親屬過戶：包括家庭自行去大廳辦理的過戶、綠中介承接的親屬買賣過戶，統一走自行成交口徑。
數據對比非常明顯：2024年自行成交占總網簽比例僅11%出頭，2025年直接漲到20%，2026年穩定在22%。
2. 中介成交里的親屬過戶：黃中介辦理的親屬過戶，全部計入中介機構成交總量。按一線實際統計，平均每100套中介成交里，就有10套左右是家庭內部過戶。
把兩類數據合并計算：當前北京二手住宅網簽中，家庭內部過戶整體占比約25%。
簡單說：每4套網簽成交房源里，就有1套是親屬之間內部倒房。
這類交易沒有新增真實購房需求，也不會產生中介傭金，僅僅是賬面統計數字。
這就是新聞數據持續走高，但賣房業主、買房客戶、一線中介全都感受不到市場熱度的根本原因。
最后說句實在話
如果想判斷真實樓市冷暖，不用單純盯著冰冷的網簽數據。
多觀察你關注的小區、意向房源的成交速度快慢；如果你正在賣房，對比近期看房客戶的數量增減，這才是最貼合真實行情的晴雨表。
正在看房或者賣房的朋友，你們當下的實際感受如何？歡迎留言聊聊。
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