編者按：

錨定深圳“十五五”開局之年的發展任務，盤活存量文旅資產、推動空間高效利用，已成為城市高質量發展的重要命題。

所有的“荒涼”與“廢土”，都曾是用真金白銀砸出來的造夢場。當網絡上涌動著對“賽博廢墟”的獵奇打卡，我們不禁追問：在寸土寸金的深圳，為何仍有優質空間未能釋放公共價值？

這并非簡單的經營不善，而是向“存量精細化”過渡的必然陣痛。破解此局，本質上是對城市治理理念的深刻重塑。面對沉睡的物理空間，告別“大拆大建”的老路，跳出短期“經濟賬”的桎梏，以正確政績觀去算清生態與民生福祉的“公共賬”，正是深圳邁向超大城市精細化治理的必答題。

不讓綠水青山在等待中沉寂，是對歷史和城市未來最大的負責。面對這一治理難題，奧一網“走好新時代網上群眾路線大調研·與城市對話”欄目將聚焦深圳“荒涼景區”的盤活重生，推出《深圳文旅大調研：解構“荒涼景區”》系列報道。我們走訪了東部華僑城、文谷莊園、滿京華·藝象等多個典型老牌文旅空間，褪去濾鏡，直面真實問題；穿透表象，探尋空間更新、機制優化與彈性治理的可能路徑。

一位居住在深圳的外籍博主曾經發出了一段在深圳的“探險”視頻，獲得不少點贊和留言。

視頻中，他走進了一個荒廢的歐式小鎮風格社區，四周群山環繞，色彩斑斕的歐式尖頂建筑在綠樹掩映下猶如童話，但空無一人的街道卻透著一絲詭異。

面對鏡頭，他向網友發出了靈魂拷問：“打造這里一定花費了很多資金，為什么如今卻是這樣荒廢的模樣？”

不僅是外國博主的驚嘆。在社交平臺上，只要搜索深圳的“廢土風”或“探險打卡”， 這個位于龍崗區、背靠銀湖山脈的文谷莊園榜上有名。在社交媒體上它被大量打上“詭異”“末日”等極具視覺沖擊力的標簽，以一種另類而荒涼的姿態在網絡上走紅。

然而，當濾鏡褪去，真實的落寞與城市優質空間資產的沉睡，卻令人不禁唏噓。這片曾經造價不菲的歐式小鎮，為何在寸土寸金的深圳被按下了長達十余年的暫停鍵？

探訪銀湖深處：一半是賽博廢土，一半是市井煙火

為了探尋真相，奧一新聞記者實地走訪發現，與其用“莊園”來定義這里，如今的文谷更像是一個無人管理的大型“公園”。

沿著主干道漫步，道路兩側多數商鋪大門緊閉，難覓一絲商業氛圍。色彩斑斕的歐式外墻在風雨侵蝕下顯露出歲月的斑駁，肆意生長的雜草從破損的地磚縫隙中鉆出，完美契合了慕名而來的年輕人們對“廢墟探險”的視覺期待。

但在這股“末日廢土風”中，卻又交織著極具生機的市井煙火氣。就在“文谷莊園管理處”招牌旁，不少市民正伴著音樂跳舞；而在那些空蕩蕩的歐式建筑前，周邊居民正身著運動裝悠閑地慢跑。一半是荒涼的歐洲小鎮，一半是雜草叢生中的社區日常。

這種強烈的魔幻現實感，恰恰暴露出文谷莊園當前最尷尬的處境：它并沒有真正“死掉”，周邊居民的活動證明了這片綠水青山依然有著不可替代的空間價值。但作為一個龐大的實體項目，它的商業生命力卻被暫時凍結了。

停滯的時光：紅線夾擊與十年空城

順著主干道走向莊園深處，記者發現這個“荒涼廢墟”的標簽，其實有望在年內被撕下。

在山谷的腹地，多棟自2013年前后建成便一直空置的別墅，外立面已經搭起了密密麻麻的腳手架。以購房者身份，記者前往物業與招商中心探訪獲悉，盡管尚未全面入住，但配套服務已同步推進。招商中心工作人員表示，目前120套住宅已基本售罄，商鋪則采取“只賣不租”的方式處置，“最快有望在2027年入住”。

公開資料顯示，2011年前后開發商深圳市美麗集團有限公司（以下簡稱“美麗集團”）在銀湖山深處勾勒出了這座色彩斑斕的歐式小鎮。當年人工開發的山間溪流至今看來仍別有風情。2013年7月，媒體發表了一篇題為《雞公山大興土木開山毀林蓋別墅》的深度報道，直指相關項目涉嫌“觸碰深圳基本生態控制線”。

癥結待解：產權證背后的土地規劃疑問

項目為何空置多年？產權證辦理究竟“卡”在了哪些環節？圍繞該項目相關情況，奧一新聞記者輾轉聯系多個部門求證。

奧一新聞記者聯系吉華街道辦時，獲回復稱“該項目在住建部門報建，街道并未介入。”隨后，記者聯系龍崗區住建局，該局相關工作人員表示，涉及土地性質、產權、規劃等問題，建議咨詢規自部門。奧一新聞記者又發函深圳市規劃和自然資源局并多次致電，截至發稿未獲回復。

在招商中心的探訪中，工作人員的一句提醒提供了一條線索：“獨立房產證一直沒辦下來，目前走的是小產權房的交易模式。”

該人士稱，文谷莊園整體土地性質為“旅游用地”。若這一說法屬實，或意味著項目在產權辦理、后續交易及使用預期上，與常規住宅項目存在差異，也使其未來走向存在一定不確定性。

實際上，在規范的土地分類標準中，并沒有嚴格意義上的“旅游用地”這一單獨類別，其通常可能對應“商業/游樂設施用地”或“文體設施用地”等類型，而非“二類居住用地（R2）”。這一點，也讓該項目的土地屬性、規劃用途與實際開發形態之間的關系，更值得進一步厘清。

根據2013年龍崗區公布的《龍崗區重大建設項目進展一覽表》顯示，當年在雞公山區域申報的總項目為“中國飲食文化城”。同年，深圳晚報報道《雞公山大興土木，開山毀林造別墅》中描述，文谷莊園鐵門旁張貼信息顯示，雞公山內項目為“中國飲食文化城二期文谷莊園”。項目相關負責人也曾在媒體受訪時表示，“我們是建旅游配套設施，不是建別墅。公司擁有的雞公山相關地塊2005年又被劃入基本生態線，公司此后一直和多個部門溝通，爭取從生態線中調出。”

專攻文旅與城市治理領域的專家曾明指出，由于企業自身資金鏈問題以及定位偏差，這種以地產為導向的開發模式，在遇到政策環境變化和規劃約束時，容易面臨持續運營和轉型調整的壓力。

從目前掌握的多方信息來看，規劃屬性、產權辦理、開發訴求與后續運營之間，可能存在復雜交織的關系。文谷莊園的沉寂，也由此成為深圳文旅存量空間更新中一個值得繼續追問的樣本。

記者手記：不讓優質空間閑置，是最大的負責

站在文谷莊園空蕩的街道上，耳邊是阿姨直播的音樂聲。面對這些占據著絕佳自然稟賦卻陷入半閑置狀態的存量資產，我們不禁要問：當傳統的“大拆大建”成為過去式，難道我們只能眼睜睜看著上億的投資在風雨中長滿青苔？

文谷莊園的境遇，是深圳存量空間治理的一面鏡子。不讓綠水青山閑置，是對城市發展最大的負責。

如果說文谷莊園的荒涼是因為產權羈絆等復雜問題，那么在深圳東部的大鵬半島，另一個曾經斬獲無數大獎、完全合法合規的市級文化產業園區，為何也陷入了商家紛紛撤退的“半沉睡”狀態？

下一期，我們將繼續追問：濾鏡褪去后的“文藝烏托邦”，到底卡在了哪里？

監制：陳文定 王佳

策劃：任笑一

統籌：陳璐璐 劉晨

采寫/攝影：奧一新聞記者 謝宇野 喬銳