懋源·騴橒臺(tái)取證了，售樓處也建得如火如荼。

單價(jià)12.5萬/㎡起，4號(hào)樓2102號(hào)房更是標(biāo)到15.58萬/㎡。

這價(jià)格一出，東三環(huán)改善圈炸鍋了。

畢竟， 周邊17年的次新盤成交價(jià)就擺在那，均價(jià)8.7w起步。

今天不吹不黑，把板塊里的二手標(biāo)桿項(xiàng)目，盤一盤。

1/住總香榭8號(hào)。

小區(qū)2017年建成，緊挨著合生匯，是這個(gè)片區(qū)最新的商品房。

只有2棟9層板樓，總共150戶。

密度很低，小區(qū)里幾乎聽不到什么的雜音，城市核心能有這種社區(qū)環(huán)境，很難的。

目前二手的主力是140平南北通透，精裝底子不錯(cuò)，當(dāng)年做到了6000-7000一平裝標(biāo)。

2層的戶型，有的是帶南北雙露臺(tái)的（底商和單元樓的屋頂），唯一遺憾是暗衛(wèi)。

據(jù)說業(yè)主大多是當(dāng)年預(yù)留的國(guó)企高管，素質(zhì)普遍很高。不少人把二層的南北雙露臺(tái)打理成了小花園，鄰里關(guān)系特別和諧。

小區(qū)流通性最近明顯提速。

去年年底到現(xiàn)在，已經(jīng)成交了5-6套，成交周期基本1個(gè)月。之前一整年也就5套左右。

頂層140平左右的戶型，去年底成交1250萬；同戶型中間層，上月剛成交 1300 萬，折合單價(jià)約 9.3萬/㎡。

目前掛牌的140平產(chǎn)品，報(bào)價(jià)在1320-1350萬，幾乎沒有議價(jià)空間。

2/ 鴻坤花語墅。

15-17 年建成，9棟450戶，9層以下的低密洋房。

小區(qū)綠化做得很好，有水系，物業(yè)是鴻坤自己的，目前管理也不錯(cuò)。

戶型布局最有特點(diǎn)的是，客廳陽臺(tái)入戶，進(jìn)門就是南向的陽臺(tái)。

外立面很值得夸一下，用上了大面積的石材，和一些新房的鋁板+局部石材相比，獨(dú)有一種老錢的風(fēng)格。

這個(gè)小區(qū)的成交曲線，有點(diǎn)不同。

項(xiàng)目在市場(chǎng)上一直不溫不火，21-22年市場(chǎng)好的時(shí)候，一年能賣 4-5 套。

但最近一個(gè)成交，還是去年年底，150平戶型賣了1460萬。

現(xiàn)在同戶型掛牌價(jià)直接降到1300 萬，折合單價(jià)約8.7萬/㎡。

半年時(shí)間，跌了10%萬。

3/ 樂成公館。

2007年建成，至今快20 年了，但綠化和品質(zhì)保持得相當(dāng)不錯(cuò)。

5棟15層板樓，共484戶。

140平2居室起步，保證了社區(qū)的純粹性。

小區(qū)配套樂成國(guó)際學(xué)校，業(yè)主也是以國(guó)貿(mào)白領(lǐng)和學(xué)校老師為主。

這個(gè)小區(qū)的成交周期基本在 2-3 個(gè)月，流動(dòng)性很好。

141平只有一套掛牌，已經(jīng)到了1300 萬，折合單價(jià)約9.3萬/㎡，

這個(gè)戶型布局確實(shí)是小區(qū)中比較好的，南北通透，客廳和主臥朝南。

149的戶型，也是南北通透，但客廳是朝北的，所以稍遜一籌，

目前價(jià)格還算穩(wěn)定，報(bào)價(jià)是1149萬，應(yīng)該都還有議價(jià)空間。

三個(gè)盤放一起看，板塊的真實(shí)水溫很清楚：

品質(zhì)在線的次新，140平左右的成交均線，反復(fù)磨合在1300萬上下。

回到懋源?騴橒臺(tái)。

項(xiàng)目最小戶型127㎡，主力戶型170㎡，

單價(jià)12.5萬/㎡起，最高15.58萬/㎡，總價(jià)預(yù)計(jì)1580起步。

說實(shí)話，價(jià)格確實(shí)不低。

開盤如果按慣例放出一波特殊折扣，

整體均價(jià)預(yù)計(jì)落在10到11萬，

入手總價(jià)會(huì)跟周邊二手成交線貼得更緊。

開盤窗口期很短，小戶型、好樓層、好戶型肯定搶得快。

一房一價(jià)表我已經(jīng)拿到了，

戶型細(xì)節(jié)、日照分析這些資料，我也都整理好了。

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