21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者唐韶葵

6月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布5月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，5月上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%、同比上漲3.2%，是唯一新房?jī)r(jià)格同比正增長(zhǎng)的一線城市。其中144平方米以上大戶型同比漲幅達(dá)4.9%，高端改善房源成為房?jī)r(jià)核心支撐。

同期，上海二手房?jī)r(jià)環(huán)比漲0.6%，漲幅位居70個(gè)大中城市之首。自今年2月起，上海二手房?jī)r(jià)格已連續(xù)四個(gè)月環(huán)比上行。

房?jī)r(jià)表現(xiàn)向好的背后，是上海樓市成交的結(jié)構(gòu)性變化。同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)指出，隨著前期低價(jià)剛需房源快速去化，當(dāng)前剛需房源套均總價(jià)略有上調(diào)。二手房成交重心從300萬(wàn)元以下剛需段，逐步向300萬(wàn)元-500萬(wàn)元總價(jià)段轉(zhuǎn)移，該價(jià)格區(qū)間成交占比在4月、5月持續(xù)走高。

“當(dāng)前樓市置換鏈條正向上傳導(dǎo)。”宋紅衛(wèi)表示，上海新房抗跌性強(qiáng)、二手房觸底回升，穩(wěn)價(jià)優(yōu)勢(shì)顯著，即便步入6月傳統(tǒng)淡季，市場(chǎng)熱度也有望延續(xù)，房?jī)r(jià)短期內(nèi)將保持穩(wěn)定。

（上海外環(huán)外某新盤(pán)售樓處。唐韶葵/攝）

淡季不淡

據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，受春節(jié)因素影響，2月上海二手房網(wǎng)簽僅1.13萬(wàn)套。3月，該指標(biāo)便沖高至3.12萬(wàn)套，創(chuàng)下近五年月度新高。4月和5月，上海二手房網(wǎng)簽量分別錄得2.87萬(wàn)套、2.8萬(wàn)套，且同比漲幅均超20%，站穩(wěn)成交高位。

步入6月傳統(tǒng)淡季，市場(chǎng)熱度并未降溫。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，6月上半月，上海二手房網(wǎng)簽已達(dá)1.33萬(wàn)套。中介人士預(yù)測(cè)，6月全月成交有望維持在2.8萬(wàn)套量級(jí)。

分析人士指出，上海二手房連續(xù)多月高位成交的現(xiàn)象，是2023年以來(lái)首次出現(xiàn)。疊加新房持續(xù)入市托底，支撐房?jī)r(jià)穩(wěn)步修復(fù)。

上海中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)顯示，5月上海新增商品住宅供應(yīng)46.7萬(wàn)平方米，共有39個(gè)項(xiàng)目取證入市。其中，外環(huán)外新盤(pán)供應(yīng)面積占全市當(dāng)月新增供應(yīng)近78%，套數(shù)占比約77%，供貨主力為300萬(wàn)元-800萬(wàn)元的剛需、中端改善產(chǎn)品。

從成交結(jié)構(gòu)看，上海樓市成交價(jià)回升的趨勢(shì)也較為明顯。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦近期走訪了浦東新區(qū)張江板塊的二手房市場(chǎng)，他發(fā)現(xiàn)，該板塊面積段在100平方米左右、總價(jià)段在500萬(wàn)元-800萬(wàn)元的房源去化明顯加快了，“房子掛牌一周左右，過(guò)了一個(gè)周末基本都能成交。”

上海鏈家的數(shù)據(jù)也顯示，今年5月，上海總價(jià)300萬(wàn)元以下剛需房源成交量環(huán)比回落2.6%，總價(jià)500萬(wàn)元-800萬(wàn)元的改善房源成交量環(huán)比上漲9.3%。該機(jī)構(gòu)指出，剛需低價(jià)房源持續(xù)去化后，置換客群也開(kāi)始陸續(xù)進(jìn)入改善市場(chǎng)。

盧文曦也表示，此輪樓市復(fù)蘇的含金量開(kāi)始提升，新房持續(xù)入市疊加二手房高位成交，共同構(gòu)筑穩(wěn)健量?jī)r(jià)支撐，走出“淡季不淡”行情。

價(jià)格修復(fù)

值得注意的是，此輪上海房?jī)r(jià)的提升僅為結(jié)構(gòu)性上漲，而非全面升溫。

一方面，連續(xù)多月的高位成交，快速消化了前期積壓的高性?xún)r(jià)比折價(jià)房源，市場(chǎng)低價(jià)存量逐漸出清；另一方面，隨著樓市回暖信號(hào)明確，手握低價(jià)房源的業(yè)主心態(tài)轉(zhuǎn)變，紛紛撤牌觀望或上調(diào)掛牌價(jià)格，改變了價(jià)格擠兌格局。

盧文曦指出，當(dāng)前上海已進(jìn)入價(jià)格修復(fù)階段。上海全市二手房掛牌量持續(xù)走低，市場(chǎng)心態(tài)隨之顯著轉(zhuǎn)變。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，近幾個(gè)月，90平方米以上改善型二手房?jī)r(jià)格指數(shù)穩(wěn)定維持0.5%以上漲幅，整體房源報(bào)價(jià)重心穩(wěn)步上移。5月，總價(jià)700萬(wàn)元-900萬(wàn)元、900萬(wàn)元-1100萬(wàn)元的房源成交量分別環(huán)比上漲3.83%、8.41%。

新房市場(chǎng)同樣呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化行情。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，5月上海新建商品住宅成交面積55.9萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲18.7%。在成交結(jié)構(gòu)上，單價(jià)3萬(wàn)元-6萬(wàn)元/平方米的剛改項(xiàng)目成為市場(chǎng)主力，占據(jù)成交榜單半數(shù)席位。其中，以90平方米-144平方米為主的中端改善房源漲幅領(lǐng)跑，帶動(dòng)新房整體價(jià)格穩(wěn)步上行。

同策研究院的數(shù)據(jù)也印證了該趨勢(shì)。該機(jī)構(gòu)指出，從今年4月開(kāi)始，總價(jià)400萬(wàn)元以?xún)?nèi)的房源成交占比便出現(xiàn)回落，400萬(wàn)元以上所有總價(jià)段房源成交占比全部抬升，體現(xiàn)出置換鏈條向上傳導(dǎo)的特征。

宋紅衛(wèi)解讀了成交房源總價(jià)上移兩大動(dòng)因。一是核心區(qū)“老破小”價(jià)格調(diào)整到位，租售比提升，吸引剛需入場(chǎng)，疊加政府收儲(chǔ)用作保障房，帶動(dòng)剛需業(yè)主置換改善；二是300萬(wàn)元以下優(yōu)質(zhì)掛牌房源銳減，倒逼購(gòu)房者上調(diào)預(yù)算，向更高總價(jià)段置換。

在回暖大趨勢(shì)不變的前提下，盧文曦認(rèn)為，6月市場(chǎng)將集中消化存量需求、鞏固修復(fù)行情，短期大概率不會(huì)出現(xiàn)全面普漲。但他也指出，多輪穩(wěn)樓市政策已推動(dòng)市場(chǎng)完成筑底，后續(xù)政策加碼空間有限。