記者 田國寶

今年以來，深圳、廣州、上海、杭州、蘇州、南京、武漢等城市接連出現高溢價成交地塊，多宗土地刷新所在城市或區域的總價、單價紀錄。

6月5日，深圳南山粵海街道一宗住宅用地經過291輪競價，最終由保利置業以57.72億元競得，成交樓面價10.87萬元/平方米，刷新深圳涉宅用地樓面價歷史紀錄。

5月底，上海虹口嘉興路街道一宗地塊由上海城投置業以19.32億元競得，雖然未打破上海歷史最高樓面價紀錄，但以10.85萬元/平方米刷新虹口區樓面價紀錄。

2月底，廣州天河馬場一期地塊刷新廣州土地市場樓面價紀錄以及2010年以來出讓總價紀錄。

一位央企區域公司人士認為，部分地塊競爭激烈并非偶然。一方面，地方政府供地策略正在調整；另一方面，房企投資進一步向優質資源集中。局部市場升溫并不意味著土地市場已全面走出調整期。

刷新紀錄

深圳粵海街道地塊是科技園南區近年來少見的二類居住用地。地塊起始價23.02億元，吸引保利置業、華潤置地、中海地產、招商蛇口、建發地產、越秀地產等6家房企參與競拍。經過291輪競價，最終由保利置業以57.72億元競得，溢價率150.74%。

該地塊成交樓面價達到10.87萬元/平方米，超過2025年前海桂灣地塊8.42萬元/平方米的紀錄。貝殼研究院數據顯示，周邊二手住宅成交價格普遍在12萬元/平方米左右。

廣州馬場一期地塊同樣受到市場高度關注。該地塊起始價186.4億元，經過近9小時、243輪競價，最終由越秀集團以236億元競得，溢價率26.6%，折合住宅樓面價約8.5萬元/平方米。

該地塊不僅刷新廣州樓面價紀錄，也創下2010年以來廣州土地出讓總價紀錄。項目總用地面積約19.45萬平方米，計容建筑面積56.7萬平方米，被視為珠江新城最后一宗大體量優質開發用地。

作為近兩年全國土地市場最活躍的城市之一，上海依然是房企爭奪的重點區域。虹口嘉興路街道地塊吸引綠城中國、中海地產、華潤置地、保利置業等12家房企及聯合體參與競拍，經過63輪競價，最終由上海城投置業以35.6%的溢價率競得。

2025年，上海徐匯區曾先后誕生兩宗刷新歷史紀錄的地塊。7月，中海地產競得徐匯區WS5單元188N-I-21地塊，成交樓面價14.85萬元/平方米；10月，上海祺祥旺宇置業有限公司競得徐匯區XH-02（TPL）單元051-11地塊，成交樓面價達到20萬元/平方米。

盡管嘉興路地塊未能突破上海最高樓面價，但刷新了虹口區樓面價紀錄。與其同日成交的閔行區浦江鎮地塊，溢價率也達到40.7%。

5月29日，多地土地市場集中出現高溢價成交。

蘇州工業園區金雞湖畔一宗宅地經過74輪競價，由中海地產以16.88億元競得，成交樓面價約6.89萬元/平方米，溢價率30.04%，同時刷新蘇州及江蘇省涉宅用地樓面價紀錄。

南京玄武區紫金山南麓G16地塊經過90輪競價，由北谷控股集團以3.08億元競得，溢價率50.24%。

武漢武昌區中南路片區地塊則由保利置業以約8.03億元競得，成交樓面價約2.11萬元/平方米，溢價率31.04%，刷新武昌區涉宅用地樓面價紀錄。

杭州土地市場的板塊地價也在持續上升。4月30日，市北板塊樓面價升至3.62萬元/平方米；5月15日，未來科技城五常濕地北地塊樓面價突破4萬元/平方米。進入6月，上城區九堡宅地經過65輪競價，由綠城中國以20.74億元競得，溢價率61.51%，成為杭州今年以來溢價率最高的宅地。

不過，并非所有城市的土地市場都呈現相同走勢。今年以來，北京住宅用地最高溢價率為8.7%；西安、成都多數地塊仍以底價成交。即便部分城市出現土地成交紀錄，其土地出讓收入整體仍未擺脫下滑趨勢。

稀缺資源

“地王”頻現，并非緣于土地市場全面升溫，而是供需兩端同時發生變化的結果。

中指研究院數據顯示，2025年，全國300城住宅用地成交規劃建筑面積約6.2億平方米，同比下降13.5%；土地出讓金約2.3萬億元，同比下降10.6%。土地資源進一步向核心城市集中。截至2025年底，一二線城市住宅用地出讓金占300城總額的57%，較2024年提高4.4個百分點。

國家統計局數據顯示，2025年，全國新建商品房銷售面積同比下降8.7%，銷售額同比下降12.6%，降幅較2024年有所收窄，市場處于筑底階段。

2026年全國兩會提出“著力穩定房地產市場”，強調控增量、去庫存、優供給。在這一背景下，多地開始調整供地節奏。

中指研究院數據顯示，今年前5個月，全國300城住宅用地供應建筑面積同比下降22.4%，成交建筑面積下降24.1%；百強房企拿地金額同比下降40.5%。其中，二線城市降幅最為明顯，供應、成交和拿地金額降幅分別為35.1%、42.2%和50.5%。

一位二線城市自然資源系統人士告訴經濟觀察報，在供給總量持續壓縮的背景下，地方政府更傾向于將區位條件優越、開發價值較高的土地推向市場，以提升土地資源配置效率和市場關注度。

廣州馬場地塊便是典型案例。該項目通過盤活存量資源，將權屬復雜、長期低效利用的土地整理為凈地后出讓，相關前期整理投入超過百億元。蘇州金雞湖地塊則由商業用地調整為住宅用地后重新上市。

與此同時，土地出讓規則也在發生變化。

過去幾年廣泛采用的限地價、限房價等約束措施陸續退出，市場化定價機制逐漸恢復。部分城市還通過提高產品建設標準，引導開發企業提升產品品質。例如，上海徐匯濱江地塊要求裝修標準不低于5000元/平方米，靜安蘇河灣地塊裝修標準不低于7000元/平方米。一位央企區域負責人認為，本輪高溢價地塊大多具備核心區位、稀缺資源或低密度開發等特點，不少屬于多年難得一見的優質土地資源。地方政府意在通過集中推出優質地塊穩定市場預期，開發企業有限的投資額度也會優先投向更具確定性的項目。

需求端的變化進一步強化了這一趨勢。

上述央企人士表示，目前市場需求主要集中在改善型和高端改善型產品。核心城區稀缺地塊疊加產品創新，更容易獲得高凈值客群認可。無論是深圳粵海、廣州馬場，還是蘇州金雞湖地塊，都具有稀缺性和不可復制性的特點。

“這樣的地塊可能十年才出現一次。”他說，對開發商而言，機會稍縱即逝。

稀缺資源并不意味著穩賺不賠。

上述央企人士認為，高價拿地對開發企業提出了更高要求。地段優勢能夠吸引客戶關注，但最終能否兌現價值，仍取決于產品定位、設計能力和市場判斷。

一家中型房企營銷負責人稱，隨著房地產市場逐步回歸居住屬性，過去依靠市場普漲實現盈利的開發模式難以為繼。相比之下，核心區域優質項目的銷售表現更具確定性，這也是企業愿意集中資源參與競爭的重要原因。

集中

土地供應減少的同時，參與競逐的開發商數量也在減少。

中指研究院數據顯示，2025年百強房企的拿地金額中，前10強房企占比達到50.5%，前20強房企占比達到62.7%，較上年分別提高9.1個百分點和7.8個百分點。土地資源正加速向頭部企業集中。

深圳粵海地塊共有6家房企參與競拍，北京太陽宮地塊有9家競買人，上海虹口嘉興路地塊吸引12家房企及聯合體報名，參與者幾乎全部為央企和地方國企。

上述央企人士表示，市場整體仍處于調整過程中，壓力更多集中在非核心區域和存量產品領域，開發商爭奪的核心區域的優質地塊呈現出不同的市場表現。

中指研究院數據顯示，2025年，武漢38個高品質住宅項目首開平均去化率超過70%，全年有15個項目開盤即售罄；2026年上市的第四代住宅項目首開去化率普遍保持在70%以上。廣州5000萬元以上高端住宅成交115套，同比增長123%，創歷史新高。

一位三四線城市房企負責人告訴經濟觀察報，無論市場如何變化，每座城市都存在一定規模的改善型需求群體。這部分客戶數量有限，但購買力較強，對產品品質和居住體驗要求更高。

上述中型房企營銷負責人表示，當下房地產開發最困難的環節不是建設，而是定位。項目究竟賣給誰，成為很多企業首先要回答的問題。

以北京、上海等超大城市為例，即便同屬中心城區，不同區域面對的客群、價格體系和競爭環境也存在明顯差異。項目定位一旦出現偏差，銷售周期和去化壓力便會迅速增加。

相比之下，核心區域稀缺土地所對應的客戶需求更加明確，市場驗證也更加充分。上述央企人士表示，核心區稀缺資源最大的價值在于需求穩定。

從這個角度看，房企爭奪核心區地塊，本質上是在爭奪銷售速度、價格承受能力以及資金回籠效率等，這些因素往往比利潤率更重要。

高溢價拿地并不意味著風險消失。如果市場預期發生變化，或者產品未能達到目標客群需求，高價土地同樣可能面臨去化和盈利壓力。