來源：市場資訊

（來源：奧一新聞）

距離合同約定的9月交付僅剩不到三個月，深圳福田中洲灣迎海二期（備案名：中洲濱海華府三期）的業主們卻急了——“外立面的鋁板換成了涂漆”。

“買之前銷售承諾和一期一樣的品質，現在看到的卻完全不是一回事。”一位業主向奧一新聞記者直言。多位業主要求開發商將外立面“換回鋁板”，并希望相關部門督促整改。

對此，福田區住建局回應稱核查結論為“現場施工與圖紙一致，未發現減配”；深圳市市場監督管理局福田局表示“未有確鑿證據證明虛假宣傳，不予立案”。與此同時，住建局已召開保交房工作推進會，要求開發商錨定9月交付節點，確保項目如期竣工。

矛盾糾紛

業主發現陽臺換成涂料、地庫“裸奔”

業主反映最集中的問題，是外立面材質。

據多位業主回憶，銷售階段開發商通過宣傳冊、沙盤模型及銷售人員的宣傳口徑，均表示項目外立面（含陽臺區域）采用高端鋁板，交付品質與中洲灣迎海一期一致。

業主供圖

然而，當樓棟主體逐漸成型，業主實地查看時發現，大面積主視覺面的陽臺區域使用的卻是普通深灰色涂料，鋁板僅出現在狹窄的側立面。記者獲取的對比照片顯示，一期陽臺為鋁板覆蓋，二期陽臺則為涂料粉刷，存在一定的視覺差異。

一期外立面鋁板位置，業主供圖

二期的外立面陽臺部分區域為涂料，與業主預想的鋁板并不一致。業主供圖

在調研采訪過程中，記者了解到，開發商方面對于這一問題回應表示，“備案圖紙上寫明了涂料，施工是按圖紙來的。”然而，對于這一說法，業主們并不認可。

業主認為，購房時根本看不到報建材料，只能依賴銷售說辭、沙盤和宣傳冊。“我們當初購房就是看中了一期鋁板的質感。”如今面對陽臺上的涂料，有業主直言“心里落差太大”，認為如果提前知道外立面是涂料，可能不會接受近10萬元的單價。

開發商方面強調，營銷中心已展示交付標準文件，外立面材質在文件中已有說明，鋁板、涂料均有標注，且最終施工嚴格按報建圖紙執行。

但業主認為，普通購房者不具備專業能力去逐項辨別材料，銷售手冊、沙盤模型才是構成購買決策的核心依據。“宣傳冊上寫的是鋁板，沙盤上也是鋁板的顏色和質感，我們當然認為是鋁板。”

“賣的時候說鋁板，交的時候說圖紙是涂料，這不是拿兩套標準糊弄人嗎？”一位業主反問。

除此外立面問題外，業主還在實地踏勘中發現，地下車庫既無吊頂，也未鋪設地坪漆，地面裸露，與一期的交付標準相去甚遠。

中洲灣迎海二期官方微信公眾號視頻截圖

對于這一問題，有業主透露，開發商回應稱，目前仍在施工階段，地坪漆尚未到施工環節，最終交付標準與一期一致，吊頂是否存在則未明確說明。

矛盾化解

官方：施工合規、虛假宣傳證據不足

已督促如期交付

針對上述質疑，福田區住房和建設局核查后回應稱，經查閱該項目報建施工圖紙，并對現場實地核對，確認陽臺玻璃欄板下部混凝土結構裝飾層采用深灰色涂料做法，現場施工與圖紙要求一致，未發現減配、不按圖施工等問題。

深圳市市場監督管理局福田局經調查后認為，未有確鑿證據證明開發商存在虛假宣傳行為，根據現有證據，未達到《市場監督管理行政處罰程序規定》的立案條件，決定不予立案。

與此同時，福田區住建局已就項目問題召開“保交房工作推進會”，要求開發企業和建設單位錨定9月交付節點倒排工期，嚴控工程質量，做好園林綠化及公區裝修，并提前預判交付風險，從源頭化解信訪矛盾。同時要求企業壓實安全生產主體責任，確保項目安全平穩建設。

開發商中洲控股未予回應

旗下多盤曾陷同類爭議

公開資料顯示，中洲灣迎海二期開發商為深圳市匯海置業有限公司，隸屬上市房企中洲控股（000042）。中洲灣迎海一期（備案名：中洲濱海華府二期）于2023年1月入市，小戶型備案均價約8.5萬/㎡，總價約916-1292萬元/套，大戶型備案均價約12.6萬/㎡，總價約2251萬元-1.03億元/套；中洲灣迎海二期（備案名：中洲濱海華府三期）于2024年3月入市，備案均價約9.3萬/㎡，總價區間約735-1368萬元/套。此外，項目一期（2018年入市）備案均價約8.9萬/㎡。

而作為二期業主口中“參照物”的中洲灣迎海一期，此前亦曾被指“虛假宣傳貨不對板、偷工減料降配交付”。據媒體報道，去年5月，由于距離項目開盤已經過去兩年半，但開發商向業主們承諾的交房時間一再推遲，且業主發現多處地方交付貨不對板，質疑開發商虛假宣傳。

據此前媒體報道，一期陽光車庫宣傳效果與實際交付效果。

此外，中洲控股旗下另一項目“中洲迎璽三期”同樣傳出同類爭議。2025年2月推出的“網紅盤”中洲迎璽三期，也出現一二期業主因樓盤質量維權，曝光的問題同樣直指“虛假宣傳貨不對板、偷工減料降配交付”。

據此前媒體報道，中洲迎璽業主怒斥開發商虛假宣傳，業主供圖

值得關注的是，中洲控股近年經營承壓。年報顯示，2025年公司營業總收入25.94億元，同比下降39.99%，歸母凈利潤虧損9.02億元，已連續三年累計虧損約47.72億元，2025年新開工面積為0。

就此次中洲灣迎海二期業主們反饋的問題，記者致電了項目開發商中洲控股，但截至發稿，未獲回復。

社會矛盾第三方化解 · 第39期

在本次報道的調查過程中，一個反復出現的關鍵詞是“信息差”。

業主說，宣傳冊、沙盤、銷售員都說是鋁板；開發商說，營銷中心也展示了交付標準文件，上面寫了哪里用涂料。雙方各執一詞，但一個基本事實是——絕大多數普通購房者在簽約前，沒有能力也沒有渠道去核對報建圖紙和銷售說辭之間的每一處差異。動輒千萬的房產交易，涉及建筑、規劃、消防、材料等專業領域，遠超普通消費者的知識范圍。在這樣的交易中，買家天然處于信息弱勢。

那么，這個風險該由誰來擔？問題還不止于此。房地產銷售環節的“效果示意”文化，進一步推高了消費者的預期。宣傳物料展示的是理想畫面，落地則受制于圖紙、成本和施工。落差一大，矛盾就來了。

當然，從另一個角度看，購房者在簽約前主動查閱項目規劃公示信息，對銷售宣傳中超出公示范圍的“承諾”多留個心眼，保留好宣傳資料和聊天記錄，也是事后維權的基礎。

歸根結底，一個健康的房地產市場，不能只靠消費者“擦亮眼睛”。當監管部門以“符合圖紙”為施工合規的底線標準，以“確鑿證據”為虛假宣傳的立案門檻時，開發商在銷售環節的承諾與最終交付之間的落差，該如何有效銜接和監管，仍然是一個值得深思的命題。

奧一新聞 · 南方民間智庫 | 出品

采寫：奧一新聞記者、南方民間智庫研究員 廖靜文

編輯：劉正方