中新經緯6月20日電 (薛宇飛)今年5月，顏晨(化名)在四川省成都市武侯區買下一套75平方米的“老破小”房源，“最開始的想法是用來投資，同時也不想讓公積金趴在賬戶里吃灰。”

據第三方機構數據，全國多個一二線城市的二手房交易中，低總價房源的成交占比有所提升，甚至占到全部二手房成交量的相當比例。比如，成都市100萬元以內的二手房成交量占全部二手房成交量的53.9%。

“老破小”，為何會成為香餑餑？

“公積金基本能覆蓋”

顏晨(化名)購置房源的小區環境 受訪者供圖

顏晨在成都擁有自己的住房。工作數年后，她的住房公積金賬戶中的資金不斷積累，既不需要租房又不需要還房貸的她，一直想著如何更好地利用這筆錢。之后，購置一套房子的想法逐漸萌生。

顏晨告訴中新經緯，她加入了一個微信群，群里會不定時分享成都市區在售的“老破小”房源，“微信群里購買‘老破小’的人，主要是以投資為目的。”

顏晨于今年5月買入了成都市武侯區玉林板塊一套二手房房源，總價約85萬元，房齡超過20年，沒有電梯。她說：“市區帶電梯的二手房，都比較貴，租售比偏低，不適合投資。”

顏晨還稱，“盡管有些‘老破小’房源的租售比更高，但看房時，我相中這個房子的戶型和小區環境，考慮到未來可能自己去住，就買下了。”

購置這套房源，顏晨付了14萬元首付，月供在3000元左右，她的公積金基本能覆蓋。目前，她計劃將這套房子出租，租金在2500元/月左右。粗略計算，這套房源的租金回報率或租售比(年租金/總房價)約為3.53%。需要指出的是，這一數據并未考慮房屋空置、中介費用、房屋維護等情況。

成都市低總價二手房房源的成交占比，有所提升。貝殼研究院西南分院提供的數據顯示，今年1至4月，成都市100萬元以內的二手房成交量占全部二手房成交量的比例約為53.9%，較2025年提升了5.6個百分點。除此之外，其余總價段的房源成交占比均出現一定程度下滑。

貝殼研究院西南分院稱，成都地段好、總價低的二手房，正在成為剛需客群的優選。這類房源大多配套成熟，填補著新房市場的供應空白。

租售比跑贏定期存款利率

資料圖：北京市朝陽區金臺路某小區住宅樓 中新經緯 薛宇飛 攝

在多個一二線核心城市，“老破小”二手房都出現一定升溫，低總價房源成為成交主力軍。

易居研究院數據顯示，今年5月，北京市二手房成交16010套，其中300萬元以下的房源占比75.7%。

據上海中原研究院，今年5月，上海市二手房成交24897套，其中，300萬元以下房源仍為主力價段，成交量為17067套，占比約為68.55%。面積段方面，主流成交仍為50至70平方米、70至90平方米兩個面積段，合計占比約49.28%。

據深圳中原研究中心，今年5月，深圳市二手住宅過戶套數為5534套。從成交總價段的分布看，150萬元以下、150萬元至250萬元、250萬元至350萬元房源的成交占比分別約為10%、17.1%、20.7%，合計約47.8%。從面積段看，60至90平方米住宅成交占比39%，成交占比最大。

杭州貝殼研究院數據顯示，今年5月，杭州市成交的二手房中，60至90平方米房源占比達到39.1%，環比提升1.4個百分點；總價200萬元以內的二手房占比達到56.1%，環比提升1.4個百分點。

易居研究院副院長嚴躍進對中新經緯稱，多地出現的低總價房源成交占比提升現象，是房價回落、首付比例下調、房貸利率處于歷史低位等多重因素共同作用的結果。同時，房價止跌或上漲預期開始形成，掛牌量最大的壓力期已逐步過去。在這一過程中，房產作為生息資產的配置價值逐漸顯現，租售比成為本輪二手房交易中被廣泛討論的核心指標。

據易居研究院測算，成都、武漢、重慶、南京、深圳、上海、北京、廣州、杭州“老破小”二手房的租售比分別約為3.80%、3.20%、3.03%、3.00%、2.75%、2.45%、2.00%、1.92%、1.84%，上述8城平均租售比為2.67%。

對比看，據中國貨幣網，6月18日，中國10年期國債收益率約為1.7554%。據普益標準，截至2026年5月29日，全國現金管理類產品的平均近7日年化收益率為1.17%。

融360數字科技研究院數據顯示，2026年5月，銀行整存整取存款3年期平均利率為1.685%，5年期平均利率為1.553%；大額存單3年期平均利率為1.738%，5年期平均利率為1.600%。

“考慮到部分城市房貸利率已低于3%，這意味著在按揭貸款的情況下，租金收入已基本能夠覆蓋月供。對于偏好人民幣資產、看重區位價值的投資者而言，‘老破小’房源已具備一定的類固收屬性。”嚴躍進說。

注意“老破小”潛在風險

不過，一些人對“老破小”房源依舊敬而遠之。小區停車位緊張、物業服務不到位、房屋維護成本高等問題，都會影響居住品質。

同時，租售比數據并未考慮房屋空置等因素，或存在測算結果偏高的情況。據中新經緯了解，一些大型房屋租賃托管機構在接管房源時，會要求房東每年給予1個月甚至更高的空置時長，這意味著，房東每年只能拿到11個月或者更短的租金收益。

圖為老破小樓房

嚴躍進提醒，購房人需注意四方面風險。一是，流動性風險。部分房齡超過30年的老房子，銀行可能拒貸，買家只能全款購買。成交周期普遍較長，部分房源掛牌一年仍無人問津，若急于變現，只能降價出售。

二是，房價下跌侵蝕本金風險。若租金收益難以覆蓋房價跌幅，看似賺了租金，實則虧了本金。

三是，租金波動風險。租金水平受人口流動、就業形勢、租賃需求等多重因素影響，未來未必穩定。

四是，城市更新轉向風險。城市更新確實為“老破小”房源帶來一定想象空間，但拆遷改造并非板上釘釘，征詢未通過、資金不到位等情況都可能導致計劃落空。

嚴躍進建議，從購房角度看，追求高租售比的購房者，可關注核心城市的主城區，這些區域經過價格調整，性價比已逐步顯現。具體到房源選擇上，建議避開房齡超30年、無改造計劃、硬傷明顯的“真破小”。真正優質的“老破小”房源，往往是那些地段好、結構穩、有望煥新的“潛力股”。

一線城市房價進入溫和修復通道

在低總價二手房源成交的帶動下，一線城市房價已經出現回暖跡象。中原地產首席分析師張大偉對中新經緯表示，以北京為例，今年1至5月該市二手住宅套均成交面積持續低于90平方米/套，處于2021年以來的低點，這說明“老破小”、純剛需住房是今年樓市“小陽春”成交主力。

　國家統計局近日發布的70城房價數據顯示，5月份，一線城市新房價格環比上漲0.2%，連續4個月保持上漲；二手住宅價格環比上漲0.4%，連續3個月保持上漲。

張大偉分析，人口持續向北上廣深等一線城市集聚，這些城市優質產業、教育、醫療資源高度集中，每年穩定涌入大量剛需、改善群體，住房供需也基本平衡，庫存去化周期合理，支撐房價保持韌性。

張大偉認為，一線城市房價進入溫和修復通道，但不存在大幅上漲空間。當前一線城市房價環比漲幅均維持在0.2%至0.6%的區間，政策以穩為主，杜絕房價快速反彈，適合長期自住、置換家庭擇機入場，不存在短期炒作的套利空間。

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責任編輯：羅琨 李中元