銀行房貸利率升至13%至14%，市場流動性趨緊。越來越多越南年輕人開始放棄買房，甚至從“憤怒、絕望”走向“看開了”。

這個國家的住房自有率高達90%，甚至高于新加坡。“至少要有一套房”長期以來一直是越南社會根深蒂固的觀念。但近來，放棄置業的年輕一代明顯增多，原因是過去幾年大城市房價上漲過快，已遠遠超出普通人的承受能力。

最終，越南政府也宣布調整住房政策方向，準備從“鼓勵住房擁有”轉向“以長期租賃為中心”的模式。越南為何開始放棄“人人買房”的路徑，值得細看。越南年輕人還能買得起房嗎？這是如今河內和胡志明市街頭常見的現實追問。

“我工作一輩子也買不起公寓。”這是如今不少越南年輕人常說的一句話。若只看數據，越南的住房負擔甚至比韓國更重。高緯環球的統計顯示，過去10年，越南大城市公寓價格累計上漲300%。這一漲幅超過首爾同期約143%的房價漲幅。如今，胡志明市和河內不少新建公寓的銷售價格已超過每平方米1億越南盾，約合580萬元。市中心一套兩居室、面積70平方米的新建公寓，總價已漲到約4億越南盾，約合400萬元。

但越南勞動者平均月薪只有900萬越南盾，約合52萬元。大型企業新入職程序員的月薪大約為1500萬至2000萬越南盾，約合86萬至115萬元。月薪超過2000萬越南盾，通常已被視為中產階層。也就是說，如今在越南大城市，一套70平方米左右的新建公寓，價格相當于普通中產30年的收入。工資年增幅約為7%至8%，遠遠趕不上房價年均約19%的漲勢。有人形容，這就像“赤腳追超級跑車”。

看到這里，或許會有人覺得，房價本來就會漲，不如盡快貸款上車，否則以后更買不起。正是在這種“錯過就永遠買不起”的恐慌情緒推動下，2024年至2025年，越南房地產投機熱潮達到頂峰。胡志明市和河內的公寓預售房源，轉手時往往能加價數億越南盾。大量買家并非為了居住，而是為了更高價賣出。雖然房價已經很高，但市場普遍相信，只要買到就一定還能漲。

與韓國不同，越南無論持有住房時間長短，資本利得稅稅率都相同，這使短期交易格外有利。由于房價過高，買家普遍會把貸款做到房價的70%至80%，也就是貸款價值比上限附近。再加上當時貸款利率僅為5%左右，在越南已屬低利率環境，因此激進投資者大量入場。

投機需求高漲的同時，供應短缺也十分嚴重。通常來說，房地產市場越火熱，開發商越會加快推盤，但越南長期存在的官僚主義阻礙了這一過程。在越南，開發商要推進一個住宅開發項目，需要經過9個政府機構，拿到30多個審批印章。完成全部許可程序，最長可能耗時3000天，也就是8.2年。受制于繁復冗長的審批流程，住宅開發許可數量大幅減少，從2020年全年743件，降至2025年上半年的58件。

行政成本如此高昂，開發商自然更傾向于只做利潤更高的項目。結果，新建住房幾乎清一色是高價住宅。今年第一季度，胡志明市新供應公寓中，72%的售價超過每平方米1.3億越南盾，約合754萬元；而中產階層可能承受的中端公寓，也就是每平方米不超過9000萬越南盾、約合522萬元的產品，供應量為零。供應收縮、投機橫行，房地產市場一度陷入近乎瘋狂的狀態。

如今，這輪暴漲行情終于開始顯露盡頭。原因在于，越南近期利率快速上升。過去5%左右的貸款利率已成往事，13%至14%的高利率重新出現。越南央行作為基準利率之一的再融資利率，已連續3年多維持在4.5%不變。可即便如此，銀行貸款利率仍大幅上升，原因很簡單：商業銀行手里的錢不夠了。此前經濟繁榮、房地產過熱，推動貸款激增，而存款卻在減少。

今年第一季度，越南主要銀行的存貸比已超過100%。這意味著銀行放出的貸款規模超過吸收的存款，銀行資金池明顯趨緊，對銀行而言已接近緊急狀態。為了生存，越南各家銀行正全力吸收存款。自4月初起，年利率7%至9%的高息定期存款產品大量出現，部分銀行甚至推出了年息10%的特別存款產品。融資成本上升，貸款利率自然也隨之飆升。

那些在一兩年前以浮動利率貸款買房的人，處境尤其艱難。原本已經盡可能加杠桿，現在每月要償還的利息卻突然大幅增加。隨著利率飆升，原本沖著短期差價而來的投機者開始迅速退場。市場上陸續出現降價急售房源，但依然賣不動。畢竟，在房貸利率達到14%的情況下，買家很難承受。目前，市場交易凍結，房價停滯，買賣雙方都在觀望。越南樓市泡沫會不會就此破裂，還是只是短暫休整，外界判斷并不一致。

更值得注意的是越南年輕一代的反應。房價先是飆升到離譜的程度，如今利率又急劇上行，于是越來越多年輕人干脆表示，不買房了，就租房住。某種程度上，他們已經從憤怒、絕望走向了“看開”。

越南媒體報道過這樣一對在胡志明市經營個體生意的年輕夫妻。兩人月收入合計4200萬越南盾，約合247萬元，但最終取消了購房計劃，決定繼續住在月租900萬越南盾、約合53萬元的小房子里。丈夫說：“我們原本打算貸款買一套35億越南盾、約合200萬元的公寓。但每月本息還款要2500萬越南盾，約合147萬元，再加上生活開支，實在負擔不起?！?/p>

另一名29歲的上班族也表達了類似想法：“我以前的目標是在35歲前買房，但壓力太大了。所以我租了一套45平方米的公寓，月租1000萬越南盾，約合59萬元。這樣還能留出錢來投資或儲蓄，所以我覺得租房更好?！薄芭c其背上房貸、最后變成一無所剩的‘房奴’，或者為了買房住到通勤艱難的郊區，不如在工作地點附近租房。”這種觀念正在年輕一代中擴散。房子的意義，正從“擁有”轉向“居住”。從某種意義上說，這也是一種現實妥協。

如果考慮到越南傳統價值觀，這種變化相當明顯。長期以來，房地產一直被視為最重要的財富增值手段，“至少要有一套房”幾乎是一種社會共識。如今，這種信念開始出現裂縫。

另一個重要變化是，政府也開始調整方向。5月24日，越南國家主席蘇林在一次正式會議上表示：“住房是用來住的，不是用來投機或積累資產的。”他還說：“從現在到2030年，出售型住房仍然有必要，但在主要城市、工業園區，尤其是房價遠高于收入水平的地區，租賃住房應當成為戰略重點。”

對于一個住房自有率高達90%的國家來說，轉向以租賃住房為中心，無疑是一次重大的政策轉向。外界分析稱，越南正把德國和日本作為參照對象，這兩個國家都有超過一半城市居民居住在租賃住房中。上個月，越南總理范明政還指示河內市政府，要求大型長期租賃住房建設項目在6月內立即開工，顯示出政府正加快推進租賃住房供給。

不過，從“擁有優先”轉向“居住優先”，說起來容易，做起來并不簡單。首先，租賃住房本就是極其耗資的項目。前期投入巨大，而資金回收往往需要數十年，因此虧損幾乎難以避免。要推動這一模式，政府必須投入政策性資金，主動搭建制度和融資框架。最終成敗，很大程度上取決于政府財政能力。

越南政府目前還要同時投入道路、機場、鐵路和發電站等基礎設施建設。在這種情況下，是否還有足夠財力大規模推動租賃住房，仍有疑問。方向看起來是明確的，規劃也很宏大，但最終效果如何，仍有待觀察。無論在哪個國家，房地產問題都很難輕易解決。