最近要是看數(shù)據(jù)去做房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，應(yīng)該已經(jīng)麻了！

不過相對(duì)于五一開始后遙遙領(lǐng)先的二手房成交，這次的數(shù)據(jù)至少開始和二級(jí)市場(chǎng)有點(diǎn)關(guān)系了，只是不確定樓面價(jià)上漲、地價(jià)上漲后，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)和負(fù)債端情況有無改善！

畢竟，我們當(dāng)下的市場(chǎng)，水泵開著，從盤面上也不好判斷，老登基金們要么沒什么錢了，要么就快要被贖回到清退了。

因此，我更多的感覺是：土地出讓金相關(guān)的漲價(jià)，就如同高端煙酒漲價(jià)一樣，一方面是剛需市場(chǎng)下，政府利用政策工具在相對(duì)改善市場(chǎng)結(jié)構(gòu)化特征內(nèi)的放大作用，主動(dòng)對(duì)CPI托舉行為，這是避免在全球輸入性通脹下，再次出現(xiàn)CPI與社融、社零數(shù)據(jù)同步下滑的現(xiàn)象。同時(shí)，也是一部分人群在”涓滴經(jīng)濟(jì)“作用下，先行富裕后，對(duì)物質(zhì)生活更高的追求的表現(xiàn)！

因此，北京、上海、深圳三座一線城市的宅地樓面價(jià)天花板全部突破 10 萬元 / 平方米關(guān)口，上海核心地塊單價(jià)站上 20 萬元 / 平方米臺(tái)階，杭州、蘇州、成都等強(qiáng)二線城市核心板塊也接連刷新溢價(jià)率紀(jì)錄的新聞，我們還是要客觀的去看，一方面這些城市承接了AI相關(guān)產(chǎn)業(yè)的最大紅利，產(chǎn)生了造富效應(yīng)，另一方面，結(jié)構(gòu)化的特征下，K型市場(chǎng)正在全球各領(lǐng)域內(nèi)出現(xiàn)，精準(zhǔn)滴灌很容易放大速率差異。

而我國(guó)最大的兩個(gè)券商，中信證券稱5月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)「K型分化加速，中信建投稱「K型分化再確認(rèn)」，就已經(jīng)說明了這個(gè)趨勢(shì)的確認(rèn)。

本質(zhì)上，這是一場(chǎng)富裕人群聚焦優(yōu)質(zhì)宅地需求升溫的漲價(jià)潮，雖然其對(duì)平均數(shù)、中位數(shù)的影響大，但數(shù)量畢竟有限，因此地產(chǎn)股整體走勢(shì)平淡，二級(jí)市場(chǎng)并未同步迎來估值修復(fù)！

我們先看供給端，一線城市 2026 年商品住宅供地計(jì)劃全線收縮，這是先把市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)進(jìn)行了優(yōu)化，減少了分母。其中，北京、上海宅地供應(yīng)規(guī)模同比降幅均超 20%，沖量規(guī)模不再的情況下，地方政府集中推出核心城區(qū)斷供多年的低密優(yōu)質(zhì)地塊，并配套金融資源，這種相對(duì)寬松的稀缺性和流動(dòng)性供給直接放大了競(jìng)價(jià)空間。

比如，深圳本次出讓的粵海街道地塊，便是科技園片區(qū)近十年來首宗純住宅用地，疊加 2.9 的低容積率與成熟的科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)配套，天然具備高溢價(jià)基礎(chǔ)，未來購買的也大部分是AI本輪的行業(yè)融資或者上市受益者。

同時(shí)，我們也看到多地陸續(xù)取消土地限價(jià)、恢復(fù)了“價(jià)高者得” 規(guī)則，解除了地價(jià)上漲的政策約束，讓優(yōu)質(zhì)地塊的市場(chǎng)價(jià)值得以通過充分競(jìng)價(jià)充分釋放，這說明，當(dāng)下市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了理性定價(jià)市場(chǎng)。

我們?cè)倏葱枨蠖耍?dāng)下的房企早就從過去的 “高周轉(zhuǎn)、全域擴(kuò)張” 徹底切換為 “輕資產(chǎn)、保交付、爭(zhēng)核心”的趨勢(shì)。

在經(jīng)歷行業(yè)出清后，存活下來的頭部房企，基本上是央國(guó)企與少量?jī)?yōu)質(zhì)民企，他們普遍采取的是一方面配套政府兜底，吃進(jìn)低價(jià)資產(chǎn)，一方面收縮戰(zhàn)線，主動(dòng)撤離三四線高風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)，將資金集中投向一線及強(qiáng)二線核心板塊，以規(guī)避去化風(fēng)險(xiǎn)。

而在今年開始，房地產(chǎn)的融資環(huán)境持續(xù)寬松，整體條件實(shí)際已經(jīng)超過2015-2020年房地產(chǎn)牛市周期，頭部房企現(xiàn)金流修復(fù)明顯，拿地能力與意愿同步回升，有能力在核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊爭(zhēng)搶 “安全資產(chǎn)”，競(jìng)價(jià)能力強(qiáng)后，樓面價(jià)自然提升，加之本輪造富潮下，高端改善項(xiàng)目去化率持續(xù)穩(wěn)定在高位，房企敢于按照未來產(chǎn)品溢價(jià)反向測(cè)算拿地成本，本身是下游人群的高需求，因此進(jìn)一步抬升了地價(jià)天花板。

而普通的剛需樓盤、非大戶型高端樓盤，則還不能實(shí)現(xiàn)上面的景氣度，只能跟隨二手市場(chǎng)節(jié)奏。

最后，我們來聊聊土地市場(chǎng)升溫與地產(chǎn)股走勢(shì)疲軟的背離現(xiàn)象！

在我看來，其本質(zhì)是兩類市場(chǎng)的定價(jià)邏輯存在根本差異，一級(jí)土地市場(chǎng)交易的是具體地塊的開發(fā)價(jià)值，定價(jià)基于局部供需、項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算與區(qū)域長(zhǎng)期價(jià)值，不代表對(duì)全行業(yè)的樂觀判斷。

而二級(jí)市場(chǎng)地產(chǎn)股的定價(jià)，反映的是全行業(yè)的整體預(yù)期與長(zhǎng)期增長(zhǎng)空間。

當(dāng)前市場(chǎng)已普遍形成共識(shí)：房地產(chǎn)行業(yè)總量見頂是長(zhǎng)期趨勢(shì)，即便核心城市土拍火熱，也無法扭轉(zhuǎn)行業(yè)整體規(guī)模收縮的大方向。

同時(shí)，高地價(jià)并不直接等同于高利潤(rùn)，核心地塊開發(fā)周期長(zhǎng)、資金占用成本高，且終端房?jī)r(jià)仍受政策約束，房企的盈利空間并未隨地價(jià)同步擴(kuò)大。

此外，地產(chǎn)股估值主要還是受到宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期、行業(yè)政策力度、存量債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等多重因素壓制，單靠局部土拍熱度不足以扭轉(zhuǎn)全行業(yè)的估值邏輯。

并且，今年開始的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)反彈與過往幾輪全國(guó)性地王潮相比，首先呈現(xiàn)出極致分化的 “點(diǎn)狀高熱”。全國(guó) 300 城住宅用地成交面積同比仍下滑超兩成，三四線城市土地市場(chǎng)持續(xù)冷清，流拍與底價(jià)成交仍是常態(tài)，熱度僅集中在北上深杭等少數(shù)城市的核心板塊，是典型的 “核心資產(chǎn)獨(dú)立行情”，而非行業(yè)普漲。

其次，央國(guó)企是絕對(duì)的市場(chǎng)拿地主力，地價(jià)邏輯也從 “房?jī)r(jià)預(yù)期驅(qū)動(dòng)” 轉(zhuǎn)向 “產(chǎn)品力驅(qū)動(dòng)”，高端化趨勢(shì)明顯！