文/上海進深 嚴明會

6月中旬，前灘尚品樣板間開放，周末兩天超2000人的到訪量，再次驗證了前灘作為上海購買力最集中板塊之一的號召力。

在前灘公館瀾墅、前灘元境相繼觸發積分之后，市場情緒本就處于持續升溫階段，而前灘尚品的出現，恰好承接了這一輪熱度。

與一些依靠概念支撐熱度的區域不同，前灘的產業、商業、教育和城市界面已經全面兌現，這種確定性天然具備吸引力。

當“前灘光環”投射到前灘尚品的具體產品層面時，項目熱度背后開始出現分化：

一邊是開發商試圖強化的改善級豪宅氛圍，另一邊則是購房者對其“剛需尺度 改善價格”的現實質疑。

項目預計在七八月入市，樓市的傳統淡季，那時周邊基本沒有100㎡左右的小戶型競品，但產品本身是否值得，需要冷靜審視。

眼見并非所得

103㎡是整盤占比最大的戶型，樣板間已經開放。

客觀來說，作為建筑新規下的產品，它的底子不錯。三陽臺加四飄窗的配置，實際使用空間可以接近老規范下115㎡產品的居住體驗。

飄窗總面積約8.4㎡，陽臺總面積約11.6㎡，不計入產權的面積約14.2㎡，實得率約87%。算上門口的類獨立電梯廳，實得率近100%了。

獨立電梯廳明廳采光，可做滿墻玄關柜；電梯廳內飄窗加設備平臺的組合，后期可改造為家政間，預留了上下水。一梯兩戶，實用性拉滿。

回歸居住本身，問題開始顯現。

電梯廳雖然可做家政間，但電梯門、樓梯門、水電管井門都集中在這個空間，只能放置洗衣機、烘干機，要么是雜物間，而且是在室外，實際使用動線并不流暢。

客餐廳尺度方面，新規贈送的面積并沒有優先給到這里，而是分配給了臥室和廚房。

入戶門正對餐廳，去往主臥、客廳都要穿過餐廳，交通動線交叉讓餐廳在使用中顯得逼仄，如果能再多給餐廳一些空間會更好。

廚房尺度尚可，借贈送的飄窗做了水池；煙道外置的設計釋放了臺面，是近期上海戶型中流行且實用的做法。

較大的差異出現在樣板間與交付狀態之間。

開發商為了展示效果，將南次臥與客廳之間的非承重墻打掉，形成了6米橫廳。

細看空調出風口就能發現問題：樣板間次臥出風口在東側，實際交付時這堵墻要砌回去，真正的次臥出風口在北側，客廳上方則會多出一道橫梁或吊頂來包裹原本的出風口。

一旦還原三房格局，客廳面寬僅約3.3米，不論進深還是面寬都顯得拘謹。

主臥270度轉角飄窗是邊套的亮點，但南向面寬不含飄窗僅約2.7米，床頭背對門口，衣柜長度不足，即使改造飄窗也難以做出合理尺寸的儲物空間，這也是小戶型轉角飄窗設計中的通病。

北向房間樣板房同樣做了轉角落地窗，實際交付的是不計容景觀陽臺加飄窗，二者連接處的非承重墻可以敲掉，經過改造后邊套的北房間可達10㎡左右。

中間套因缺少側面飄窗，北房間僅有約7㎡，與邊套差距近3㎡，這在定價上或有所體現。

用力過猛

前灘尚品的建設單位為上海地產三林濱江生態建設有限公司，法人和董事長為孫毅，由上海地產（集團）有限公司和上海前灘國際商務區投資（集團）有限公司分別持股80%、20%。

相比很多純市場化職業經理人，孫毅的履歷帶有很強的區域開發色彩。

從中華企業、上海地產北部投資公司，到世博文化公園建設管理，他長期都圍繞浦東三林濱江這一帶展開工作。

上海地產并不是傳統意義上的高周轉市場化房企，這次在產品端下了大功夫。

項目引入了宸嘉嘉佰道·長風的原班設計人馬，包括GOA大象、DDON笛東等團隊，規劃了約2300㎡的下沉式庭院會所和約1500㎡的架空層泛會所。

外立面幾乎沒有涂料，以大面積玻璃幕墻加鋁板和石材為主，全人車分流，地面無停車位，整體交付標準不低。

看這外立面，有點宸嘉那味兒了。

室內配置方面，廚房采用嘉格納六件套，包括洗碗機、蒸烤一體機、油煙機灶具和兩個冰箱，廚房空調、餐邊柜、電視背景墻均在交付范圍內，大金中央空調、地暖及唯寶潔具也屬于標配。

但問題在于，一個五成房源都是103㎡剛改戶型的社區，撐得起這樣的配置嗎？

氣派的小區大門、通高的入戶門和把手，這種豪宅感的營造對于千萬級客群來說，是否會轉化為額外的溢價和維護成本，值得掂量。

項目的誠意能否轉化為市場認可，關鍵還是價格。

市場傳言項目將參照中企云萃森林約10.5萬/㎡的均價。如果103㎡戶型總價控制在千萬級附近甚至以內，憑借前灘的地段慣性，競爭力會非常強。

若價格定得較高，在此價格區間的基礎上，向上可以選擇前灘西側更成熟的小戶型資產，向下則可在浦江等區域獲得更舒展的居住尺度，而項目周邊較多的動遷房分布，也會對未來二手流通結構產生一定影響。

規劃排布玄機

前灘尚品與同板塊的前灘元境，雖同屬三林濱江大板塊，但定位存在差異。

前灘元境更靠江，偏向低密改善；前灘尚品離地鐵更近，主力產品是剛需小戶型，煙火氣更濃。

首開的07-02地塊擬建13幢9至13層小高層和1幢6層多層，可售房源約443套，戶型覆蓋建面約100、120㎡三房以及130、150㎡四房。

整盤容積率1.8，限高30米，局部可達40米，但不能超過總面積的1/3。在這個約束下，項目沒有做高低配，而是采取了四排陣列式布局：

南側三排為9層洋房，北側一排局部13層，中間樓王10層，比例剛好卡在規范允許范圍內。

這種排布帶來的優勢是每一排南向景觀相對均衡，尺度感較統一。

劣勢在于景觀資源分層明顯，真正的高濃度景觀集中在中軸主入口花園，其余兩個組團花園需兼顧消防登高場地，實際景觀投入相對有限。

戶型分布邏輯較為清晰：

103㎡的小戶型沿外圍布置，中間集中140㎡與155㎡大戶型，北側13層布置125㎡。

其中西側臨路的140㎡因對望森林綠地，具備一定景觀優勢。右下角8號樓南向尺度較好，高區視野條件較為突出，但需綜合考慮配電房與垃圾房等配套影響。