遼寧
6月23日，深圳市司法拍賣市場上的一棟私宅引發了不少人的關注。 這棟位于龍崗區橫崗街道保安社區的五層私宅，建筑面積753.88平方米，起拍價265萬元，最終經過14位競買人106次加價，以522.4萬元成交。 折算下來每平方米約6929元，這個價格在深圳確實不太常見。
這棟私宅的門牌號是福桐路20號，一共五層，一層有兩個鋪面，二至五層每層有四戶。 房子三面見光，采光和通風條件不錯，不過從圖片來看建筑本身有些年頭了。 目前這棟樓被用作出租屋，租給在附近工廠和產業園上班的外來務工人員居住。 
從位置上看，這棟房子離南坪快速路比較近，西邊不遠就是地鐵16號線吉溪站-。 周邊有數字硅谷橫崗產業園、大福工業區、奐泰恒工業園等產業園區，租賃需求比較穩定。 整棟樓一共有16間出租屋和2間鋪面，對于投資者來說，買下來之后可以繼續收租。
這種法拍私宅在深圳并非個例。 今年3月，龍華油松社區水斗新圍富豪新村的一棟7層法拍私宅，起拍價365.5萬元，吸引了38人報名，經過212輪競價后以1006.3萬元成交，溢價率超過170%。 這棟樓建筑面積約764.51平方米，成交單價約13163元每平方米。
同樣在3月，寶安松崗紅星社區的一棟私宅吸引了21人報名、263次叫價，成交價從385萬元升至800萬元。 寶安松崗東方社區的一棟5層私宅，建筑面積約639.6平方米，起拍價255.9萬元，最終以551萬元成交。 據深圳買房計劃統計，2025年至今深圳17棟法拍獨棟私宅中，僅2套流拍，成交率超過85%，近三成標的成交價格翻倍，過半數溢價率超過50%。
投資者看重這類房產的邏輯其實比較清晰。 以龍華那棟7層私宅為例，可供出租的房源有15套，包括1樓約121平方米的大商鋪和2至7層的多套住宅。 參考周邊租金行情，單間月租約900元，一房一廳1300至1800元，兩房一廳1600至2000元，約60平方米的商鋪月租約5000元。 全部出租后每月租金大概2.6萬至2.9萬元，租金回報率能達到3.46%甚至更高。
而根據2026年初的數據，深圳住宅平均租金回報率約為1.51%，上海約2.04%，北京約2.01%，廣州接近2.5%。 深圳貝殼研究院的數據也顯示，2025年深圳住宅租金回報率僅約1.7%。 相比之下，這類法拍私宅的租金回報率確實高出不少。
不過這類房產的性質比較特殊。 此次拍賣的私宅屬于非市場商品房，也就是人們常說的綠本房，無法在不動產登記機構辦理產權過戶登記手續。 競買人競得后，只能依據法院出具的《執行裁定書》、《成交確認書》等法律文書獲得占有和使用的權利。
對于參與競拍的14位投資者來說，522.4萬元買下的不只是一棟樓，更是一份需要長期持有的收租生意。 在資產配置的選擇上，有人看重流通性，有人看重現金流，不同的選擇背后是不同的考量和判斷。 你怎么看這類法拍私宅的投資價值？ 歡迎在評論區分享你的想法。
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