出品|中訪網(wǎng)

審核|李曉燕

行業(yè)深度調(diào)整周期里，民營房企普遍面臨開發(fā)銷售承壓、債務(wù)優(yōu)化的雙重考驗(yàn)，新城控股是少數(shù)依靠自持商業(yè)形成穩(wěn)定現(xiàn)金流、持續(xù)維持正向盈利的民營房企。一邊是住宅開發(fā)業(yè)務(wù)受三四線市場拖累階段性走弱，一邊是全國布局的吾悅廣場租金收入穩(wěn)步增長，一降一升的業(yè)務(wù)曲線背后，是公司主動調(diào)整戰(zhàn)略、重構(gòu)發(fā)展底盤的完整路徑，雖短期仍存流動性、資產(chǎn)估值等市場關(guān)切，但“住宅開發(fā)+商業(yè)運(yùn)營”雙輪模式的長期價值正持續(xù)釋放。

2026年上半年新房市場走出階段性回暖行情，一二線核心城市房企銷售降幅明顯收窄，保利發(fā)展等頭部企業(yè)5月銷售額同比僅小幅下滑。反觀深耕下沉市場的新城控股，住宅去化節(jié)奏承壓顯著，5月單月簽約銷售金額不足14億元，同比下滑近三成；對比2025年同期，前五月整體銷售規(guī)模縮水超三成，成交單價同步走低。

業(yè)績分化根源來自城市布局差異。多數(shù)央企房企土儲集中于需求堅挺的一二線，而新城早年以三四線為擴(kuò)張主線，六成以上儲備落子縣域、地級市。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2026年5月一線住宅價格企穩(wěn)回升，三四線城市新房、二手房持續(xù)走弱，居民購買力不足直接拉長項目去化周期。疊加管理層主動控風(fēng)險，近年大幅放緩拿地節(jié)奏，存貨規(guī)模從峰值2700億元壓縮至710億元，可售貨量收縮進(jìn)一步放大短期銷售下滑幅度。

面對住宅業(yè)務(wù)階段性承壓，新城并未被動等待市場回暖，而是通過組織架構(gòu)精簡、費(fèi)用管控完成內(nèi)部降本增效，這也是全行業(yè)房企共同的調(diào)整方向。四年間公司員工規(guī)模縮減萬人，銷售、管理兩項期間費(fèi)用大幅回落，在營收收縮背景下守住盈利底線。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，扁平化管控、縮減冗余層級是房企從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量經(jīng)營的必經(jīng)動作，短期人員調(diào)整雖引發(fā)市場討論，但長期能降低固定開支，把資金更多投向保交付與商業(yè)運(yùn)營。

相較于波動劇烈的住宅銷售，吾悅商業(yè)板塊成為公司穩(wěn)定經(jīng)營的核心壓艙石，也是新城區(qū)別于多數(shù)純開發(fā)房企的核心壁壘。2026年前五月，商業(yè)運(yùn)營總收入近60億元，月度租金保持小幅正向增長；拉長周期看，2025年全年商業(yè)營收突破140億元，板塊毛利率高達(dá)70%，毛利貢獻(xiàn)占比超六成，利潤貢獻(xiàn)早已超越住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。截至2025年末，公司在141座城市落地207座吾悅廣場，其中178座投入運(yùn)營，下沉市場規(guī)模化布局形成獨(dú)有競爭優(yōu)勢，即便消費(fèi)市場小幅波動，成熟購物中心出租率、租金水平依舊保持穩(wěn)定。

穩(wěn)定的經(jīng)營性現(xiàn)金流，直接緩解了公司債務(wù)端壓力。過去五年新城持續(xù)主動去杠桿，總負(fù)債從4500余億元降至1881億元，表內(nèi)有息負(fù)債規(guī)模縮減近400億元，降負(fù)債成效在民營房企中位居前列。截至2026年一季度，公司一年內(nèi)到期債務(wù)約116億元，賬面貨幣資金82億元，存在小幅資金缺口，但每年百億級穩(wěn)定租金流入，可持續(xù)覆蓋利息支出，2025年租金規(guī)模達(dá)到當(dāng)年利息費(fèi)用近四倍，為債務(wù)滾動、資產(chǎn)盤活提供持續(xù)緩沖。依托吾悅廣場優(yōu)質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn)，公司還成功發(fā)行民營房企首單消費(fèi)類機(jī)構(gòu)間REITs，打通商業(yè)地產(chǎn)多元化融資渠道，拓寬資金來源。

市場持續(xù)關(guān)注兩大核心爭議點(diǎn)，其一為千億投資性房地產(chǎn)公允價值計量，其二是關(guān)聯(lián)方高息拆借問題。新城賬面1200億元吾悅廣場資產(chǎn)采用公允價值計量，未像部分商業(yè)企業(yè)大額計提減值，由此收到上交所問詢。從會計準(zhǔn)則來看，公允價值計量有明確合規(guī)前提，需第三方獨(dú)立評估機(jī)構(gòu)結(jié)合出租率、租金增速、資本化率等參數(shù)測算，公司已針對前十座核心商場完整披露評估邏輯與參數(shù)，計量方式符合行業(yè)通用準(zhǔn)則。不同于商鋪、住宅資產(chǎn)，吾悅廣場是持續(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定租金收益的經(jīng)營性物業(yè)，資產(chǎn)價值依托長期運(yùn)營現(xiàn)金流支撐，短期商鋪價格波動不會直接等同商場整體價值縮水，這也是公司未大額減值的核心依據(jù)，但消費(fèi)復(fù)蘇節(jié)奏仍會長期影響資產(chǎn)估值中樞，需要持續(xù)跟蹤運(yùn)營數(shù)據(jù)。

關(guān)聯(lián)方資金拆借方面，公司以高于銀行綜合利率向?qū)嵖厝梭w系企業(yè)融資，疊加物業(yè)公司新城悅停牌、審計變動等事件，引發(fā)市場對資金成本、關(guān)聯(lián)交易透明度的討論。客觀來看，行業(yè)下行期民營房企銀行融資門檻抬高，關(guān)聯(lián)資金拆借是多數(shù)民企補(bǔ)充流動性的補(bǔ)充渠道，后續(xù)公司若進(jìn)一步優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、拓展公開市場融資渠道，有望逐步降低整體借貸成本，減少高息關(guān)聯(lián)借款依賴。

站在行業(yè)轉(zhuǎn)型節(jié)點(diǎn)，新城控股正在完成一次深度業(yè)務(wù)重構(gòu)：過去住宅開發(fā)拉動規(guī)模增長，如今商業(yè)運(yùn)營成為利潤核心，住宅業(yè)務(wù)逐步收縮優(yōu)化、聚焦存量去化。長期來看，國內(nèi)城鎮(zhèn)化下沉市場消費(fèi)需求仍有提升空間，遍布三四線的吾悅廣場手握線下流量入口，持續(xù)落地精細(xì)化運(yùn)營體系，具備持續(xù)提升租金、盤活資產(chǎn)的潛力；住宅端隨著存貨出清、市場逐步筑底，銷售壓力有望邊際緩解。

不可否認(rèn)，公司短期內(nèi)仍要面對住宅去化緩慢、短期債務(wù)兌付、資產(chǎn)抵押率偏高、消費(fèi)復(fù)蘇不及預(yù)期等多重挑戰(zhàn)，但依托獨(dú)一無二的規(guī)模化自持商業(yè)資產(chǎn)，新城擁有多數(shù)純開發(fā)房企不具備的長期現(xiàn)金流底盤。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)徹底告別高杠桿規(guī)模擴(kuò)張時代，擁有穩(wěn)定經(jīng)營性不動產(chǎn)、持續(xù)正向現(xiàn)金流的房企，才能在周期波動中守住生存底線，新城控股“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動的探索，也為民營房企轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營商提供了可參考的實(shí)踐樣本。