重慶
01
重慶的土地市場真的回暖了！
6月23日，兩江新區花溝板塊土拍又上演了一次搶地大戰。
邦泰、建發、遠達三家房企經過多輪競價，最終，邦泰以4.84億元的總價拿下了花溝板塊的一宗純居住用地，成交樓面價8367元/㎡，溢價率2.04%。
圖源重慶銳理數據
雖然溢價率不算高，但值得注意的是，這并不是邦泰第一次在花溝板塊拿地。
去年9月，邦泰以8200元/㎡的樓面價拿下了隔壁地塊，打造了觀山川。據克而瑞數據顯示，觀山川4月入市后月均銷量超90套，均價更是從4月的18639元/㎡漲到了5月的19359元/㎡。
邦泰觀山川（圖源網絡）
賣得好，才敢繼續加倉。開發商不是傻子，真金白銀往里砸，只有一個原因。
那就是對這個板塊、對重慶樓市——有！信！心！
02
開發商信心回歸，是看清了重慶土地市場的大趨勢。
看一眼這幾年供地變化就知道了。
2026年，重慶住宅用地計劃供應只有687公頃，連2022年的三分之一都不到。
為什么會這樣？
今年的土地供應，上面給了一個九字方針：控增量、去庫存、優供給。
3月，自然資源部還專門發文，核心就一句話：盤活一畝，才能新增一畝。
供地一減少，狼多肉少的局面就開始顯現出來了，因此房企的拿地熱情反而更高了。
今年3月31日，觀音橋長安三廠地塊出讓。
中海、金茂、建發、邦泰、海成、遠達，6家房企到場。經過136輪競價后，最終被邦泰以13916元/㎡的樓面價拿下，溢價率28.85%。
圖源重慶銳理數據
13916元/㎡是什么概念？
去年建發在附近拿地，樓面價13923元/㎡，只差7塊錢。
也就是說，一年的時間，觀音橋核心區的土地價值紋絲不動，甚至還在微漲。
這叫市場冷？
這叫信心回來了！
4月30日，大坪15畝地塊被山昇拿下，樓面價9088元/㎡，接近一萬，溢價率同樣達到9.49%。
圖源重慶銳理數據
6月1日，南坪和石馬河兩宗地塊同日成交。
邦泰拿下南坪中心地塊，樓面價8206元/㎡，溢價率13.97%；
圖源重慶銳理數據
遠達拿下石馬河地塊，樓面價7369元/㎡，溢價率12.65%。
圖源重慶銳理數據
還有一點值得注意的是，拿地的全是川渝民企。
當民企紛紛下場搶地，就說明市場是真的有盼頭了。
03
除了供應減少，土地市場還有另一個明顯的趨勢就是結構性分化。
今年重慶中心城區成交的土地中，觀音橋、大坪、南坪、大石壩等核心區地塊幾乎全都溢價成交，而北碚、大渡口、巴南、物流園等遠郊區域全部底價成交。
圖源網絡
開發商不是什么都搶，他們只搶“核心區、好地段、低容積率”的土地。
在這樣的格局之下，未來核心區的房子只會越來越貴。
為什么？
第一，供地在收縮。
新房供應減少，核心區的新房供應更少。
第二，開發商在搶核心區的土地。
拿地成本高了，未來的房價能低嗎？比如觀音橋地塊樓面價13916元/㎡，未來房價需要賣到近3萬才能保證合理利潤。
第三，容積率在降低。
園博園花溝地塊容積率1.5，大坪地塊容積率2.2，南坪地塊容積率2.0，石馬河地塊容積率2.43。
低容積率意味著打造出來的產品，大概率都會是高品質的改善型產品，比如四代宅或者新規“好房子”。
重慶樓市整在轉向以核心區品質改善為主導。
04
有人說，重慶房價低是幸福。
我告訴你，重慶房價低不是幸福，而是被其他城市割韭菜。
同樣一套100平米的房子，在深圳要800萬，在重慶只要150萬。
你覺得是重慶房價便宜？
錯。是重慶的價值被嚴重低估。
圖源網絡
當外地人帶著真金白銀來重慶掃貨的時候，你還在觀望。
當邦泰、遠達這些川渝房企在重慶核心區瘋狂拿地的時候，你還在等房價下跌。
當觀音橋地價已經逼近1.4萬的時候，你還在問“重慶房價會漲到3萬嗎”。
這個問題，你根本就不應該問。
你應該問的是：我現在不買，三年后還買得起嗎？
供地在收縮、核心區在漲價、改善型產品在占據市場主導，重慶房地產的邏輯正在發生徹底逆轉。
當再也沒有資本愿意為這座城市投票的時候，那才是一個比悲傷更悲傷的故事。
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