來源：市場資訊

摘要：城市更新無法長期依賴單一投入，實現長效更新的關鍵是構建權責匹配的多元共治格局。（報告期：2026.05.27-2026.06.26）

宏觀分析

首部國家級更新規劃印發，產業空間和公共空間更新力度明顯上升

觀點指數6月8日，住房城鄉建設部在國務院政策例行吹風會上表示，《城市更新“十五五”規劃》是我國城市更新領域的第一部國家級專項規劃，明確“十五五”時期的目標指標、重點任務和重大工程，接下來各地還要按照《規劃》部署細化本地區城市更新的目標指標、任務措施。

根據公開資料，國務院于5月28日印發《城市更新“十五五”規劃》，明確到2030年城市更新行動取得重要進展，到2035年基本建成現代化人民城市。文件部署了培育城市發展新動能、營造高品質生活空間等6方面重點任務及14項重大工程，并提出城鎮危舊房改造50萬套等量化指標。

據了解，這是首次在全國層面設置量化目標，如五年累計完成城鎮危舊房改造50萬套/間、新開工改造城鎮老舊小區11.5萬個、老舊街區廠區改造提升1500個、城中村改造4000個、城市地下管網改造36.5萬公里。

改造方面，明確“留改拆并舉，以保留利用提升為主”的原則，嚴禁大拆大建，因城施策，不搞一刀切。資金渠道則是要構建多元化投融資體系，允許地方政府專項債券支持符合條件的城市更新項目建設，并可用作項目資本金；支持發行REITs、引入社會資本與政策性金融工具。

與“十四五”相比，居住空間更新規模有所下降，產業空間和公共空間更新力度明顯上升。國務院常務會議此前明確，未來五年城市更新相關投資規模不低于15萬億元。

此外，國家明確安排2026年中央財政支持城市更新的資金規模為970億元，推動改善居民居住條件，完善公共服務設施，惠及居民戶數大約有800萬。

自2024年起，財政部會同住建部啟動了支持部分重點城市實施城市更新行動有關工作。連續3年，累計支持北京、上海、沈陽、洛陽、烏魯木齊、成都等50個重點城市先行先試。

據了解，中央資金通常配套地方財政聯動、社會資本跟投的要求，能夠撬動數倍于本級的地方資金與市場化資金共同參與。三年持續支持的安排，規避短期資金脈沖式投入的弊端，穩定的資金預期能夠讓試點城市制定中長期更新規劃。

市場綜述

地方政策多點突破，存量更新限制松綁

江蘇《關于進一步支持城市更新行動的若干政策措施》聚焦規劃、土地、產權、融資、稅費、多元參與、審批七大領域，推出23 條務實舉措。

值得注意的是，《措施》提及，對公共服務、基礎設施及老舊住宅成套化改造等項目，在不產生負面影響的前提下，新增建筑面積可不受容積率指標制約。工業用地提高容積率不再增收地價，存量用房轉型服務業可享受5年過渡期政策，地下空間三層以下減免使用費。

容積率豁免政策精準擊中老舊小區改造、公共配套補短板的痛點。過去老舊小區加建養老托育設施、便民服務點位、消防配套，常因容積率指標限制難以推進，政策松綁后民生類更新項目的實施阻力顯著降低，項目落地周期有望大幅縮短。工業用地提高容積率不增收地價的規則，則直接降低制造業企業技改擴容、產業升級的土地成本，引導企業在存量廠區內挖潛增效，避免土地資源閑置。

資金方面，統籌財政專項資金，用好政府專項債券，支持發行REITs、引入社會資本與政策性金融工具。多元融資渠道可以破解城市更新項目周期長、回報慢的融資難題，有助于擺脫對財政資金的單一依賴，形成政府引導+市場主導的長效更新模式。

就目前地方實踐來看，存量資產盤活成為核心方向，重點盤活老舊廠房、閑置商業商務樓宇、城中村等低效資產，為文創園區、沉浸式體驗店、特色市集等創新業態提供低成本載體。

城市更新聚焦城鎮老舊小區改造、基礎設施補短板等民生需求，系統完善停車、充電、消防、無障礙設施。商業需求方面，通過更新激活社區商業潛力，推動便民零售、養老托育、家政服務等業態規模化升級。

投融資體系多元化，均明確構建財政資金、專項債券支持、社會資本參與、金融工具創新等多種資金渠道。特別是落實國家政策，允許地方政府專項債券用作城市更新項目資本金，支持發行REITs產品。

企業表現

央企頂層布局產業協同，房企聚焦專業能力輸出

近期，全國多地城市更新項目加速落地，從頭部房企的一線項目實操、地方國資的專業化平臺搭建，到專業服務機構的全鏈條補位、央企與地方的頂層戰略合作，全產業鏈主體協同發力的格局愈發清晰。

期內，綠地集團在海南自貿港完成多項簽約，分別就海口白水塘產城融合城市更新項目、東方市中心核心區城市更新項目等重大項目，與海墾集團、東方市政府平臺等簽約合作。綠地集團與海控城運集團簽約全面戰略合作，雙方將在城市更新和城市綜合開發等多個領域開展長期深度合作。

過往城市更新主要以房企主導一級開發、通過融資區平衡收益的重資產模式為主，當前已分化出多元路徑，如合生創展的代管代建模式完全剝離項目權益風險，僅輸出建設運營能力，是典型的輕資產轉型。

可以觀察到，國資平臺承擔前期片區統籌、民生托底、資產盤活與信用融資職能，解決城市更新項目周期長、短期收益弱、社會資本難以單獨介入的痛點，再通過市場化合作引入專業開發運營主體。

在頂層布局維度，央企正加速與地方綁定“十五五”城市更新賽道，將城市更新納入區域整體發展框架。

中國綠發與海南擬深化城市更新合作。中國綠發將持續深度融入海南自貿港建設大局，優化產業投資布局，以更大力度、更實舉措推動房地產業、旅游業、現代服務業提質升級，積極參與城市更新項目，著力打造高品質文旅示范區。

中國鐵建與福建簽署戰略合作框架協議。雙方將在“十五五”時期進一步深化長期戰略合作關系，在現代化綜合立體交通網建設、新興產業培育、海洋經濟發展、生態保護修復、城市更新等領域開展多層次、多模式、全方位的戰略合作。

這意味著城市更新已不再是單一的城建任務，而是成為央地協同推進區域高質量發展的核心抓手之一，與產業升級、基礎設施建設形成聯動效應。

整體來看，當前城市更新領域已形成多元主體各司其職、協同發力的生態格局。房企聚焦專業能力輸出，地方國資統籌區域資源與民生保障，專業機構打通資金與運營鏈路，央企從頂層布局產業協同。

項目發展

“原拆原建”破局微型居住改造，責任分層降低單一主體資金壓力

北京豐臺馬家堡與成都金牛區的兩個危舊樓改造項目，均以“原拆原建”為核心路徑，為國內存量危舊房改造提供參考樣本。

北京豐臺區馬家堡危舊樓原拆原建項目于5月26日正式交付，這是豐臺區首個危舊樓房拆除重建試點項目，采用“原拆原建+平房上樓”的創新模式。

據了解，馬家堡路68號院2號樓始建于1977年，是一棟4層磚混結構的筒子樓。隨著歲月流逝，樓體結構老化、管線破損嚴重、公共設施匱乏等問題日益突出。居民長期面臨“無獨立廚衛、安全隱患突出”的居住困境。

轉機出現在2023年。依據《關于開展危舊樓房改建試點工作的意見》等政策精神，該項目被正式納入豐臺區危舊樓改建試點。

經過反復調研和論證，確定了“原拆原建+平房上樓”的改建模式。這一模式的核心在于“兩個不減少”，即原住戶的戶數不減少，每戶原有的居住面積不減少。項目資金通過“居民自籌一部分、政府財政補助一部分、產權單位支持一部分”的方式共同籌集，破解老舊小區改造的資金難題。

項目建設資金由三部分組成：總投資約4384萬元，由市區兩級政府補貼、產權單位出資地下室建設及90戶居民自籌，其中居民自籌部分占地上投資比例約70%，居民同時自行負擔周轉費用等。

改建后的新樓，已從昔日的筒子樓升級為現代化的成套住宅。每戶都擁有獨立的廚房和衛生間，樓體抗震等級也大幅提升，水電燃氣等配套設施全面煥新，戶型設計更加優化合理。

成都首個危舊房成套化自主改造項目啟動，這是成都首個居民主導、原拆原建、產權不變的危舊房改造項目。項目位于金牛區白馬寺片區，涉及上世紀六七十年代建成的D級危房，總建筑面積1655平方米，重建后為8層建筑，3-8層為35戶居民原址住房，1-2層為便民服務設施。

居民選舉產生自改委全程參與方案設計、施工監督和資金管理。項目建立財政補貼、居民出資、企業投資三方資金共擔機制。

城市現狀

空間功能復合化升級，提升單一功能片區活力

《北京市人民政府關于推動城市高質量發展的實施意見》指出，將“全面實施城市更新”單列成章，作為首都高質量發展的核心抓手。

北京《實施意見》中明確三大實施方向，首先是民生改善：持續開展老舊小區綜合整治和危舊樓房改建，實施城中村改造、老舊管線和消防設施更新。其次是存量資源利用：推進低效產業園區、老舊廠區廠房和樓宇更新，建設創新型產業社區、商務社區。再者是區域綜合性更新：注重公共空間帶動，鼓勵地下空間復合利用，建設立體城市。

北京直接將全面實施城市更新在高質量發展實施意見中單列成章，明確其首都發展核心戰略的定位，跳出傳統市政工程的范疇，成為統籌民生改善、產業升級、空間優化、城市韌性提升的綜合性發展載體。

期內，廣州也有相關的條例啟動。2026年5月26日《廣州市城鎮房屋更新條例》立法啟動。這是廣州首部專門針對城鎮房屋更新的地方性法規，將填補老舊住房自主更新的法律空白。建立政府引導、市場運作、公眾參與的可持續模式。重點征集方向為老舊住房、老舊小區、低效商辦樓宇功能轉換、歷史建筑與工業遺產保護活化利用。

深圳于2026年5月22日入選2026年度中央財政支持實施城市更新行動擬支持城市名單。作為東部地區城市，可獲得不超過8億元的中央財政定額補助。

此外，深圳城市更新項目產融對接會上，11個城市更新重點攻堅項目分場次與商業銀行、資產管理公司等開展深度對接。12個新開工、續建等城市更新項目與金融機構進行意向融資簽約，簽約金額達155億元。

目前來看，城市更新無法長期依賴財政單一投入，也不能完全交由市場主導而偏離民生導向。實現長效更新的關鍵是構建權責匹配的多元共治格局。

隨著城市更新從前期規劃轉向大規模建設落地，項目對施工管理、工期管控、工程質量的要求持續提高。以知名企業為核心的總承包模式，能夠充分發揮專業工程能力優勢，有效降低大體量項目的建設風險，如規避建設周期失控、交付難的問題。

上海徐匯區最大舊住房拆除重建項目，既田林路65弄小區于6月17日正式竣工交付，1044戶居民實現回遷。該項目是全國規模最大的模塊化建造城市更新項目，也是上海市首個混凝土模塊化建造工程。

田林路65弄原為上世紀五六十年代建成的工人新村，房屋老化、廚衛合用、無電梯等問題長期困擾居民。2022年10月，項目被納入徐匯區“三舊”變“三新”重點工程，并于2023年8月實現100%簽約，創下超千戶舊改項目簽約紀錄。

項目采用中國建筑國際集團旗下中建海龍研發的智能建造-MiC2.0技術，將8棟住宅樓拆解為2725個混凝土模塊，在工廠完成集成后運至現場組裝。新建住宅配備獨立廚衛、陽臺和電梯，并融入適老化設計，實現全裝修交付。

項目自2024年3月動工，2025年9月封頂，2026年6月交付，歷時兩年完成從老舊社區到現代化宜居小區的升級改造。

據觀點指數觀察，單一居住功能的改造難以支撐片區長期活力，而居住兼容商業、配建公建的復合開發模式，能夠將居住人口轉化為消費動能。商業配套提升居住吸引力，公建配套補齊民生短板，從而形成居住、消費、服務的良性循環。

本文節選自《長效治理 | 2026年6月城市更新發展報告》