來源：市場資訊

（來源：商聞）

最近，李嘉誠在北京的最后一個項目——朝陽區(qū)的御翠園，又悄然推盤了。

這次拿到的是現(xiàn)房銷售許可證，主推聯(lián)排別墅，單價最高逼近9.9萬元/平方米，一套下來總價在3000萬元級別。數(shù)字聽起來頗具沖擊力，但市場反饋卻不溫不火，看房人數(shù)寥寥。

而且，這已經(jīng)不是御翠園第一次碰壁，上一次開盤，去化率連兩成都不到。

一個開發(fā)了25年的樓盤，李嘉誠想套現(xiàn)了，北京人卻不給這個面子。

時間撥回2001年，李嘉誠旗下的和記黃埔以約7億元拿下該地塊，折算樓面價僅1750元/平方米。二十多年前的北京四環(huán)邊，這個價格近乎白送。而如今御翠園售價高達9.9萬元/平方米，僅地價一項便上漲了50余倍。

即便將二十多年間的資金利息、建安成本和稅費全部計入，利潤空間依然驚人。按理說，這么大的利潤在手，降價空間十分充足，打個七折八折依然可以賺得盆滿缽滿。但市場為何還是不買賬？

原因在于開發(fā)商既想清盤離場，又舍不得割肉離手，這種貪婪與猶豫之間的搖擺，最終把自己逼進了死胡同。

2024年7月，項目高調(diào)取得預(yù)售證，準備大干一場，結(jié)果銷售始終不溫不火。到了2025年五一，開發(fā)商坐不住了，突然推出一批特價房，最低單價僅7萬元，較備案價近乎打了七折。

消息一出，此前高價入手的業(yè)主們直接炸鍋了，資產(chǎn)一夜縮水上千萬，擱誰都難以接受。維權(quán)隊伍迅速拉起，售樓處也被圍得水泄不通。

開發(fā)商見狀緊急出臺安撫政策：向老業(yè)主每人補償一份“裝修禮包”，140平方米戶型給予84萬元，185平方米戶型給予110萬元，并承諾“沒有任何附加條件”。業(yè)主們勉強接受了這一方案。

然而好景不長，開發(fā)商很快反悔。2026年年初，裝修禮包與特價房活動全部取消，給出的理由卻含糊其辭。既然如此，業(yè)主們后來拒絕收房也就順理成章。

最終，所謂的“七折銷售”實際上并未產(chǎn)生任何實際成交。同意退房的業(yè)主拿到了雙倍定金，但那些不愿退房、希望以優(yōu)惠價完成網(wǎng)簽的業(yè)主，則被晾在半空中無所適從。

這種出爾反爾、缺乏契約精神的做派，直接把開發(fā)商的信譽一拉到底。此后項目陷入僵局，直到今年6月才重新取證推盤。

不過，即便沒有上述連番戲碼，御翠園本身的產(chǎn)品力也難以服眾。對于有實力的北京購房者而言，這三筆賬算得清清楚楚：

其一，產(chǎn)權(quán)大幅縮水。住宅用地70年使用權(quán)，自2001年拿地算起，至今已過去25年?；?000萬元買套房，到手僅剩40余年產(chǎn)權(quán)。

其二，戶型設(shè)計嚴重過時。御翠園的產(chǎn)品方案沿用二十多年前的款式，進深長、面寬窄，客廳采光條件不佳，與當下市面上的新盤相比，完全不在同一個時代。

其三，毛坯交付，裝修開銷無底洞。3000萬元的房子到手只是毛坯，想入住至少再砸大幾百萬。戶型老舊意味著拆改量大，拆改量大則花費不菲，有業(yè)主測算過，一套房裝修下來沒有800萬元根本打不住。

地段確實是好地段，但這三大硬傷擺在面前，再好的區(qū)位也難挽頹勢。

李嘉誠在內(nèi)地玩了三十年的“囤地捂盤”模式：低價拿地，緩慢開發(fā)，坐等地價房價暴漲，然后高位套現(xiàn)。這套玩法的本質(zhì)，是吃土地紅利、吃城市發(fā)展紅利、吃政策紅利。開發(fā)商自身貢獻了什么？除了最低限度的開發(fā)投入，剩下的唯有等待。

在土地價格單邊上漲的年代，這套模式確實賺得盆滿缽滿，但它骨子里是極端自私的——開發(fā)商拿走了所有紅利，卻將產(chǎn)權(quán)縮水、產(chǎn)品過時、配套滯后等代價悉數(shù)轉(zhuǎn)嫁給購房者。

更諷刺的是，這種“囤地捂盤大法”，不僅被市場拋棄，也遭到了地方政府的抵制。此前成都就曾點名拉黑長實系項目，禁止其參與土地競拍和融資，理由正是“囤地捂盤、損害購房者利益”。

御翠園的滯銷，不是偶然，是舊模式在新時代的全面潰敗。