出品 | 子彈財經

作者 | 馮羽

編輯 | 蛋總

美編 | 倩倩

審核 | 頌文

6月畢業季，租房市場重新燃起熱度。

經過兩年價格調整，2025年5月全國住宅平均租金跌幅明顯收窄，疊加高校畢業生集中入市，需求端釋放積極信號，租賃行業迎來了一年中最旺的季節窗口。

自如作為頭部平臺，自然也借勢發力——5月啟動第14季“海燕計劃”，以房租月付、0押金、搬家券和千元安家基金等組合拳，試圖在應屆生群體中搶占心智。

租賃需求回暖，業主本應共享紅利。然而，近期多位自如業主卻接到通知，要求主動下調租金，否則解約需賠付裝修費等若干費用。

一邊是租房市場升溫，一邊是業主被壓價，反差之下，自如的“增益租”模式再次被推上風口浪尖。

自2021年自如全面轉向“增益租”以來，其宣稱通過房屋增值實現與業主共贏，但現實卻是：從2025年初開始，自如單方面解約業主事件頻發，社交平臺上時有輿論，品牌口碑受影響。

與此同時，自如于2025年初推出“美家二手房”品牌，正式跨入二手房交易賽道。

2025年底，自如董事長、CEO熊林在采訪中公開表示“自如最難的時候過去了”，并稱公司全年實現規模、收入和利潤的全面回升。

企業層面確實熬過了租賃市場下行的寒冬，但對廣大業主而言，最難的日子是否真的已經“翻篇”？答案遠非那么簡單。

1、“增益租”，誰獲益？

作為國內分散式長租模式的先行者，自如的高光時刻曾與中國房地產的黃金時代緊密交織。

回望2011年，傳統租賃市場以C2C模式為主，信息分散、服務粗放，中介僅充當撮合角色，鏈條極短。彼時出身鏈家的熊林敏銳捕捉到改造租房市場的機會，將個人房源產品化，構建C2B2C模式，讓交易鏈條透明化，效率大幅提升。

早期，自如憑借“三板斧”快速站穩腳跟：整合分散房源，以整租或合租形式適配年輕主流客群；提供定期保潔與維修，讓租住品質可控；推動房源信息線上化，實現供需精準匹配。

這套打法在當時頗為新穎，在一線及新一線城市，四、五戶合租一套房迅速成為常態。而幕后推手，正是國內租房市場供需兩端的飛速擴張——自如恰好搭上了這趟快車。

2016年脫離鏈家獨立運營后，自如快速擴張，到2017年房源規模突破50萬間，穩坐長租行業頭把交椅。至2019年前后，其國內房源管理量一度突破100萬間。

然而轉折隨之而至。房地產行業進入深度調整期，高房價神話褪色，租房市場急轉直下，大批租賃企業倒閉，自如的房源規模也基本陷入停滯。

2021年，自如將核心經營模式升級為“增益租”，對外宣稱要從“二房東”轉型為資產管理公司。

新模式的核心邏輯是：業主承擔房屋裝修改造費用，自如承諾保底租金及后續溢價分成。

北京一位自如管家向「子彈財經」解釋道：“相比舊模式，增益租沒有空置期和差價，業主收益由‘出租租金－運營成本－管理費’構成?！?/p>

但細拆費用結構，業主的實際支出“不降反增”——月服務費為租金的10%；年維修基金一居/兩居860元/年，三居及以上960元/一年；將房屋裝修升級后成本在月租金里抵扣（裝修成本均攤）；以及激勵公司費用，即出租率在90%-95%之間，需繳納房租1.8%-2%不等的激勵費用，即服務費的變種。

“之前還有分紅，今年自如打電話說虧本要降價，分紅肯定是沒有了?！币晃蛔匀鐦I主表示。

降租在自如業主群體中早已不是新聞?！白匀缯f市場下行嚴重，房租大幅下降，給了我兩個方案，一個是中途解約，自如賠償我違約金，但是我需要支付自如未抵扣完的裝修款；第二個方案是每個月下調500元租金，繼續履行合同。”北京的一位自如業主對「子彈財經」表示。

在小紅書某“自如房東互助群”中，多位自如業主表示企業方面要求降租金，否則將單方面解約，業主還要賠付剩余裝修款。多位業主均表示“很受傷”，甚至直言“自如威脅解約騙取業主裝修費”。

（圖 / 小紅書自如房東互助群）

有趣的是，與近兩年同期相比，今年租金表現明顯更穩定。中指研究院發布的50城住宅租賃價格指數數據顯示，2024年5月和2025年5月，50城住宅平均租金環比跌幅均超過0.3%，而今年同期環比跌幅僅為0.11%。

據業內人士分析，經過連續兩年的價格調整，租賃市場供需關系逐步改善，加之保障性租賃住房對市場租金形成“定錨”作用，租金波動幅度明顯減弱。尤其是一線城市租賃市場基本面率先企穩。

而從2025年開始，社交媒體上已經出現一批自如業主表示遭單方面解約，自如解約潮并非空穴來風。

在增益租模式下，自如重資產運營得以消解，輕資產模式讓自如的中長期待攤費用得以優化，同時還能通過供應鏈優勢壓低成本鎖定裝修利潤。

對熊林和自如來說，“最難的時候過去了?！蹦壳白匀绻芾淼馁Y產中，70%已轉換成“增益租”模式。2021年的業務轉型，讓自如能夠很好地抵擋行業沖擊，“增益租”也被熊林看作是租賃企業轉型之路的“最優解”。

但在企業度過難關的背后，部分業主并未嘗到共贏的甜頭，反而感到被“背刺”。“原來自如在租賃市場口碑是最好的，我也是看中這個才一次性付清裝修全款，現在自如讓降租，我接受不了。”一位上海自如業主對「子彈財經」表示。

2、二手房，高溢價

2025年3月，自如將觸角伸向房產業務的另一端——二手房買賣。

存量房市場交易持續低迷，部分二手房掛牌半年仍乏人問津，自如入局正是看中了這一僵局中蘊含的變量。同時，其租賃業務積累的海量租客與業主，天然可轉化為二手房交易的潛在客戶，委托賣房亦能為平臺帶來多元化收入，緩解長租業務增長乏力的壓力。

針對這一痛點，自如推出“美家二手房”品牌，主打品質好房、全網聯賣和傭金5折，核心創新點在于對房源的系統化改造。

據公開信息，美家二手房嚴選北京、上海等城市的優質樓盤房源，根據美化程度不同推出煥新好房、清水好房、心舍好房三大產品，幫助業主賣房。

其中，煥新產品主要針對基礎還不錯的房屋，做二次7天的美化煥新出售；清水好房則是針對幾十年以上的老舊房屋做整體改造；心舍好房是針對客單價比較高的房屋，走高品質、智能化家居改造。

（圖 / 自如美家房源）

這種模式類似于國外的“房源美化代賣”，代賣公司對房源進行裝修美化，再以特定的價格推向市場，代賣公司的業務核心來自于房源裝修產生的溢價。

這一業務與現有租賃、裝修業務形成協同，復用其成熟的裝修供應鏈，可以為資本市場提供新的增長敘事。

但裝修代賣能否成功，核心在于兩個因素，房源美化裝修的性價比優勢以及房源去化的能力，否則會給企業帶來財務壓力。而自如美家目前的拓展區域有限，仍在試水階段。

“裝修費用在幾萬到十幾萬不等，這個費用需要業主來承擔。不過裝修后能夠提升房屋品質，掛牌價和成交價會提高一些?！弊匀缑兰叶址繕I務專員對「子彈財經」表示，“目前北京重點服務區域集中在青年路和三元橋板塊，其他區域的業務仍在拓展中。”

自如美家并沒有獨立的APP，而是內嵌在自如平臺內。在自如APP首頁圖位置，赫然陳列著“輕松買賣好房”的廣告詞，二手房業務甚至占據著比租賃業務更好的版面位置。

（圖 / 自如APP）

賣家享受業主服務，買家則通過平臺定制買房服務享受五大權益，即買家傭金5折、全網定制找房、專業購房建議、定制裝修方案和資深管家服務。

然而，價格對比卻引發爭議。以北京豐臺區怡海花園二居室為例，該房源在自如美家定價549萬元，而同小區同戶型房源在貝殼找房平臺定價在400萬元-500萬元不等，自如美家定價高出不少。不同平臺房源均為簡裝，自如美家房源裝修風格與自如出租房一致。且自如美家房源較少。

（圖 / 自如美家（左）；貝殼找房（右））

“現在二手房選擇這么多，裝修精美帶來的溢價有限，業主不會因為新裝修就提高交易價格?！币晃环慨a中介對「子彈財經」表示，“而且很多業主擔心甲醛問題，并不傾向于重新裝修過的房子，害怕買到串串房?！?/p>

更是有消費者直言：“自如的裝修風格出租還行，買賣時就顯得不那么‘上檔次’?！?/p>

業主承擔額外裝修費，買家支付高溢價，這筆交易能否雙贏，本身就要打個問號。更關鍵的是，二手房業務上線一年有余，但在用戶心智中自如仍是一家租賃企業，而非交易平臺。

“貝殼做了十多年了品質有保障，其他品牌還有我愛我家、安居客、58同城可選，自如美家知名度不高，雖然買房能打5折，但在房產交易這件大事上，服務水準和置業專業度可比價格要重要的多?！币晃徽诳紤]購買二手房的用戶表示。

此外，自如還推出“智愛家”和“自如家服”子品牌，布局智能智裝與家庭服務，試圖打通全產業鏈，但多元化擴張能否真正形成合力，尚待驗證。

針對二手房業務模式等問題，自如方面稱公司業務尚在拓展中，不便回應。

3、合規難，競爭更難

用戶口碑下滑，也從側面折射出自如在房屋市場管理合規上有待改進。

今年4月，自如因官網發布不真實、不準確房源信息，被北京市住建委責令改正并罰款3萬元。

這種違規事件并非孤例。自2021年“規范發展長租房市場”被寫入政府工作報告以來，行業監管持續收緊，長租公寓從野蠻生長邁入合規化、精細化的新階段。

當前，長租行業形成四類主要參與者：

一是房地產開發商系，如萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓，自2016年后大規模進入租賃市場；

二是房地產中介系，如鏈家（貝殼）、我愛我家，憑借門店網絡和經紀人資源，在獲客和轉化上具備天然壁壘；

三是第三方專業化運營平臺，以自如為代表，聚焦分散式房源管理與服務；

四是酒店集團，如華住與窩趣，側重于集中式公寓和輕資產托管。

據中指研究院報告，長租行業格局漸趨清晰：房企系主導規模，地方國企系主導保障性租賃，創業系和酒店系則深耕輕資產運營，各類型企業優勢互補，但彼此間的競爭也日趨激烈。

自如雖在分散式長租領域占據先發優勢，但面對開發商系的資金實力、中介系的線下滲透力，以及國企系在保障性租賃住房上的政策紅利，其“護城河”并不穩固。

而合規風險問題的發生不僅侵蝕品牌信任度，更可能影響資本市場對其治理能力和內控水平的評估。

事實上，自如的上市計劃已延宕多年。2019年底曾傳出赴美IPO，籌資5億-10億美元；2023年3月又傳最早于4月向港交所遞表；同年7月再次被曝出“最快三季度遞交招股書”。

此外，自2020年后，自如再無新融資進入，缺乏外部輸血，只能靠內部造血和拓展新業務求生。

有觀點認為，二手房買賣業務確能為IPO增添新敘事，但也可能干擾上市進程——新業務的合規性、盈利能力及成長性，尚需時間驗證，若被視作掩蓋核心租賃業務下滑的“權宜之計”，反而會削弱投資人的信心。

從“省心租”到“增益租”，從長租公寓到二手房代賣，自如始終在尋找抵御周期、拓寬邊界的路徑。

熊林將公司定位為“提供高品質居住產品和服務的科技公司”，而非簡單的“最大房東”——這一愿景固然宏大，但現實卻是：轉型的成本部分轉嫁給了業主，合規風險仍存，新業務溢價過高且品牌認知薄弱。

租賃市場回暖，企業利潤回升，但業主未能共享紅利，反而被壓價、解約、倒賠裝修款，這種“單贏”格局注定難以持久。

二手房代賣雖打開了想象空間，但若不能解決去化效率和用戶信任問題，便只是一場“華麗的冒險”。

對自如而言，最難的日子或許過去了，但真正的考驗才剛剛開始——如何在商業利益與合作伙伴權益之間找到平衡、在合規框架下重建口碑以及讓二手房新業務不淪為“故事”而成為可持續的增長引擎，這些問題的答案，遠比一句“最難的時候過去了”要沉重得多。

*文中題圖及未署名配圖來自：攝圖網，基于VRF協議。