最近跑了幾個城市看樓市，感受特別割裂。上海陸家嘴、深圳南山的中介門店，周末看房的人排到門口。

一些熱門次新小區(qū)的房東，報價不松口，有的甚至還往上加價。再去三四線縣城和遠郊新盤看看，開發(fā)商橫幅上寫著直降三十萬，售樓處冷冷清清，置業(yè)顧問坐著刷短視頻。

同一片天空下，兩種完全不同的畫面。普通人夾在中間，到底該不該買，心里實在沒底。

就在大家糾結(jié)的時候，住建部原副部長仇保興和摩根士丹利中國首席經(jīng)濟學家邢自強搞了一場對話。仇老說了一句話，國內(nèi)房地產(chǎn)市場正在逐步接近底部。

這句話幾天內(nèi)就傳遍了財經(jīng)圈。有人當晚約中介看房，也有人覺得專家話不能全信。

一位干過幾十年住建工作的老領(lǐng)導，給出這種判斷，到底有沒有底氣？咱們今天把這事掰開聊清楚。

先回頭看看這幾年走過的路。2021年是樓市最風光的一年，商品房銷售面積達到17.9億平方米，銷售額突破18.2萬億元，業(yè)內(nèi)叫做雙18峰值。從2022年開始風向變了，一路調(diào)到2025年，全年銷售規(guī)模和巔峰相比直接打了對折。

這一輪調(diào)整持續(xù)了近四年，把上一輪堆積的水分擠得差不多了。行業(yè)元氣傷得不輕，開發(fā)商日子難過，購房者也跟著心慌。

走進2026年，畫面開始有點不一樣。春節(jié)假期一過，全國三十多個一線和熱點二線城市出現(xiàn)了一輪小陽春。

部分城市二手房月度成交量摸到了五年新高。國家統(tǒng)計局5月數(shù)據(jù)顯示，全國商品房待售面積連續(xù)三個月同比回落，5月末庫存到7.72億平方米。

這幾年壓在開發(fā)商頭上最沉的石頭就是庫存。如今出現(xiàn)實質(zhì)性松動，房企總算能喘口氣，市場情緒也跟著回暖了一些。

仇保興在對話里講得很直接，樓市走到這一步，背后藏著四股長期掉不了頭的力量。一個是城鎮(zhèn)化率已經(jīng)爬到67%，距離70%的天花板沒多少空間，靠進城催生的增量需求池子越來越淺。

第二個是新生兒數(shù)量年年走低，剛需源頭在收縮。第三個是老齡化迎面而來，市場胃口轉(zhuǎn)向適老化改造和改善型住房。

第四個是產(chǎn)業(yè)升級加上AI浪潮，把城市之間、人和人之間的收入差距越拉越大。這四股力量短期內(nèi)根本掉不了頭。

過去那種閉眼買房就能賺錢的黃金時代，已經(jīng)翻篇了。接下來等著大家的，是一場極致K型分化的結(jié)構(gòu)性修復(fù)行情。

聽到分化兩個字，有人心里發(fā)涼，其實大可不必。一個行業(yè)越成熟，定價就越精細。好房子貴得有道理，差房子便宜得也明白，這才符合市場規(guī)律。

過去雞犬升天的局面本身就不正常，回歸理性才是好事。理清趨勢之后，再來看接近底部這四個字。

這里頭藏著兩層意思，得分開講。第一層，全國樓市大盤往下掉的空間，已經(jīng)被大幅壓縮。仇保興明確說過，三四線城市和縣城的普通住宅價格，已經(jīng)貼著土地成本加建安成本的綜合線。

再跌20%的可能性微乎其微。開發(fā)商不是慈善家，賠本買賣沒人愿意干。

價格碰到成本線之后，市場自然形成一道隱形地板，再往下走的概率很低。邢自強從全球周期規(guī)律切入分析。

海外主要經(jīng)濟體的房地產(chǎn)下行周期一般走6到7年。國內(nèi)本輪調(diào)整從2022年算起，已經(jīng)接近4年的窗口期，時間上正處于筑底區(qū)間。

再加上這兩年首付下調(diào)、存量房貸利率優(yōu)化、保障房收購等一整套組合拳落地，政策已經(jīng)擺脫了過去喊口號式的表態(tài)。這些工具的目的特別清晰，就是要避免重蹈日本上世紀90年代房地產(chǎn)暴跌后陷入十幾年低迷的覆轍，給市場兜住底。

第二層意思更關(guān)鍵。所謂底部是結(jié)構(gòu)性的局部底部。真正撐起全國樓市的支點，是那三十多座核心熱點城市。

這些城市數(shù)量上只占全國一成左右，卻匯聚了七成以上的金融、產(chǎn)業(yè)和人才資源。它們穩(wěn)了，全國大盤就有了主心骨。

上海就是個鮮活的例子，本地限購等行政限制有序優(yōu)化，半導體、人工智能、算力等新質(zhì)產(chǎn)業(yè)快速集聚，人口持續(xù)流入，二手房市場率先止住跌勢。修復(fù)節(jié)奏有清晰的梯度。

一線城市核心片區(qū)先邁步企穩(wěn)，強二線主城跟著跟進。普通二三線城市還得花上兩三年時間消化新房庫存。三四線縣城會長期維持低位平穩(wěn)運行。

這種梯隊式修復(fù)，符合資源流動的客觀規(guī)律，急不來也快不了。高盛、標普等國際機構(gòu)此前判斷2025到2026年會出現(xiàn)市場政策底。

2026上半年一線城市的成交數(shù)據(jù)，已經(jīng)為這個判斷提供了有力支撐，專業(yè)判斷正在被市場逐步驗證。

認可這種判斷的，不止仇保興一個人。中信證券、中金公司、中國銀河證券6月的最新研報同步定調(diào)，2026下半年國內(nèi)房地產(chǎn)將迎來長周期調(diào)整的拐點。修復(fù)路徑會按交易量止跌、房價企穩(wěn)、開發(fā)投資回升這三步走。

目前核心城市已經(jīng)走完了第一步。孟曉蘇、丁祖昱、李稻葵等學者也持類似看法，市場不會出現(xiàn)全面反彈，只有人口和產(chǎn)業(yè)要素集聚的核心板塊，才能率先走出泥潭。

綜合這些權(quán)威聲音，當下市場筑底有三個鮮明特征。K型分化將長期固化，核心片區(qū)房產(chǎn)具備穩(wěn)定保值能力，外圍遠郊和人口流出地區(qū)維持低位運行，市場分層成為新常態(tài)。

政策底已經(jīng)夯得很實，首套房最低首付降到15%，二套房25%，五年期以上房貸利率穩(wěn)定在3.0%到3.4%的歷史低位。各地城投批量收購滯銷房源轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房，給市場墊上了一層厚實的安全墊，杜絕無序暴跌。

房產(chǎn)正在剝離過度的金融投機屬性，回歸居住這個核心價值。只有地段、配套、物業(yè)、品質(zhì)四項兼?zhèn)涞淖≌拍茉陂L周期里守住自己的價值。

北京、上海二手房掛牌量較2025年高點已經(jīng)下降兩成。購房需求從單一剛需逐步向改善型擴散，市場交易活躍度穩(wěn)步爬升。

大眾對樓市的悲觀預(yù)期正在被一點點修復(fù)。這種修復(fù)來自基本面的變化，不是情緒上的反彈，含金量更高一些。

圍繞接近底部這句話，普通人最容易踩進三個坑。第一個坑，把它理解成全國所有房子都要漲價。

市場修復(fù)是結(jié)構(gòu)性行情，只有三十多個核心城市的主城優(yōu)質(zhì)房源能止跌企穩(wěn)。那些人口持續(xù)流出的縣城、一二線遠郊、配套缺失的老舊房源，不存在上漲基礎(chǔ)，整體以平穩(wěn)運行為主。

普漲的土壤已經(jīng)沒有了，把局部回暖錯當成全面牛市，很容易在錯的地方栽跟頭，留下難以脫手的負擔。

第二個坑，覺得既然見底就該加杠桿沖進去投資。房產(chǎn)投機的時代早就翻篇了。當下京滬深核心區(qū)租金回報率1%出頭；百城租金回報率約為2.37%，連持有資金的成本都覆蓋不了。

除了自住剛需，純粹的房產(chǎn)投資不再具備過去那種碾壓性優(yōu)勢。市場走向成熟的標志，就是炒作屬性的褪去。

這對真正想安家的人是好事，對想短炒快進快出的人是當頭一棒。心態(tài)擺正了，決策才不會跑偏，錢包也能少受傷。

第三個坑，執(zhí)著于等到最低點再出手。底部從來不是一個精確的價格點，而是一段區(qū)間。核心城市優(yōu)質(zhì)房源的議價空間正在持續(xù)收窄。

部分熱門小區(qū)的業(yè)主，已經(jīng)開始拒絕大幅讓利。過度觀望意味著繼續(xù)承擔房租成本和時間成本。等真等到所謂的最低點，往往就錯過了入手時機。

結(jié)合自身居住需求做規(guī)劃，比糾結(jié)那幾個百分點的差價要明智得多，畢竟居住的本質(zhì)就是過日子。

站在2026年6月這個節(jié)點上，能看到樓市迎來三個長期良性轉(zhuǎn)變。居住需求全面升級，行業(yè)重心從造更多房子轉(zhuǎn)向造更好房子。各地十五五城市更新規(guī)劃投入萬億資金，推進老舊小區(qū)翻新、加裝電梯、社區(qū)養(yǎng)老和托育配套建設(shè)。

適老化住宅和品質(zhì)改善型房源成為市場主流。居民家庭資產(chǎn)配置邏輯更加均衡，房產(chǎn)不再是唯一的財富載體，能和理財、權(quán)益類資產(chǎn)形成互補，分散單一資產(chǎn)波動帶來的財務(wù)風險。

樓市調(diào)控長效機制逐步成型。政策不再追求短期刺激漲跌，而是搭建租購并舉、供需平衡的長效體系。

針對不同收入群體提供適配的住房方案，長期踐行房住不炒的核心定位。看待當下市場只需要把握一個原則，所有選擇圍繞自身居住需求展開。

優(yōu)先現(xiàn)房、配套完善的核心片區(qū)，結(jié)合家庭收支合理規(guī)劃。仇保興提出的接近底部，是結(jié)構(gòu)性修復(fù)的積極信號，把這個分清楚，就不會被市場情緒牽著鼻子走。