案情回顧

2009年，陳某與王某霞簽訂房屋買賣協議，約定王某霞以11萬元將名下房屋出售給陳某。陳某支付了房款后于同年入住該房屋，并繳納物業費及水電暖等費用。2012年，王某霞取得該房屋的產權證，并將產權證交由陳某保管。此后，陳某多次要求王某霞協助辦理房屋過戶手續，但王某霞一直不予配合。2016年，陳某將王某霞訴至法院，要求其辦理房屋過戶手續。經法院調解，雙方達成協議，法院出具民事調解書確認房屋買賣合同有效，王某霞須于2016年11月前協助陳某辦理過戶手續。然而，王某霞并未履行上述義務。

經查，2014年王某霞曾以遺失補證為由，重新申請辦理了該房屋的產權證。2016年，王某霞向李某借款20萬元，并以該房屋提供抵押擔保，雙方依法辦理了抵押登記，李某取得了房屋他項權證。借款到期后，王某霞未償還，李某遂起訴并申請強制執行。執行法院查封了該房屋，陳某作為案外人提出執行異議，主張其已支付全款并實際居住多年，且持有生效調解書，請求中止執行。執行法院駁回了其異議，陳某不服，提起案外人執行異議之訴。

案件結果

法院經審理認為，案涉房屋自始至終登記在王某霞名下，陳某雖支付全款并實際占有，但未辦理權屬變更登記，依法不發生物權效力，房屋所有權人仍為王某霞。王某霞作為所有權人，有權將該房屋抵押給李某，且抵押已經依法登記，李某享有的抵押權合法有效。陳某依據房屋買賣合同及生效調解書所享有的權利，在性質上屬于請求王某霞履行過戶義務的債權，而李某享有的抵押權屬于擔保物權。根據物權優先于債權的基本原則，李某的擔保物權足以對抗陳某的債權。

同時，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十七條明確規定，申請執行人對執行標的依法享有擔保物權的，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持。

本案不存在法律、司法解釋規定的例外情形。據此，法院判決駁回了陳某的全部訴訟請求。

法律分析

北京澤達律師事務所基于本案為您做以下法律分析：

一、不動產買賣中，未辦理過戶登記的買受人享有何種權利

根據《民法典》第二百零九條的規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。在房屋買賣合同中，買受人即使已經支付了全部購房款并實際占有使用房屋，但只要沒有辦理不動產變更登記，就沒有取得該房屋的所有權。其所享有的是依據買賣合同請求出賣人協助辦理過戶登記的債權請求權。這種債權具有相對性，只能在買賣雙方之間產生約束力，不能對抗第三人。

本案中，調解書確認的僅僅是合同有效和協助辦理過戶的債權義務，并未直接確認案涉房屋的物權歸屬于陳某。在沒有完成過戶登記之前，法律上的房屋所有權人依然是王某霞。因此，陳某對案涉房屋享有的權利，本質上屬于普通債權，而非物權。

二、已經登記的抵押權具有優先于普通債權的效力

與普通債權不同，抵押權是法律明確規定的擔保物權。根據《民法典》第三百九十四條及第四百零二條的規定，為擔保債務的履行，債務人可以將自己的財產抵押給債權人，并辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。抵押權設立后，債務人不履行到期債務的，債權人有權就該財產優先受償。抵押權的核心效力在于“優先性”——即抵押財產折價、拍賣、變賣后所得的價款，抵押權人優先于普通債權人受償。

本案王某霞作為房屋的登記所有權人，將該房屋抵押給李某，雙方簽訂了抵押協議并依法辦理了抵押登記，李某取得了他項權證，這一抵押權合法有效。當王某霞不償還借款時，李某有權申請法院查封、拍賣該房屋，并就拍賣價款優先受償。陳某雖然早于抵押多年就已經購買并入住該房屋，但因未辦理過戶登記，其權利僅僅是普通債權。普通債權不具有優先效力，不能對抗已經合法設立的抵押權，這就是物權優先于債權原則的具體體現。

律師寄語

本案是一起典型的“先賣后抵”引發的執行異議糾紛。購房人陳某支付了全款并入住十余年，甚至拿到了法院的調解書，最終卻因未辦理過戶登記導致房子被原房主抵押給他人，并面臨被拍賣的風險。這一案例給廣大購房者敲響了警鐘：在不動產交易中，支付房款并實際入住遠遠不夠，只有完成不動產變更登記才能真正取得物權，從而避免出賣人“一房二賣”或擅自抵押的風險。

同時，本案也展示了擔保物權的優位效力。抵押權一旦依法設立并登記，即具有優先于普通債權的法律地位。即使買受人持有生效的民事調解書，只要調解書確認的僅是合同效力或協助過戶義務，而非直接確認物權歸屬，就無法對抗已經登記的抵押權。因此，購房人在簽訂購房合同后，應當盡快督促出賣人辦理過戶登記；如出賣人拖延或拒絕配合，應及時通過訴訟并申請財產保全，防止出賣人在此期間將房屋抵押或轉讓給第三人。

北京澤達律師事務所律師對不同法律規定、熱點、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實踐中不同案例的細節千差萬別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時咨詢北京澤達律師事務所的專業律師，以便更好地維護自己的合法權益。

本文作者：北京澤達律師事務所 朱現領