香港豪宅市場回暖買方結構加速重塑香港豪宅后市分化

南方財經 21世紀經濟報道記者 張偉澤 實習生 張泊洋 香港報道

2026年6月，華語樂壇天王陳奕迅以逾1.82億港元購入港島南區壽臣山超級豪宅SHOUSON PEAK一幢獨棟洋房，單價高達每平方米70萬港元。

事實上，2025年至今，香港豪宅市場頻現名人身影。根據市場資訊，歌手鄧紫棋以約8500萬港元購入灣仔東半山利安閣兩個單位；OPPO聯合創始人金樂親以1.8億港元購入西半山寶峰（High Peak）1樓A室。

戴德梁行執行董事及香港資本市場部主管高偉雄對21世紀經濟報道記者表示，近期明星和企業高管集中購入香港豪宅這一現象，本質上反映了一部分高凈值人群在不確定環境下對稀缺、可管理、可延展資產的偏好與信心。

陳奕迅新購入的SHOUSON PEAK洋房由新鴻基開發，2012年入伙，共31幢獨立洋房。據中原數據，該項目近1年錄得7宗成交，最高成交價為2025年8月的2.3億港元。

在業內人士看來，高凈值人士密集入市，折射出其對香港稀缺資產的重新定價。

香港房產中介公司品正置業總經理伊娜對21世紀經濟報道記者表示，企業家和明星的置業動向在潛在購房者眼中往往被視為頗具參考價值的市場信號。大家普遍認為這類群體擁有更豐富的信息渠道與市場前瞻眼光，因此他們的置業行為常被看作行情風向標，引發大眾投資者關注，進而影響其購房決策。

今年以來，香港豪宅市場明顯回暖。

據中原地產的統計，2026年第一季度，香港一、二手5000萬港元以上豪宅共錄得209宗成交，同比增長101%，總成交額達219.58億港元，同比飆升121%；其中1億港元以上成交錄得72宗，按年激增逾157%。

根據利嘉閣地產總裁廖偉強在專欄中的介紹，香港市場對豪宅并無嚴格統一定義，但通常會從總價和面積兩個維度加以界定，即樓價超過2000萬港元，且實用面積達到香港差餉物業估價署分類中的D類或以上，即1076平方呎（約合100平方米）以上。

香港差估署最新數據顯示，2026年5月私人住宅售價指數報321.9點，同比上漲12.36%，連升12個月。其中，D及E類大型單位（100平方米或以上）售價指數報284.9點，按月升1.17%，按年升8.99%，創下自2023年10月以來的新高。

萊坊高級董事劉文華指出，超級豪宅交投持續升溫，成交宗數及成交金額均錄得上升，顯示高凈值買家對頂級住宅物業的需求依然殷切。

伊娜指出，香港億元及以上級別豪宅的銷售勢頭較去年更為強勁。以港島半山波老道豪宅項目“應天”為例，推出僅三周，項目僅有的兩套頂層連天臺大宅即告售罄，實用呎價高達12.6萬港元。

明星和企業家的置業動向，強化了香港豪宅市場回暖的市場感知；而真正支撐這一輪熱度的，則是買方結構的變化：內地高凈值人群正迅速涌入香港豪宅市場。

2024年2月28日，香港特區政府全面撤銷樓市“辣招”，非本地買家購房稅費負擔大幅降低。據仲量聯行統計，撤辣后（2024年第二季至2026年第一季）內地買家于整體一二手市場錄得逾2.7萬宗買賣登記，較撤辣前激增約160%。

值得注意的是，5000萬港元以上一手豪宅的內地買家占比已從撤辣前的不足50%升至近期的約70%，且呈現“金額越高、內地買家占比越大”的鮮明特征。

近年來，香港特區政府持續推出吸引人才和資本的政策安排，也在一定程度上成為香港豪宅市場走強的重要推動力。

自2024年3月起，香港重啟“新資本投資者入境計劃”，高凈值人士在港完成不少于3000萬港元投資，即可申請香港身份。計劃規定，申請人可投資住宅物業，但僅限成交價不低于5000萬港元的單一物業。

世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平指出，計劃推出后，1億港元以上的住宅交易宗數由2024年1至8月的99宗，大幅增至2025年同期的158宗，同比增長59.6%，且至少50%的買家來自內地。

這種變化在一線機構接觸到的客戶畫像中表現得更為具體。伊娜介紹，其公司接待的豪宅投資客戶絕大多數為已取得香港身份的內地高凈值人士。

仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰對記者表示，目前香港豪宅市場中，正由本地客主導轉向內地資本深度參與。這一轉變主要受到三方面因素推動：一是香港豪宅作為資金避險和資產配置載體的功能長期穩固；二是樓市經歷約五年調整后，價格已從底部反彈近15%，買家信心有所修復；三是年內港股IPO集資回升及產業結構轉型，也催生了新高管階層對高端住宅的配置需求。

高偉雄表示，來自內地的高凈值人士置業動機多元，既包括資產配置與長期傳承，也兼顧地段稀缺性、生活便利性與圈層需求。

世邦魏理仕研報分析指出，香港豪宅市場已與新經濟形成微妙的共生關系。科技、人工智能等領域的IPO活動，正持續為新晉富豪創造財富，并轉化為對香港稀缺豪宅的配置需求。

2026年上半年，香港IPO市場顯著回暖。安永報告顯示，期內港交所共錄得84宗IPO，集資額達2098億港元，宗數與集資額同比分別大幅上升100%及92%，集資額為近五年同期高位。

值得關注的是，2026年上半年，工業及科技行業IPO合計占整體宗數的65%和集資額的74%。

不過，除了來自內地的科技新貴之外，香港豪宅的吸引力也在向更廣泛的跨境高凈值人群擴散。伊娜也指出，近兩年來，其客戶結構正從較為單一的內地新貴，向更具全球化資產配置視野的人群延伸。其中，已有一些歐洲國籍的華人客戶進入看房階段。這類買家多以投資配置為目的，更看重香港作為國際金融中心的穩定性、豪宅資產的稀缺性與保值能力，而非短期租金回報，投資邏輯也更趨理性和長遠。

萊坊數據顯示，近年來豪宅交投動力持續增強，超級豪宅成交宗數及成交金額均錄得上升，盡管目前樓價仍較2021年第四季高位低約6.7%，但仍料有回升空間，預計今年豪宅樓價將上升5%至8%，豪宅租金將上升3%至5%。

區域分布上，高偉雄指出，目前較受歡迎的豪宅區域集中在交通與配套完善、私隱性較強且存量稀缺的板塊，例如港島核心地段的山頂、中半山、淺水灣、深水灣、壽臣山和渣甸山，以及九龍部分成熟居住圈層，包括九龍塘、何文田及九龍站等。

李遠峰預計，香港豪宅市場將持續吸引本地及內地資金配置豪宅資產，全年樓價升幅料在5%至10%之間，整體走勢趨向結構性上行而非單純反彈。

與此同時，豪宅市場長期處于供給有限狀態。根據香港差估署數據，2025年160平方米或以上單位的落成量約為165套，而預測2026年將進一步下降至約126套。由于土地資源稀缺，加上豪宅項目開發周期較長，短期內難以大幅增加供應。這種供應受限與持續存在的高端需求形成鮮明對比，亦為價格提供長期支撐。

隨著豪宅市場逐漸回暖，發展商正“趁熱打鐵”加快項目開發與推盤節奏。

6月29日，復星首個香港地產項目——清水灣大型綜合發展項目正式動工。該項目位于清水灣銀影路前邵氏片場舊址，地盤面積約69840平方米，整體投資額預計將超過百億港元。

根據規劃，項目將分四期開發，預計提供逾800個住宅單位，自2030年起分階段落成。據悉，該項目最快將于2027年底至2028年初推售。復星地產發展香港公司董事長劉亞尼表示，預計未來項目的香港本地客源與內地客源將各占一半。

與此同時，香港本地開發商也在加緊推盤。6月8日，長江實業旗下中半山波老道超級豪宅“應天”宣布首批16套過億港元大宅入市招標認購；6月29日，嘉里建設旗下九龍半山“緹外”項目單日連沽3套，單日套現達6.6億港元。

不過，豪宅市場升溫的同時，政策端也已作出調整。2026年5月20日，立法會三讀通過《2026年印花稅（修訂）條例草案》，將價值超過1億港元的住宅物業交易印花稅稅率從4.25%調高至6.5%。以陳奕迅支付1.82億港元購入的豪宅為例，其繳付印花稅約1186萬港元，較舊稅率（約773萬港元）多付約413萬港元。

高偉雄分析，這一政策調整對市場層面的影響體現為三方面：一是買賣雙方成本上升，豪宅買家可能更傾向于通過議價、延后成交或改用股權交易來分攤交易成本；二是成交節奏可能變慢，個別項目議價空間擴大；三是若高端需求由強勁的剛需或稀缺資產配置驅動，稅負上升未必能顯著改變最終需求，只會影響交易效率與價格談判。

展望未來，高偉雄認為香港豪宅市場將呈現“結構性分化”格局：優質地段、稀缺供給、管理成熟與配套完善的物業更具韌性，交易更可能保持活躍；而普通豪宅或吸引力不足的項目則會面臨更長的消化期。短期受利率、匯率與跨境資金預期影響較大，中長期看，市場仍由高凈值人群的資產配置與生活圈層需求主導。