重慶
職務犯罪案件中涉案財物退贓——
案涉房屋增值孳息計算基數的認定與誤區規避
一、 核心觀點：
職務犯罪案件中案涉房產增值孳息的計算如涉及到該房產購買時原始定價與開發商承擔違約責任后的成交價格不同時，計算基數的認定是常見的難點與焦點。實踐中辦案人員極易混淆案涉房產的原始定價與開發商承擔違約責任后的成交價格，造成孳息核算結果失當，進而出現超額查封、扣押款項的問題。依據《民法典》第五百七十七條、第五百八十五條的規定，在合同中約定違約責任并在相對方違約行為發生后收取違約金不僅是法律的規定，而且也是守約方的合法權益，該合法權益應當受到法律的保護。
二、 案件事實：
在職務犯罪中請托人行賄款項全部用于支付了案涉房屋的大部分房款，退贓時因該案涉房屋是受賄人A的唯一住房，A請求保留該案涉房屋時不僅應向辦案機關退贓案涉房屋由請托人支付的全部贓款，還應支付案涉房屋全部贓款對應的增值孳息。受賄人在購買該案涉房屋時開發商延遲開盤交房向受賄人承擔了違約責任，開發商將違約金折抵了部分房款，并將折抵后的剩余金額算著全部房款寫入備案的《商品房買賣合同》。辦案人員在計算增值孳息時按備案的價格作為計算基數。
案涉房屋交易過程：
1、2013 年受賄人A向開發商支付誠意金2萬元認購案涉房屋；
2、2017 年受賄人A與開發商簽訂《認購書》確定案涉房屋原始總房價為100萬元；
3、2017年年底開發商因延遲開盤向受賄人A出具《優惠確認單》，在該《確認單》中明確：案涉房屋房號，總價100萬元（面積*單價，該單價為樓盤開盤時對外銷售的正常市場價格），同時寫明因開發商遲延開盤的違約行為累計應向A優惠購房款15萬元（該15萬元等于延遲天數*每天的違約金金額）；
4、隨后，開發商最終與A簽訂《商品房買賣合同》，合同中載明案涉房屋總價是85萬元（即：100萬元-15萬元），請托人向開發商支付該案涉房屋全部余款83萬元；
5、2024年，該案涉房屋經評估公司司法評估總價為 120萬元；
6、A提出該房屋是其唯一住房，要求將該房屋保留至其名下，辦案機關同意，A應當退贓83萬元，但就贓款對應應補繳的孳息發生分歧，辦案機關認為應當繳納增值孳息34.18萬元。
三、律師認為：
依據《民法典》第五百七十七條規定“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔違約責任”、第五百八十五條“當事人可以約定支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法”，也就是說在合同中約定違約責任并在相對方違約行為發生后收取違約金不僅是法律的規定，而且也是守約方的合法權益，該權益應當受到法律的保護。本案中開發商給予A的購房優惠是其應當承擔的違約責任，并非房屋本身固有的市場價值的減少，核算房屋增值孳息或收益應當以案涉房屋的原始價值作為計算基準。辦案機關在要求A退贓時，計算得出增值孳息總額為：評估價120萬元－簽約價格85萬元＝35萬元。但律師認為案涉房屋正確增值孳息總額應為：評估價120萬元－原始房價100萬元＝20萬元。辦案機關計算請托人支付的83萬元購房款對應的增值孳息以優惠后合同中的實際簽約價85萬元為基數，屬于法律適用與計算標準的雙重錯誤，本案應按照請托人出資的83萬元占原始房價100萬元的比例計算增值孳息，請托人出資的83萬元對應的孳息應為20萬元*83萬元÷100萬元=16.6萬元，而不是35萬元*83萬元÷85萬元=34.18萬元。
綜上，本案案涉房屋孳息計算基數認定錯誤，直接導致核算結果失當，辦案單位應以案涉房屋原始總價為基礎核算孳息。當事人若遇到案涉財產核算、查封扣押類疑問，務必梳理案涉財產完整交易證據，依托法律規定厘清計算標準，依法維護自身的合法財產權益。
四、 延展提問：
職務犯罪如何退贓？
職務犯罪退贓的步驟？
職務犯罪退贓孳息如何計算？
職務犯罪退贓如何劃分贓款、合法權益？
西藏 拉薩 李旭東律師
京師拉薩律師事務所
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