下面這份【北京順義后沙峪新房】測評稿件，由深度智聯“決策專家”AI數字員工自主生成。依托克而瑞20年結構化數據庫，實現從拆解任務、整合市場動態到生成可視化分析的全流程一鍵生成。登錄深度智聯官網，體驗“30秒找全核心數據、10分鐘出完整投研報告”。在克而瑞點評網多維PK榜評比中，順義懋源·璟橒榮獲區域價值第2名。

測評基于克而瑞量化體系，以社區配套、交通便利、市場口碑、區域價值、教育資源、生活配套核心維度為標尺，通過同板塊競品橫向對比加權評分，滿分10分，項目最終得分6.6分，登錄克而瑞好房點評網，查看全北京好房榜單。

以下為正文：

上周末（6月28日），中國鐵工投資順義“青云系”作品——青云國樾正式開盤，首開當日勁銷243套，銷售額超14億元。

項目首批取證范圍為項目東區 04 地塊的 6 棟住宅樓，共計推出 400 套房源，擬售均價約 6.4 萬元 / 平方米，項際開盤均價約5.5萬/平，結合項目超高得房率帶來的實際使用空間優勢，其實際使用面積單價將具備更強的市場競爭力。

首開節點明確

400 套入市 雙重優惠鎖定窗口期

此次青云國樾首批取證的 400 套房源，全部位于項目東區 04 地塊，產品面積段覆蓋 79-139 平方米，總價約430萬起，其中 92 平方米三居與 120 平方米四居為主力戶型。占首批房源總量的半數以上，精準匹配當前市場主流的三口之家與全家庭居住需求。

青云國樾已開放 79 平方米、92 平方米、108 平方米、120 平方米四個主力戶型的實體樣板間，購房者可現場考察戶型動線、空間尺度與精裝細節，為選房決策提供參考。預計交房時間為 2028 年 6 月 30 日，全系精裝交付的標準也省去了購房者后期裝修的時間與精力成本，適配剛需與改善客群的入住需求。

央企北京首秀

低密社區重構空間價值

作為央企中鐵股份旗下全資子公司，鐵工投此次入局北京樓市，不僅標志著其在北京市場從幕后走向臺前，更因其選址順義新國展三期核心板塊而引發行業高度關注。地塊成交于2026年2月3日，鐵工投以28.1億元的底價摘得順義新國展0003、0004、0005三宗地塊。這是鐵工投在北京首次獨立拿地并開發項目，其背后依托的是中國中鐵股份的強大資源背書。

從地塊構成來看，項目并非純粹住宅用地，而是典型住商混合綜合體。項目總占地面積5.97公頃，規劃總建筑面積約12.86萬平方米。其中，0003和0004地塊為二類城鎮住宅用地，地上建筑規模合計約8.24萬平方米，容積率均為2.0，折合樓面價約3萬元/平方米。而南側0005地塊為商業用地，建筑規模約4.62萬平方米，容積率2.5，樓面價僅約0.73萬元/平方米。

值得注意的是，住宅占比64%，商業占比36%的結構，對開發商商業運營能力提出相當高的要求。雖然自持商業增加了前期開發成本，但考慮到周邊成熟居住區對配套的需求，這部分商業落成后將有效補充區域功能，提升整體生活便利性。

在產品規劃上，青雲國樾展現極強的針對性策略，尤其是在戶型創新和社區布局上，試圖在有限的土地上挖掘最大居住價值。

從整體社區規劃來看，青云國樾總占地面積約 5.97 萬平方米，地上計容建筑面積約 8.24 萬平方米，容積率僅為 2.0，綠地率 30%。在當前北京近郊住宅供應中，2.0 的容積率屬于典型的低密指標，也為社區打造舒適的居住尺度提供了基礎。項目整體規劃 14 棟 9-13 層的低密洋房與小高層產品，總戶數 778 戶，分為東西兩個園區，車位配比達 1:1.22，西區規劃8棟樓，378戶；東區規劃6棟樓，400戶。

(西區）

(東區）

為了保障每戶的采光與視野體驗，項目所有樓棟均采用南北正向排布，最大樓間距超過 60 米。在層高設計上，標準層層高為 3 米，樓王位置層高達到 3.15 米，更高的層高不僅帶來更開闊的空間感，也為吊頂、地暖、新風系統等裝修設計預留了充足的豎向空間，避免壓抑感。

超高得房率是青云國樾最核心的產品標簽，通過南向陽臺、北向設備平臺等空間的優化設計，實現了 97%-108% 的實際得房率，部分戶型甚至達到負公攤效果。五大產品系：79㎡三居兩衛、92㎡三居兩衛、108㎡三居兩衛、120㎡四居兩衛、139㎡四居兩衛，適配不同家庭結構與購房預算。

其中，79 平方米戶型做到了三居兩衛的格局，在嚴格控制總面積與總價的前提下，滿足了多人口家庭的雙衛需求，避免了早高峰衛生間使用沖突，是剛需上車的熱門選擇。
與北京許多豪宅追求宏大敘事不同，項目在公區配置上顯得頗為經濟實用。規劃業主會所與風雨連廊，會所內設泳池、健身、瑜伽等設施，后期物業服務由中海物業承接。景觀采用去中心化園林策略，南側規劃跨度40米貫穿東、西地塊的帶狀綠地。

全維配套加持

后沙峪成熟板塊 職住平衡宜居樣本

青云國樾所處的后沙峪板塊，是順義區發展最成熟的居住板塊之一，也是中央別墅區的核心輻射區，經過二十余年的發展，板塊內交通、商業、教育、生態等配套均已十分完善，居住氛圍濃厚，是北京東北部公認的宜居板塊。

交通配套的便利性是項目的核心優勢之一。項目距地鐵 15 號線花梨坎站直線距離約 600 米，步行即可抵達地鐵站，屬于真正意義上的臨鐵樓盤。通過 15 號線軌道交通，4 站可直達望京南、5 站直達望京核心區，對于在望京、酒仙橋等科創產業區工作的購房者而言，通勤時間可控，日常出行十分便捷。同時，項目臨近京密路、機場高速等城市主干道，可快速通達中心城區與首都機場，也適配空港產業園從業人員的通勤需求，真正實現職住平衡。

商業配套方面，項目 3 公里范圍內覆蓋了中糧祥云小鎮、山姆會員店、歐陸廣場等多個成熟商業體，涵蓋餐飲、零售、休閑、娛樂等多元業態，可充分滿足業主日常購物、周末休閑與社交聚會的需求。除此之外，項目南側配建約 4.62 萬平方米的自持商業用地，規劃包含五星級酒店與業主專屬會所，未來將進一步提升板塊的商業能級，讓業主在家門口即可享受高端消費與服務，不用依賴遠距離商圈。

教育資源是后沙峪板塊的傳統優勢。作為北京國際學校最集中的區域之一，板塊內聚集了北京順義國際學校、鼎石學校等十余所知名國際學校，國際化教育資源豐富，適配有國際化教育規劃的家庭。與此同時，板塊內還規劃有九年一貫制公立學校，可覆蓋全階段公立教育需求，不同教育路徑的家庭都能找到對應的解決方案，教育適配性極強。

生態資源方面，后沙峪板塊臨近溫榆河生態走廊與羅馬湖生態區，擁有得天獨厚的自然生態資源，也是北京老牌的低密宜居板塊，周末露營、騎行、散步都有充足的自然空間。除了外部生態資源，社區內部 2.58 萬平方米的集中綠地也與外部生態形成呼應，業主日常散步、兒童活動、老人休閑都有就近的空間，實現 “出門有大公園、社區有小綠地” 的宜居體驗。

供應稀缺背景下

剛需改善迎來置業新選擇

近年來，順義后沙峪板塊的新房供應始終處于相對稀缺的狀態，尤其是緊鄰地鐵、定位剛需與首改的低密住宅項目更是少之又少。青云國樾的入市，恰好填補了這一市場空白，也為望京外溢客群、空港產業人群與本地改善客群提供了新的置業選擇。

從客群特征來看，望京科創產業人群是項目的核心客群之一。隨著望京區域房價高企，不少剛需與首改客群向外尋求置業空間，15 號線沿線的后沙峪憑借成熟的配套與可控的通勤時間，成為望京外溢的重要承載地。青云國樾臨鐵、低總價、高得房率的產品特征，剛好匹配這部分客群的置業需求 —— 既要保障通勤效率，又要控制購房預算，同時還要滿足家庭居住的空間需求。

與此同時，后沙峪本地與空港產業園的改善客群也對項目表現出較高的關注度。板塊內成熟的居住氛圍、豐富的國際教育資源與生態資源，本身就具備較強的居住吸引力，而青云國樾的低密產品、會所配置與升級的戶型設計，也為本地改善客群提供了置換升級的選擇。