2026年，全國樓市依然在調整中前行，成都市場也不例外。上半年以來，多數項目開盤去化率不足20%，個別熱盤也主要是靠渠道分銷托底。

放眼成都主城及郊區范圍，真正不靠強分銷、跑出獨立熱度的首開項目，幾乎空白。

然而就在上半年收尾之際，破局者橫空出世，交出了一份顛覆市場的成績單——

保利·天奕，首開147套房源開盤基本售罄，強勢登頂2026年成都主城首開項目成交套數第一、轉化率第一！

保利·天奕意境圖

同樣是“首開”，面對同一個市場溫度，保利·天奕卻跑出了遠超同行的速度。

更讓濤哥意外的：項目全程未啟動分銷，且未等實景示范區呈現便已開盤大捷。

無分銷、實景未開，依然累計收獲自然來訪超4000組客戶，截止開盤前凍資客戶約為房源數的三倍“熔斷”，最后實現清盤式首開。

這個成績即便放在全國上半年的首開戰報里，也堪稱獨一份的熱度。

熱銷現場圖

在濤哥看來，這場現象級的熱銷背后，是產品主義和營銷操盤的雙重勝利——

保利·天奕用超前半步的操盤節奏，錨定客戶需求；用對標一線的產品力，重塑改善標準；用堅實的資產邏輯，給市場穿越周期的信心。

這套打法，讓保利·天奕成為全國范圍內“未開實景先熱銷”的教科書級案例。

1

全維超前戰略

操盤領先市場半個身位

成都高端改善產品之間的內卷早已經白熱化。拼實景示范區的呈現規模，拼首開階段的讓利空間，拼分銷渠道的覆蓋和點數，這一套幾乎成了標準動作。

即便如此，上半年卻極少能跑出真正意義上的爆款產品，直到保利·天奕爆紅。

保利·天奕意境圖

1）規劃超前：用別墅指標，筑造豪宅級低密底盤

操盤團隊從規劃起點，就給保利·天奕定下了超越改善產品的豪宅級底盤。

項目整體占地85畝，其住宅部分僅約52畝，居住容積率低至1.6——這是完全能做高低配的土地指標，主城核心普遍2.0以上容積率的當下，極為稀缺。

保利卻放棄高低配，選擇了“高居住舒適度”，鋪排14棟15-16層純板式小高層，采用獨棟獨單元的點式布局。這份克制，也換來了碾壓同級的硬核優勢。

保利·天奕樓間距示意圖

全系戶型尺度越級，面寬達17-22米，比同期新規產品高20%-30%，把更多空間讓渡給采光和景觀；樓間距普遍在30-50米，最大超過60米，相較其高度可謂非常奢闊。

這種規劃思路已經跳出成都本地改善盤的常規打法，即便在上海、廣州的千萬級豪宅市場，能夠做到主城1.6容積率純小高層社區的如今也屈指可數。

2）卡位超前：把板塊標簽，提前煥新為價值標簽

操盤的核心，是先懂客戶，再做產品。保利·天奕所在的杉板橋板塊，擁有全國現象級IP東郊記憶，以及超百萬方成熟商業集群，是成都公認的價值高地。

年接待游客超3.22億人次、聚集1300余家文創企業、落地90余家首店的東郊記憶，也給項目帶來了獨一份的客群標簽——高知、年輕、潮流、有自我主張、追求品質生活又拒絕被定義的“東潮精英”。

東郊記憶，圖源：文旅成都

基于這份深度客研，操盤團隊主動拔高區域占位，錨定“國際杉板橋·東郊記憶旁”，并打出“東潮+奢感”故事線，直接和其他板塊的項目拉開認知差。

在濤哥看來，把項目和城市頂級IP做精神綁定這種占位邏輯，是深圳灣、上海新天地等頂豪板塊的經典操盤手法。

放到成都市場，就是將保利·天奕從單純區域競爭中抽離出來，轉而建立起一套更高維度的價值坐標。

保利·天奕區位示意圖

3）認知超前：雙軌體系輸出，構建無實景階段的信任前置

實景示范區還未開放，按常規邏輯，客戶很難對項目的最終呈現建立信心。操盤團隊的應對方式，是用“信任前置”對沖“實景缺位”。

在線上端，搭建完整價值輸出鏈條：從保利品牌實力，到天奕系全國履歷，再到杉板橋板塊價值，最后落地項目規劃與戶型細節，按照“認知-認同-信任”的路徑有節奏釋放，一步步建立項目的高端改善形象。

在線下端，豐富道具填補實景空白：案場配高清意境圖、示范區建模動畫、會所功能三維演示，更同步播放上海、廣州、杭州三座天奕的實景視頻，把其他城市的兌現力，轉化為成都客戶的信任感。

保利·天奕全國項目實景圖

這套打法的本質，是把原本要等實景驗收才能完成的信任建立，提前搬到了開盤之前——

別的項目是靠“看得見”成交，保利·天奕靠“信得過”成交，這是兩種完全不同的轉化邏輯，難度也完全不在一個量級上。

4）節奏超前：用作戰級精度，把不確定性提前清零

真正體現操盤功力的，是首開前飽和式攻堅。

提前40天制定《首開前執行作戰大表》，節點顆粒度精細到以天為單位，覆蓋項目節點、推廣、媒體、中臺、活動五大維度。

4月項目正式亮相，品牌發布會邀請知名設計師逯薇做產品背書，到臨時創意樣板間開放、持續落地度假主題活動，直至6月首開，保利·天奕全周期都有自己的市場發聲節點，持續占據認知高地，持續吸引客戶。

最終的戰國是：首開實現基本售罄，取證當晚收籌，兩天內完成落位，籌貨比1:1.17，落位率72%。

熱銷現場圖

團隊靠內容規劃、戰略卡位、品牌背書、節奏管控，把整盤節奏跑成了確定性更高的勝勢，甚至跑出了溢價。放眼全國，這種操盤執行力已屬于第一梯隊水準。

濤哥看來這也是保利·天奕真正厲害的地方：實景尚未完全登場，價值感已經先一步建立。

2

全球度假美學

把一線頂豪尺度搬進成都

如今的高端住宅市場，愿意做好產品的項目不少，愿意講豪宅故事的項目也不少。而保利·天奕能從中脫穎而出讓，讓客戶為預期買單，歸根結底是產品力足夠越級。

作為全國第四座天奕，它既承襲了“全球度假美學”的產品內核，又結合成都在地客群做了深度創新，每一處場景，都對標一線城市頂豪標準打造。

保利·天奕意境圖

1）酒店級歸家禮儀：80米奢石大門，復刻頂奢空間劇場

歸家的第一印象，決定項目的調性上限。保利·天奕打造了約80米寬的奢石府門，搭配酒店式落客區，一步步向內，氣場層層遞進。

這不僅是尺度的震撼，更是對頂奢酒店門頭儀式感的完美復刻。要知道這種大門規格，在一線城市往往只出現在單價15萬+的頂豪項目。

保利·天奕意境圖

進入社區內部，最奪人眼球的是挑高約12.6米的中央主會所，尺度相當于四層樓的高度。

團隊對空間的打造沒走常規的石材包邊路線，而是采用12mm厚全超白鋼化夾膠玻璃打造270°環幕視野。近乎無框的玻璃幕墻效果，讓整個空間像一座被點亮的奢侈品櫥窗。

保利·天奕意境圖

這種材料造價和工藝難度，在濤哥看過的全國豪宅中極為罕見，未來實景呈現之后無疑將會極其震撼。

保利·天奕意境圖

2）沉浸式立體園林：四重疊境營造度假感，啟幕松弛生活詩篇

把度假美學搬進社區，是天奕系的核心標簽。

成都保利·天奕開創區域內首個四重立體式景觀體系，整套園林景觀設計將巴厘島頂奢度假酒店的松弛質感融入其中，構建出多層次的度假場景。

保利·天奕意境圖

園區內每一處景觀節點，皆經反復打磨，細節之處盡顯匠心。

寶相燈塔景觀露臺倒映在碧海綠奢石鋪就的水面上，宛若海面矗立的燈塔，精致感與氛圍感兼具。凌空架設的觀景橋則串聯起多重景致，人行其上步步見新，成為社區里的出片地標。

保利·天奕意境圖

園林內還融入林下活動場、露天瑜伽區、專屬寵物天地等多元場景，可觀可賞，更可停留、可互動、可生長出真實的日常生活。

保利·天奕意境圖

3）全球風物會所：全齡全能都會能量場，對標頂豪私享標準

現在很多豪宅項目都在講情緒價值，但情緒價值從來不是靠藝術裝置堆砌出來的，而是要兼顧審美與實用。

保利·天奕在這方面的表達，也做到了極致。項目規劃約2000㎡全球風物會所，其功能綜合性與實用性穩居區域TOP1。

保利·天奕意境圖

濤哥覺得，會所設計最懂成都人的一筆，是把私宴廳、KTV和棋牌室打通成一個組合空間。

國賓級私宴廳搭配獨立后廚，KTV包間配備85寸超大專業屏幕與高清影音設備，商務級私享棋牌室還提供寬敞明亮的沙發休憩區，一頓飯的時間就能完成“吃+唱+打”的全套社交流程。

保利·天奕意境圖

運動區有2個羽毛球場、1個標準籃球半場、標準賽級保齡球雙球道、精品健身房等等，并專設女性專屬健身區，專業度與細節關懷雙雙在線。

保利·天奕意境圖

兒童區更是在細節上做到極致，雙層“奈爾寶式”游樂區不僅有兒童滑梯、探索攀爬區，還搭配少兒中高考體測訓練區，把親子需求考慮到了實處。

保利·天奕意境圖

4）光盒島院戶型：光與島雙重交織，重塑改善空間的越級體驗

改善客戶換房時最糾結的是什么？不是客廳再大幾平方米的問題，而是“家里每個人能不能都有一個屬于自己的角落”。

濤哥注意到，保利·天奕創新提出的“光盒島院”設計，核心就在解決這個問題，它讓高層住戶也能擁有類似別墅院落的空間想象。

保利·天奕意境圖

以建面約187㎡戶型為例，用大面積玻璃幕墻打造光幕立面，采光面最高約58.3米，窗墻比最高達47%，把采光做到極致。

同時兩島院加雙陽臺形成超級島鏈：男主人在主臥島院的單人椅上休養，女主人在社交島院喝咖啡曬太陽，孩子在雙陽臺之間玩耍觀景，老人在南向臥室里安靜午休。

每個人都有自己的領地，又隨時可以回到6.5米大面寬的共聚客廳來。這才是187㎡真正要賣的：不是面積，是家庭關系的舒適距離。

全系戶型皆表現亮眼：123㎡實得約132㎡，137㎡實得約153㎡，187㎡實得約211㎡，均為同面積段區域內的頂尖水平。

總體感受來看，濤哥更愿意用“精神型居所”來形容保利·天奕，因為這個項目不只滿足居住功能，還持續提供一種心理感受——

回家時有儀式感，進入社區有松弛感，穿過園林有度假感，使用會所有圈層感，推窗見景有舒展感。

3

三重確定邏輯

打造穿越周期的資產底牌

對改善客群而言，買房不止是選擇一處居所，更是錨定一份長期的資產價值。

在濤哥看來，保利·天奕能在實景未開時實現三倍凍資，很大程度上是因為客戶對這個項目的資產邏輯想得很清楚——

品牌有背書、價格有空間、運營有保障，三重確定性，構成項目穿越市場周期的核心支撐。

保利·天奕意境圖

1）品牌背書：天奕系全國封神，成都迎來第四極

作為保利天奕系全國第四座作品，成都保利·天奕的“前輩”們，在各自城市都拿到了銷冠級答卷：

上海保利·天奕2025年勁銷超50億，斬獲上海700-1500萬級“三冠王”；廣州保利·天奕2025年成交超60億，登頂廣州豪宅銷冠；杭州保利·天奕四開四捷，包攬余杭區“三冠王”。

上海保利·天奕實景圖

成都天奕作為全國第四座，承襲了“天系”的硬通貨屬性，品牌背書即信心來源。

在成都本土，保利“天”字系同樣兌現力有據可查：保利·天悅帶動東湖房價翻倍，二手一房難求；花照天珺刷新金牛區近10年單盤首開銷售紀錄。

這種跨城市、跨項目驗證的兌現能力，是絕大多數項目不具備的操盤資本，也是資產價值最扎實的底座。

成都保利·天悅實景圖

2）價值躍級：對標一線頂配，享受千萬級頂豪質感

在行業普遍在走低價內卷時，保利·天奕選擇了一套更高級的打法：首開總價約350萬起，產品卻對標一線城市千萬級豪宅標準。

公區營造標準直接對標頂奢豪宅，全社區落地23種天然奢石，亞馬遜綠奢石、南極冰玉、波斯白玉等等，相當于把半座奢石博物館搬進了社區日常。

保利·天奕意境圖

精裝同樣看齊頂豪標準，全屋大牌陣容拉滿：日立中央空調、愛迪士新風系統、方太制冷空調油煙機等等；800庫預留了大件儲物空間，適配騎行、露營等年輕生活方式。

137樣板間實拍圖

3）長效運營：奕CLUB+東方禮遇，托底長期資產價值

豪宅的長期價值，一半靠產品，一半靠運營。對于社區未來的長期運營，保利·天奕提前給出了兩套答案：一套是社群，一套是服務。

一方面，「奕CLUB」定制化社群運營。項目將圍繞運動、藝術、親子、社交等維度，持續組織多元活動，連接同頻圈層。

比如項目前瞻性地打造了寵物友好空間，后續將聯動專業機構推出寵物社群，精準契合年輕客群的生活方式。

保利·天奕意境圖

另一方面，是保利高端物業「東方禮遇」服務體系。從購房到入住，項目將提供全周期專屬管家服務，以24小時貼心值守和標準化高端服務，持續保障社區的居住品質與資產價值。

這份長期主義的運營思路，不僅能提升業主的居住幸福感，更是資產保值增值的底層支撐。

結 語

很多項目熱銷后，同行會復盤它的操盤節奏、產品營造、服務標準。

這些當然重要，但保利·天奕最值得學習的，恰恰是一套完整的價值閉環。它至少完成了四個層面的統一：

品牌價值與項目價值統一、地段價值與生活方式統一、產品創新與客戶需求統一、營銷節奏與市場情緒統一，這四點連在一起，構成了保利·天奕的首開爆發。

說到底，保利·天奕把一切復雜信息變成一個簡單結論：這是一個值得提前鎖定的成都主城改善資產。

保利·天奕意境圖

更重要的是，保利天奕最震撼的“殺手锏”——其精心規劃的大境實景，尚未正式揭曉。

其在實景未開的狀態下取得的開門紅，已經是一場現象級勝利。

當大門開啟，園林開始生長，會所活力涌動，實景徹底兌現的那一天，才是保利天奕這場“逆風領跑”的最終高潮。

這盤未完的棋局，最精彩的落子，還在后面。

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