這兩年觀察上海土拍，濤哥有個越來越強烈的感受：房企的投資策略趨同，全面向內收縮、扎堆進內中環，產品競爭內卷加劇。

但最近我們卻注意到，保利干了一件讓同行看不懂的事——

2023到2026年，所有人往內中環擠的時候，保利卻在上海外環青浦重固，連續四次拿地。

當別人紛紛撤離外環，保利則選擇堅定深耕，推出虹橋和頌系列三盤連罄，跑出了一條全市罕見的“獨立行情”——

3年3盤3冠、累計1238套成交、備案均價三連漲、板塊市占率達70%！

一期保利虹橋和頌：523套，2023年7月拿地、12月入市，10個月便售罄，月均流速52套。

二期保利虹橋和頌IN255:255套，2024年8月拿地、11月入市，5個月即售罄，月均流速53套。

三期保利虹橋和頌西岸：460套，2025年5月拿地、8月入市，8個月售罄，月均流速58套。

在上海外環平均去化率只有約30%的情況下，保利虹橋和頌越賣越快，而且實現越賣越貴！

其備案均價從約3.74萬/m2一路漲至約3.85萬/m2，三年價格三連漲，每一期都在抬升板塊價值的上限。

斬獲2024-2026年青浦區300-600萬級成交金額、面積、套數三冠王。每10個在重固買房的人，7個選了保利。

就在昨天，繼5月28日保利以5.41億第四次落子重固后，他們終于發布全新產品案名——

保利虹橋和頌·璟園

3年4子、三盤三罄、累計1238套成交，當所有同行都擠向內中環“尋求確定性”時，保利在外環用三年時間親手“創造確定性”，打出一個「反常識」的傳奇案例。

據悉，保利虹橋和頌·璟園將推出建面約95㎡三房、102/105㎡三房、約129㎡四房、約139㎡4房四大主力戶型，共305套房源，預計7月上旬開放接待。

今天，濤哥就來跟大家聊聊，這個逆市下的操盤傳奇，到底是怎么煉成的？

1

造城方法論

預見價值，更親手創造價值

保利憑什么敢于在青浦重固，連續4次重倉？在濤哥看來，答案藏在兩個維度里——

保利看到了別人沒看到的“價值潛力”，又做到了別人做不到的“價值賦能”。

首先，是前瞻性洞察，在同行看空時，讀懂土地價值與客戶需求

2023年，保利首次在重固拿地時，多數同行并不看好。認為這里市場封閉、配套不成熟、難吸引外溢客群。

但保利沒有輕信刻板印象，而是認認真真展開深度客研。意向客戶深度訪談、做競品拆解、區域價值評估，在反復推演后最終決定落子。

堅定拿地背后，是保利更加深刻地讀懂土地的當下與未來——

身前，是示范區線重固站，距地塊直線約400米，2027年底通車后到虹橋樞紐基本“一站直達”；同步推進的，還有北青公路雙向四車道→八車道拓寬。

身后，是華為練秋湖研發中心、虹橋無界百創城千億級產業引擎。僅華為一項就導入超3萬研發人才助力青浦GDP增幅躍居全市第二。

周邊，是頂配教育，上師大附屬青浦實驗學校已開學，附小托管中學整合，一條由上海師范大學深度賦能的K12教育鏈已經在兌現中。

支撐重固價值躍升的幾個齒輪，在這幾年中正加速變成現實。

保利最先看到了板塊價值崛起的機遇，在別人還停留在“不夠成熟”的印象時，堅定率先入局重固。

這種先人一步的前瞻性，就來自于保利強大的客研能力和戰略眼光。

接著，是造城者思維，用持續的深耕，與板塊共成長并為其賦能

看到土地潛力只是第一步，更難的是能不能、愿不愿親手去推動價值的落地。

不同于多數房企只在紅線內發力，保利從第一次拿地開始，就將大城開發的思路貫穿始終。

不是在等板塊變好，而是“親手讓板塊變好”，這是一套典型的「造城者思維」。

保利用紅線內外一體化的長期深度投入，三條線并行推動板塊價值升級——

一是營造商業煙火：一期自持約500㎡商業街區，三期又增加約2000㎡商業，補齊“最后一公里”煙火氣；

二是主動代建公園：代建1.2萬㎡光年公園，北側籃球場、網球場，南側釣臺、草坪，把單一居住升級成“推窗見綠、下樓入園”；

三是改寫市場認知：主辦“千億示范區線價值研討沙龍”等活動，通過持續深度解讀把重固提升到“上海下一個十年增長坐標”的維度。

三條線疊加，加上板塊自身的持續兌現，帶來重固的質變，吸引越來越多市區客戶的關注，這就形成了一個正向循環：

保利投入讓板塊變好→板塊變好吸引更多客戶→更多客戶支撐保利繼續投入→推動板塊持續的升級。

能看到別人沒看到的，是眼光；能做到別人做不到的，是格局。這才是保利發展最難被復制的護城河。

2

產品進化論

引領需求，每一次都在超越

板塊做好了、客戶來了，新的問題也隨之而來——拿什么來留住他們、打動他們？這就到了保利更加硬核的一環：產品的進化。

在外環這樣的高難戰場，要逆風領跑，產品不能只是“好”，得是“遙遙領先”。

很多大盤項目前期驚艷，后期卻慢慢乏力，但保利虹橋和頌三期連罄、越賣越快越賣越貴，核心是因為——

每一期產品都在迭代和進化，始終走在前列，成為精準回應當下客群痛點的“改善最優解”。

一期越級超配：300萬級做出“豪宅感”，打穿認知壁壘

2023年初入重固，項目客群以板塊原住民和首改為主，痛點明確：預算有限，但對品質絕不將就。

一期的“最優解”，是一套遠超價位預期的越級配置——

300萬級起步社區，首次實現豪宅級“類一梯一戶”，全系配獨立電梯廳，相當于每戶增加約5-6㎡實得空間。

樓下是約1900㎡陽光大草坪，家門口還有約500㎡商業街區。通過“超配”，保利打穿板塊客戶的認知壁壘，這才有了首開即爆、10個月售罄的開局。

二期空間迭代：跟著客群成長，用“效率”接住家庭需求

到二期IN255，客群開始升級，更多有孩、二孩家庭涌入，客戶在意的不再是“有沒有”，而是“夠不夠好”。

于是二期的“最優解”轉向空間效率進化——

建面約88㎡三房，率先在板塊實現雙衛配置，搭配270°轉角飄窗+獨立電梯廳，即便三代同堂也從容。建面約125㎡四房，南向面寬約13.25米，采光視野和舒適度對比市區豪宅也不遜色。

三期系統升維：從“好房子”到“好生活”，同頻市區豪宅

等到三期保利虹橋和頌西岸，板塊熱度持續升溫，更多市區外溢白領涌入。他們不只要一套好房子，更要一種對標市區豪宅的好生活。

三期的“最優解”，是一次系統性躍遷——借助住宅新規東風，率先落地全系類一梯一戶+無連廊+多陽臺，拿出板塊首個南北雙270°環幕全景艙。

更重磅的是板塊首座約800㎡頌CLUB，一個上海千萬級社區才有的下沉式庭院會所，賽博朋克風電競室、綜合運動場、陽光健身空間…讓重固首次同頻市區豪宅的審美與生活。

三代產品，三種客群使命，三次精準回應，貫穿其中的主線始終沒變——客戶需求成長到哪一步，保利的產品就跟到哪、甚至領先半步。

一期用超配建立信任，二期用空間效率接住家庭客群，三期用系統升維引爆市區外溢，每一次都精準踩在客群演進節點上。

正因每一代都是當下時點的「改善最優解」，才有了開頭那條“反常識”的業績曲線。

到這里，保利這套打法已形成一個完整閉環：前瞻眼光發現機會→大城投入兌現板塊→產品最優解打動客戶→業績反哺繼續深耕。

3

大城第四子

成片連城，想象力還在生長

如果說前三次拿地是保利在重固的不斷開拓；那么第4次落子，則是從開拓到巔峰的飛躍。

其一，四子合龍、連片成城，這座「保利城」更加完整

這塊地就夾在二期和三期之間。它補上之后，一、二、三、四期將連成一片，保利3年深耕的“大城拼圖”，邁入了新高度。

從單盤到連片，從一座座孤立的社區，到一座全面成型的「保利城」——這在當下的上海外環市場，是極為罕見的“造城兌現”。

其二，產品進化、低密壓軸，板塊價值天花板再升一檔

這塊地的優勢，是多重疊加的。

一方面，它天然享受前三期帶來的紅利——前三期已把板塊的城市界面、商業配套、公園生態、客戶認知都已經成熟。

第四子是站在前三期巨人肩膀上做壓軸，別人拿地要解決的配套難題，保利三年前就都解決完了。

另一方面，它是1.7容積率的低密地塊——前三期都是2.0。近年上海樓市刮起低密風暴，1.7的容積率意味著更寬樓間距、更低居住密度、更高資源占有。

作為保利拿出的板塊首座低密作品，意味著一次能級躍升：產品能級更高、價格無疑更高，也將吸引更高圈層的客群來到這里。

這對整個板塊將是一次全方位升級——界面、配套、產品、客群，全面升級。用低密收口，把板塊的產品價值天花板，再往上推一檔。

還有一個細節，值得一提——保利拿地當天，就火速公示了規劃方案。這種速度在當下上海樓市里并不多見。

它說明什么？說明保利在拿地之前，早就完成對這塊地的充分思考與產品預演。這不是一次倉促出手，而是一次蓄謀已久的補完。

在世界虹橋，1277天日夜深耕厚土，1238個家庭歸心托付，3盤3冠，炙熱榮光——

2026的這次“頌啟新生”，大城之上，新的無窮可能。

回過頭看這3年，保利在重固做的，其實是一件有社會意義的事——

它把一個當初大家不看好的板塊，從無到有、從冷到熱，而這一熱就是3年。

現在它甚至要去吸引更高階的人群，讓板塊界面、配套、產品、客群全面升級。這在當下的上海樓市里，幾乎找不出第二個案例。

保利用3年4子、3盤3冠的真實戰績證明——機會，永遠留給那些愿意親手去創造它的人。

保利用穿越周期的戰略眼光，提前看到板塊的價值；用紅線內外的一體化投入，加速板塊的兌現與成長；用持續進化領跑的產品力，超越并滿足市場客戶期待。

隨著示范區線提速落地、板塊能級全面躍升，保利虹橋和頌第四子所定義的低密好生活，將在大城之上，寫下最高光的一筆。

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