來源：市場資訊

（來源：中國地產(chǎn)基金百人會）

“我們經(jīng)歷了太多不眠之夜，現(xiàn)在終于可以回家了。人民法院為人民，太感謝了。”

近期，多名購房業(yè)主代表到訪上海市第三中級人民法院（上海知識產(chǎn)權(quán)法院、上海鐵路運輸中級法院）（以下簡稱上海市第三中級人民法院），向案件合議庭贈送錦旗。

“總算竣工了，等了足足快十年，這是我人生中的歷史時刻，也算是給大家、給我自己一個交代了。”項目建設(shè)總承包方L工程公司的老總，在項目竣工驗收后動情地流下熱淚……

從深度爛尾到續(xù)建完工，上海Y置業(yè)公司經(jīng)歷了怎樣的復(fù)盤之路？

房企資金鏈斷裂項目爛尾

自救無路尋求司法重整

十幾年前，Y置業(yè)公司在樓市興盛背景下，為了搶占長三角樓市開發(fā)先機，一舉拿下這塊位于上海西部京滬高速與外環(huán)交匯處的地塊，開始建設(shè)Y國際廣場項目。這個項目中既有商住房，又有辦公樓和商鋪。當時，Y置業(yè)公司雖自身實力有限卻想繼續(xù)“跑馬圈地”，以在建的Y國際廣場項目設(shè)立多重抵押進行融資擴張，甚至借助高息民間融資。

到了2014年，Y置業(yè)公司在資本杠桿重壓下難以為繼，國際廣場項目資金鏈斷裂，工地上只留下堆堆冰冷的鋼筋水泥，以及眼看著再無交房希望的頹敗……

隨之而來的，是數(shù)百戶購房業(yè)主漫漫維權(quán)路。“房錢兩空，我還不是最慘的。小劉夫妻更可憐，他們從外地來上海打工攢下錢，房子爛尾后，他倆整天吵架，最終家庭破裂。”業(yè)主老孫談起往事不禁感慨萬千。而另一邊，施工方、銀行、供應(yīng)商等也紛紛起訴，各方債權(quán)人怨聲載道。尤其是工程總承包方L工程公司，項目爛尾，工程款被拖欠，民工工資難以支付，總包方老總欲哭無淚。

2017年5月，上海調(diào)整有關(guān)商住房的政策，明確停止公寓式辦公房（商住兩用房）項目的審批。由此給整個項目帶來的影響是，不動產(chǎn)銷售密鑰被鎖定，已購買商住房的業(yè)主交房遙遙無期，觀望中的投資人更是望而卻步。

“我們也曾開展過自救，停工后先后招募了四家投資人。但項目上的債務(wù)太復(fù)雜，整個項目上有抵押權(quán)、有工程款，還有大量已購房債權(quán)人，蛋糕就這么一點，相互之間矛盾激烈。2017年商住房的政策又發(fā)生變化，投資人擔心投進去的錢填窟窿都不夠，會是個無底洞。現(xiàn)在是走投無路，只能寄希望于法院的重整了。”2019年，包括總包方L工程公司在內(nèi)的數(shù)名債權(quán)人向上海市第三中級人民法院申請對Y置業(yè)公司進行破產(chǎn)重整。

生存性權(quán)益優(yōu)先于經(jīng)營性權(quán)益，依法確認為生活需要的購房人享有優(yōu)先權(quán)

2020年3月，該重整案受理。合議庭依法指定管理人后指導(dǎo)管理人迅速開展接管、調(diào)查、債權(quán)申報等工作，同時和屬地政府聯(lián)動，精細盤點項目續(xù)建所需資金以及剩余可售房源情況。

第一個需要考慮的是民生問題。“商住房調(diào)整政策還是留有余地的，即‘老人老辦法’，按政策規(guī)定，已辦理網(wǎng)簽手續(xù)的購房人仍可按原合同履行。但我們也注意到，辦理網(wǎng)簽手續(xù)的購房人中，一部分純粹以投資為目的購買多套商鋪，或名為買房實則為了抵償借貸欠款，這些人根據(jù)法律規(guī)定不應(yīng)享有購房人優(yōu)先權(quán)。我們需甄別出其中確實為生活消費需求的購房人。”法官對管理人進行了詳細的指導(dǎo)。

經(jīng)管理人仔細甄別并核查后發(fā)現(xiàn)，一部分購房人確系名為買房實為借貸（出借資金給Y置業(yè)公司）、抵債，或購買多套房的投資性業(yè)主，這部分債權(quán)人僅能作為普通債權(quán)人；剩余有近400戶購房人為生活消費需要而購買了商住房，他們能否享有優(yōu)先權(quán)呢？且能否優(yōu)先于抵押權(quán)、工程款優(yōu)先權(quán)呢？

當時，最高人民法院《關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復(fù)》尚沒有出臺（該《批復(fù)》2023年4月出臺），合議庭參照最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》等司法解釋規(guī)定，以及《全國法院民商事審判工作會議紀要》的精神，認為“生存性權(quán)益優(yōu)先于經(jīng)營性權(quán)益”，據(jù)此指導(dǎo)管理人參照該原則，將近400戶為生活需要購買商住房的購房人債權(quán)（對房屋的請求權(quán)或解約返還房款本息的請求權(quán)）認定為優(yōu)先債權(quán)，且優(yōu)先于抵押權(quán)和工程款債權(quán)。

法院裁定確認債權(quán)后，近400戶商住房購房人吃下了一顆定心丸，后續(xù)無論重整是否成功，購房業(yè)主利益都會得到保障，群體性矛盾得以緩解。但纏繞成一團的線頭僅解開了一節(jié)，購房業(yè)主權(quán)益優(yōu)先保障了，抵押權(quán)人、工程款債權(quán)人的利益就可能受損，更別說普通債權(quán)了。有沒有更好的辦法讓各方債權(quán)人都能受益或減少損失呢？

續(xù)建資金作為“共益?zhèn)眱?yōu)先受償

盤活項目多方共贏

要讓更多的債權(quán)人受益就必須想辦法盤活爛尾的Y國際廣場！該國際廣場項目包括商住房、辦公樓、商鋪，整個項目如何盤活呢？經(jīng)評估和測算，項目目前“爛尾”狀態(tài)市場價值不足15億元，快速變現(xiàn)情形下貶值更厲害。而近400戶購房業(yè)主優(yōu)先債權(quán)額3億余元，包括抵押權(quán)、工程款債權(quán)在內(nèi)的擔保債權(quán)額15億余元，普通債權(quán)額過百億元。可見，如果簡單拍賣爛尾樓，連擔保債權(quán)都不能完全清償，普通債權(quán)清償率更是零。

根據(jù)測算和評估，目前續(xù)建資金缺口5億余元，倘若能夠續(xù)建完成并交付，購房人的購房余款能全部付清回攏，廣場后期的招商、運營、銷售或出租能夠順暢進行，則整個廣場項目的價值可達40億元。如果這樣，不僅抵押權(quán)、工程款優(yōu)先權(quán)能全部清償，普通債權(quán)的清償率也將大幅提升！

發(fā)展的“藍圖”是有了，但是“施工圖”又該如何設(shè)計？重整需招募投資人，投資人主要顧慮的是因有抵押權(quán)、工程款等法定優(yōu)先權(quán)在先，投資人后期融資投入的資金會不會因順位在后而“打水漂”，因而畏縮不敢投資。

“能否在重整方案中將續(xù)建資金列入共益?zhèn)鶆?wù)，并確認優(yōu)先清償？”合議庭與管理人共同研究方案時想到了“共益?zhèn)鶆?wù)”，該制度指在破產(chǎn)程序中，為債權(quán)人、債務(wù)人的共同利益所負擔的債務(wù)。《企業(yè)破產(chǎn)法》第42、43條規(guī)定了共益?zhèn)膸追N情形并規(guī)定可隨時清償，但并未規(guī)定重整中引入新的投資所形成的債務(wù)屬于共益?zhèn)！镀髽I(yè)破產(chǎn)法司法解釋三》第2條規(guī)定重整中債務(wù)人為繼續(xù)營業(yè)的新借款可列入共益?zhèn)⒉粌?yōu)先于此前形成的擔保債權(quán)。

“如果續(xù)建投資不優(yōu)先于擔保債權(quán)而重整失敗，那么擔保債權(quán)也無法實現(xiàn)。我們需要做通抵押權(quán)人、工程款債權(quán)人這些擔保債權(quán)人的工作，讓他們明白如果重整方案明確投入的續(xù)建資金能優(yōu)先于擔保債權(quán)，則擔保債權(quán)很可能全額受償；反之，擔保債權(quán)也將受損失。這樣就能打消投資人的顧慮！”按照這一思路，法官、管理人向債權(quán)人進行了反復(fù)釋明。

“要讓投資人有信心，就要讓他們投入的續(xù)建資金能夠回本。”

“投資的活水來了才能帶動續(xù)建。”

“廣場項目被盤活，債權(quán)實現(xiàn)才有希望，我們的目標是共贏。”

最終，經(jīng)過投資人招募、各方艱苦談判和兩輪表決，債權(quán)人會議以優(yōu)先債權(quán)組99.6%、職工債權(quán)組99.7%、稅收債權(quán)組99.9%、普通債權(quán)組88.5%、出資人組100%的比例，表決通過了重整計劃草案，明確：投資人投入續(xù)建資金作為共益?zhèn)?億元為限，如重整失敗轉(zhuǎn)為破產(chǎn)清算程序，則該部分共益?zhèn)鶅?yōu)先于擔保債權(quán)受償；國際廣場后期的招商、運營、銷售等事務(wù)由投資人組建的團隊完成；重整計劃執(zhí)行期四年。

這一重整計劃如能順利推進，整個廣場項目建成后價值將逾40億元，不僅抵押權(quán)人、工程款債權(quán)人的債權(quán)能全部清償，普通債權(quán)清償率也將明顯提升。

2021年7月，上海市第三中級人民法院依法裁定批準了Y置業(yè)公司重整計劃。

府院聯(lián)動破解重整執(zhí)行障礙

能動司法讓爛尾樓重獲新生

法院裁定批準重整計劃意味著該重整案可以結(jié)案，但法官的努力還在繼續(xù)。

為切實推動項目早日竣工交付，重整執(zhí)行階段，法官繼續(xù)貫徹能動司法理念，積極通過府院聯(lián)動讓項目復(fù)工進入快車道，在重整計劃批準后兩個多月即獲得相關(guān)政府職能部門的復(fù)工批復(fù)。有了復(fù)工批復(fù)，按照重整計劃，投資人的續(xù)建資金陸續(xù)投入，項目復(fù)工。

按照重整計劃，銷售回款增值部分及原購房人補交的尾款、差價也將投入續(xù)建用于循環(huán)開發(fā)，但由于商住房的驗收、交付及銷售政策限制，導(dǎo)致回款資金趕不上復(fù)工進度。為盡快回籠售房資金，法官多次召集由房管等政府職能部門參與的協(xié)調(diào)會議，對解除未售商鋪及辦公樓銷售密鑰的條件、工程建設(shè)計劃、預(yù)售資金監(jiān)管等問題反復(fù)溝通并達成一致，在符合政策及預(yù)售標準的情況下，由法院出具裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書，相關(guān)部門配合，逐步打開未售商鋪、辦公樓銷售的網(wǎng)簽鎖定狀態(tài)，使得未售商鋪、辦公樓也可以繼續(xù)銷售回攏資金。

有了續(xù)建資金的投入，2023年底，Y國際廣場項目竣工驗收，Y置業(yè)公司得以存續(xù)，價值40億的資產(chǎn)得以盤活，購房人交房在即。“終于走出爛尾的泥沼，簡直就是一個奇跡。”購房人老孫望著嶄新矗立的樓宇感嘆道。

“房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇需要滿足房企的合理融資需求以實現(xiàn)保交樓。在房企作為債務(wù)人的破產(chǎn)重整程序中，將投資人新投入的續(xù)建資金作為‘共益?zhèn)瘍?yōu)先受償，可以打消投資人擔憂新投入資金填之前的債務(wù)窟窿而‘打水漂’的顧慮。房地產(chǎn)項目在續(xù)建完成后往往整體項目價值會大幅提升，讓購房人、擔保債權(quán)人、普通債權(quán)人、債務(wù)人各方受益。我們將進一步發(fā)揮破產(chǎn)重整的制度優(yōu)勢，積極挽救具有重整價值的困境企業(yè)，更好地支撐和服務(wù)實體經(jīng)濟發(fā)展，保護民生權(quán)益。”上海市第三中級人民法院破產(chǎn)庭（上海破產(chǎn)法庭）庭長徐子良表示。