圖/文：譚衛明

廣大業主談起小區私人物業，幾乎沒多少的好評，固然，有些物業為業主干點點服務，都想方設法求寫封感謝信，要么送錦旗之類的；以這方式想證明其服務到位，想堵住上級調查中存在的問題和業主們嘴巴，只要業主評說物業服務不咋的，物業人就會這樣反問，那么多業主寫了信送了旗子，咱們服務還要怎樣呢？

當然，錦旗是有尊嚴的，一面錦旗的背后必會有個暖心的故事，贈送錦旗表達感謝與認可，是一種文化特色的禮儀行為無可厚非，并沒有什么不好的一面；不過，對部分的小區物業來說，以下達任務的形式求業主送錦旗不是太妥的，物業收了業主的錢應當好好服務，那些服務是小區物業的份內之事，不管人家送與不送都要盡責任干好的，有些物業人員會以送沒送衡量自己是否去服務，送了的就會認真干好對不送的能推脫的就推掉不理，能忽悠的就想方設法找借口欺騙，這種以送不送錦旗為由不公平對待的服務就算起妖風了。

除拿是否送了錦旗去考慮服務不妥之外，時至今日仍有部分的小區物業，將份內服務淪為變相地索要信件錦旗，而對業主的核心利益卻偷偷摸摸盤剝與強行敲索，然而，被錦旗掩蓋下的不少行為涉嫌違法違規，甚至可能觸犯相關刑法，這也實屬下三濫的花樣與手段；因此，小區的物業應當改革取締，應采用創新高效、超低成本、規范統一管理模式，以前的小區從沒有物業，各職能部門各司其職，人民的幸福感反而很強，如今，大多私人物業反像成了業主早白頭發短壽命的催死劑，小區物業怎么了？幾面錦旗就能美化嗎？錦旗是有尊嚴的。

多年以來絕大部分的小區亂象很多，現舉例來說說，長沙望城區白沙洲街道轄區少數的物業，聽說長期忽視小區安全問題，發生命案后還可隱瞞不報私了，平時，對業主權益公共收益巧搶豪奪，在小區里違法違規賊喊捉賊，經常以起訴業主進行恫嚇威脅，對維權業主動不動喊打，有些像烽火中硝煙彌漫殺氣騰騰的陣勢，反正小區里沒業委會，物業自身人多勢眾，隨時會有幫兇拍馬作假證據，業主維權被打砸物品后走投無路，不過，物業服務中索要錦旗的現象還是存在，有些黑惡物業的墻上卻掛滿了業主送的錦旗；由此可見，哪怕錦旗最多還是成不了遮羞布，錦旗是有尊嚴的，同時，小區物業很害怕有正義感的業委會，證明私人物業公司問題多多，只為搞錢已經臭名昭著了，物業的商業化模式幾十年以來，說明在我國小區行不通的，沒必要對小區強行配置黑物業，應當在改革大潮中一網打盡，下面來談談人人關心的小區物業，尤其是，有關私人物業很常見的不符合邏輯的部分借口：

首先，部分的街道社區會假惺惺地牽頭，甚至張貼很大的橫幅，要為小區成立業委會，想體現對居民是何等地敬業，可是到了最后，卻會以難找業主為由，導致業委會難以成立，還表示很遺憾云云；其實，這是最低級的借口，真心要成立業委會，那是非常簡單的事務，只要按疫情期間一樣，小區關幾天不就成立了？

其次，有一些黑惡物業愛自夸，比如說，我們小區繳費率達90%，這么多業主繳費，說明我們的服務到位，憑什么取締我們呢？哪怕小區100%繳費率，大多因當地種種原因，都是被逼迫在交費，受欺被騙還面臨著敲詐，廣大業主心里很不愿交；當然，業主不是不愿對好的物業交費，而是他們的錢應交給合法的道德者，應該交相關的職能部門，才能規范統一、才有部門管理監督。

另外再加上，少數公安也許不抓物業騙子，部分的法院也支持物業敲詐，12345市民投訴沒多大的效果，黑物業與水電、燃氣等等部門公司勾搭成奸，業主繳費多屬無可奈何。

小區完全可刷臉出入，以前很多小區故意不裝刷臉屏，逼迫業主使用門禁卡，成本就幾毛錢的卡，收費達幾十塊錢，短時間內就消磁了，還對各張門私設密碼，以防外面的門禁卡商搶生意，部分的黑惡物業，會將門禁卡當要挾利器，卡水卡電卡燃氣，卡業主們進進出出的，以前都是些家常便飯了，還有可能吧，連水電燃氣等繳費，都與職能部門分成；其實，政府公共行業繳費，必須要有自身APP，不能與私人的物業勾結，所以，業主很不情愿繳費，只是因為，他們頭上的“大山”所逼迫，固然，小區繳費率高低，不能代表物業服務的好歹。

最后，購房合同中的“前期約定”，都是其單方面捏造的，以霸王條款實行詐騙，假如，當年市區的水費2.98元／噸，包含了第二次供水費，黑物業卻會坑蒙拐騙，捏造成了3.98元／噸，三樓以上另加供水費，如果，以后沒有漲水費的話，就以3.98元／噸以上高價，對全體業主敲詐，黑物業真是見錢眼開，比政府定價還高很多，假如漲水費就更高了；連城市的公共自來水，物業都可能要雁過拔毛，想方設法抬價敲詐，卻沒有部門去打擊、罰款、取締。

接下來之后，以法律存在的漏洞行騙，誘惑不明真相的人簽字，就表明其同意接受了，幾十頁厚厚的紙張，密密麻麻的文字，需要在短時間內簽字，業主不可能看完的，大多的業主不會去看，就算發現了欺詐條款，如果業主不簽名字，幾萬的定金沒退了，逼迫客戶進退兩難，乖乖就范，不簽名不買房了，交的定金就沒了，簽上名字后，里面欺詐條款很多，錢財與權益全被騙了。

開發商有意識地詐騙，故意設下這些圈套，當地公安并沒有打擊追責，導致廣大的人民上當，被騙的是錢財和權益；如果，允許文字詐騙合理、合法，那么，還可以這樣捏造吧：你們簽了名字后，就屬殺人在逃人員，公安可前來抓捕。沒時間去看文字的業主，他們簽了名字之后，豈不都必須槍決？

前來購房的那些民眾，相信開發商是一件好事，購房民眾沒做錯什么的，相信就得被詐騙，連基本的信用都不敢，這城市難道不嚴打？對涉嫌犯罪的私人物業、能讓其對民眾管理收費么？不但沒取締反而批準了，都是些什么世道啊，罪犯們得道取錢，廣大良民受罪叫苦，這城市必然病得不輕啊。

固然，惡意捏造那些不知情的文字，詐騙的卻是民眾的巨款，比電信詐騙更可恨，比傳謠造謠更惡劣多了，應當早日打擊取締，追究小區物業的刑事責任。

然而，業主對什么水費價格、違約金計算法等，他們根本就不知情，在購房之前，只是約定了物業費標準，其他的條款，從來沒有通過氣的，口頭上都沒約定的事，去偷偷摸摸捏造文字，強奸民意，夾在厚厚的合同中蒙混，這是明顯的違法惡行，當地法院能支持犯罪嗎？

此外，業主索要小區權益費用，黑惡物業的借口是，可以給你們，但是，需2／3以上業主索要，連業委會都沒的小區，你說要三分之二業主齊心，會有可能嗎？那是不可能的啊，所以，黑物業可以放心地吃掉；但黑惡物業漲啥費用，不需2／3業主的同意，不需任何業主的同意，就以“物價局已批準”幾個字，給業主發條短信就行了，鬼知物價局咋批的？是問物價局要錢？還是問業主要錢呢？物價局能為業主作主嗎？物業要業主的錢，難道業主無權知情協商么？

當然，不少私人物業公司的收費、管理和服務，都經不起三份文件的檢驗，這是據知情人士提供的秘訣，生活中比較管用的，那些小區物業最怕查三份文件；因此，各住建部門及廣大業主，不管小區有沒有業委會，對小區物業的來龍去脈都有知情權，物業不能拒絕提供應當復印給業主，除了沒有之外，特別是湖南長沙住建部門，應當對該望城區物業進行地毯式排查，凡拿不出下面三份文件的，必然屬違法違規的涉黑物業，應當就地取消追究其詐騙責任，那位知情人士這樣說過：

第一份：物業服務合同原件，特別是附件里的服務標準細則。

很多業主手里只有物業給的簡化版，關鍵內容被抹掉了。真正有法律效力的完整合同，附件里寫明了保安每天巡邏幾次、保潔幾點掃樓道、設備故障幾小時內到場。為啥非要這份？因為服務不到位時，簡化版上根本沒有量化指標，你說破嘴皮也沒用。完整合同附件才是衡量物業是否履約的唯一尺子。怎么查？找業委會復印，或者直接去物業辦公室要求看原件，注意核對蓋章和附件是否齊全。如果物業推三阻四，本身就說明問題。

第二份：公共收益的收支明細賬。

電梯廣告、快遞柜進場費、臨時攤位費——這些收入依法歸全體業主，可多數物業要么閉口不提，要么只給個總數，收了哪些錢、跟誰簽的合同、花到哪里去，一概模糊。物業最怕你查明細，因為一比就露餡：比如廣告合同簽了5萬，賬上只記2萬，中間的差額往往就是灰色地帶。《民法典》第282條寫得清楚，公共收益屬于業主。你有權要求物業每半年公示詳細賬目，包括合同復印件、發票和收款憑證，而不是一個籠統的數字。

第三份：物業公司的資質和備案文件。

不少業主不知道，物業進駐小區必須備案，收費標準也得經過物價部門核準。拿不出備案表，或者實際收費比備案標準高，就是違規經營。具體查什么？要求看《物業服務合同備案申請表》《前期物業管理資料備案申請書》和《物業項目備案表》。如果物業給不出來，或者備案項目和合同對不上，那么多收的那部分費用，你完全有理由拒交。

這三份文件，一個管服務到位不到位，一個管公共收益明不明，一個管收費合法不合法。查完它們，物業到底有沒有貓膩，你心里就有數了。有人覺得查了也沒用，物業還是不改。但告訴你，這些文件一旦查出問題，就是你去住建部門投訴、去法院起訴的硬核證據。

物業比誰都明白這個理，所以他們才怕你較真，帶上這三條，放心去查，底氣足得很；但是，上面三份文件不少物業拿不出來，就憑一紙人人都可辦的營業執照，去證明自己合法顯然不夠，營業執照只是工商允許其經商，但不能從事其他違法違規犯罪的行為，公安法院不會因有本營業執照不介入違法行為，人在做天在看都有記錄，營業執照跟那些錦旗一樣，并沒有遮丑遮罪的特殊功能；很顯然，有些小區物業那些惡行，已屬光天化日下變相的欺詐搶劫，不是三年五年在非法斂財，幾十年以來的罪行卻沒部門追究，仍在放任其對業主管理與收費，小區物業怎么了？這個問題明顯不小的。

還有一部分的小區物業，多年不開正式發票，就一張粉紅色收據給業主，不排除多年偷稅漏稅都不少，有些業主索要正式發票，當時都是很不情愿的；此外，少數小區物業還有可能，授意他們少數的保潔、在深夜故意擾民、暗害周邊低樓層業主，明知沒天亮搞衛生影響周邊業主，而物業有意不將時間調到大天亮后，這些看得出來，也許少數物業人的嫉妒心太強，見不得業主睡個好覺，巴不得保潔去暗害他們，反正保潔暗害只幾秒鐘業主們無法獲取證據，事后，保潔與物業人都不承認就是了，那些業主又能怎樣嗎？多年以來，有些物業故意不調整搞衛生時間，搞了業主們的錢，連夜里還經常去吵醒，低樓層業主還無處可訴的，人家交了錢還睡不安寧，難道這是服務不是在搶錢嗎？已黑惡到如此地步，是誰給了小區物業可違法犯罪的特權？

因此從理論上來說，業主們應當拒交物業費，業主既沒有雇請物業，也沒簽個正式的物業合同，確實沒繳納物業費的義務，但是部分地方法院知法犯法，認為“物業已有事實服務業主就必須交錢”，可少數法官沒這么問過自己：事實服務的前提需要主人同意嗎？因此，只有主人請了才算同意，才有合法的勞務關系，才算事實服務呀，主人都沒請沒有同意，強行服務屬于強盜行為，主人無需為強盜去買單吧，難道法官連這點常識都沒有？當然，不能排除有別些利益關系；同時，業主沒簽正式合同雇請，物業可以不搞衛生，不為小區去守大門，完全可以離開小區啊，到時候，政府部門自有辦法的啊，干嘛還賴著假惺惺在服務？不就想以此再騙幾個錢？

不過，還可能存在少數公安法院人員，對不繳物業費的業主，他們在執行封房、拍賣、扣押、抓捕業主時，非常地威武與積極，卻對那些涉嫌違法犯罪的私人物業，睜一只眼閉一只眼的；以前全國各地很多的小區，發生過不少群體性事件，包括各種血案多起，都沒有引起足夠地重視，難道硬要死很多業主才可能取締么，小區物業怎么了？幾面錦旗就能洗白嗎？錦旗是有尊嚴的。

我國小區不少的黑惡物業，至今無法被徹底取締，可能吧，與不少的職能部門有關，其實，各級政府早應當對小區物業開展審計工作，尤其是對小作坊私人物業的財務收支進行事前事后監督檢查，越是沒業委會的小區物業亂象越多，審計工作應當主要針對亂象多的物業進行。

然而，就湖南省的長沙來說，對物業審計這塊個人感覺有些與業主意愿背道而馳，比如，今年長沙市對60個物業小區，作為首批公共收益管理審計試點，而在那些名單中，卻連望城區白沙洲街道轄區內沒業委會的小區，矛盾與問題都必然很多的，都沒有納入審計試點名單中，反而對有業委會的小區去審計，對沒業委會的小區、對業主投訴量大的小區沒納入；于是，個人心里這樣在猜想：少數部門人員甚至對著廣大業主干，越投訴越不納入審計試點，還越有可能被評上季度紅榜，這是一波什么神操作？當然，也不排除可能有見不得陽光的勾當。所以，部分人員瞎操作令廣大維權的業主寒心，沒業委會的不納入試點，不知哪方鬼神在玩權保佑著暫不審計，案件很多的沒業委會的小區，反而能逃避上面的管理試點，這操作或許有些不太正常吧。

小區物業怎么了？廣大業主必然這樣反問，哪怕錦旗掛滿了墻上的每個角落，維權業主并不會放棄追責，強行霸占的各種權益收益早已玷污了錦旗的尊嚴，這樣一來，勢必導致廣大的民眾，對公信力徹底地失望了；因此，錦旗是有尊嚴的，很多黑惡物業不宜先索要錦旗，應當先做好人干好事為己任，當然，取締小區的私人物業正當時，全國廣大業主必然拍手稱快，就算不取消也可以這樣改革：

物業不能具備管理與收費權，只能負責小區綠化衛生，小區與外面的廣場路面打通融合，各職能部門各負其責就行了，業主每年只需給政府繳納點點稅費即可，小區有事可以找基層政府。

常言道：多行不義，必自斃。這句古人經典語錄來自《左傳·隱公元年》，意思就是說，壞事干多了，必然會自取滅亡；另外，《詩經·鄘風·相鼠》也曾經這樣記載：相鼠有皮，人而無儀；人而無儀，不死何為？古人這些話語就是告誡人們，連老鼠都有一張皮遮羞，人要是沒臉沒皮了，不知廉恥，什么惡丑事都干得出，還不如去死掉好些！那幾句直白的諷刺之言，對痛罵部分小區物業比較適宜的，難道求送幾面錦旗能洗去其惡丑么？錦旗是有尊嚴的。

就這么一個簡單的物業改革問題，行動起來實在不是很難的，怎么來的就怎么回去，回到從前沒有物業的時代，大家都能安安心心地過日子不好么；也很有可能是害怕部分人失業吧，有意配置這些機構逼迫老百姓去養，感覺這種模式不太妥的，主人養任何動物都得主人自愿，不能強加于主人的頭上，再說，物業人員、社區人員、物管人員等就不能自由職業嗎？他們年紀輕輕沒有手和腳嗎？死逼民眾業主供養違法犯罪事物符合價值觀么？又比如，那么多辛勞的農民伯伯，那么多自由職業的納稅人，那么多自食其力營生的攤販，然而，他們都是有向上力量的美德榜樣，可是誰又養過他們呢？

而事實上，有些小區物業頭上牛鬼蛇神一大堆，有幾個人真為業主著想了？看來，也許層層找借口忽悠不想取消，可能還是不想放棄一些利益；原來，小區的服務與管理只是種噱頭而已，多少錦旗掩蓋下的表相卻隱藏著不少污穢的靈魂，伸向小區那利益鏈的黑手是時候該斬斷了，小區物業怎么了？送幾面錦旗就能掩蓋一切惡丑的罪行嗎？錦旗是有尊嚴的。

作者簡介：

譚衛明，原媒體自由撰稿人，生于湖南省寧鄉，男歌手、詞曲制作人。他已發表長篇作品《百日縣長》、《沒理由不逃》、《血淚河》、《死亡之謎》、《豪情歲月》等，另發表中短篇小說多部，比如，《鄰人》、《六枚袁頭幣》、《遲來的證明》、《請叫我小梅》、《崇拜》、《一群狗的邏輯》等，他現為中國作家協會的一員、北方文學藝術研究所作家中心創作員等。