來源：市場資訊

（來源：光遠看經濟）

2026.07.06

作者 | 馬光遠

房價會不會回到2021年的高點，這個問題不是情緒問題，是規律問題。

每個國家的房價的走勢，從歷史上都能找到一些規律：一般跌多少年，跌多少幅度，回到高點又需要多少年。雖然每個國家當然不一樣，時間不同、跌幅不同、修復速度也不同，但大體可以作為參照。

大家一提到房價還能不能回到以前的高點，第一個想到的就是日本。

日本1991年房地產泡沫破滅以后，全國地價連續下跌十幾年。根據日本國土交通省公布的數據，商業地價累計跌幅接近70%，住宅地價累計跌幅接近50%，然后一直在底部盤整，真正出現拐點，是2013年安倍經濟學實施以后，加上日本央行長期超寬松貨幣政策，再疊加2020年以后全球流動性寬松，東京核心區房價才逐漸超過泡沫時期高點。

從1991年算起，接近30年，這是全球主要經濟體里修復時間最長的案例。但除了核心區超過當年高點，日本不少地方城市直到今天仍然低于1991年高點。

再說美國，美國經歷過很多次房地產崩盤，最近這一輪是2007年次貸危機。

根據美國聯邦住房金融局（FHFA）和標普CoreLogic Case-Shiller指數，全國房價從2007年高點到2012年前后低點，累計下跌大約30%到35%，部分重災區像拉斯維加斯、鳳凰城、邁阿密等城市跌幅甚至超過50%。直到2017年至2018年，美國全國名義房價才重新超過2007年的歷史高點，整個修復周期大約10年。

中國香港地區1997年亞洲金融危機以后，房價一路下跌到2003年，累計跌幅超過60%，之后隨著內地經濟高速增長、低利率環境以及資金持續流入，房價開始恢復，直到2017年前后整體超過1997年的歷史高點，整個周期差不多也是20年。如果看第一次回到接近高點，大約用了十多年。

韓國1997年亞洲金融危機以后，全國房地產經歷幾年調整，首爾核心區域恢復較快，而人口流出的地區恢復明顯偏慢。后來又經歷2008年全球金融危機，再經過十多年，首爾核心區不斷創新高，但韓國很多地方城市至今漲幅仍然有限。

再看看歐洲一些國家的案例。

2008年歐債危機以后，葡萄牙、西班牙、愛爾蘭、希臘等國家房地產都經歷了房地產大調整。可以補充下面這一段：

歐洲也經歷過一次深刻的房地產調整。2008年全球金融危機、2010年歐債危機以后，西班牙、葡萄牙、愛爾蘭、希臘等國房價普遍進入下跌周期。其中，西班牙2007年至2013年房價累計下跌約37%；

愛爾蘭全國房價累計下跌約50%，首都都柏林部分住宅跌幅一度超過55%。但從2013年至2014年開始，隨著經濟復蘇、就業改善、旅游業恢復、移民流入以及歐洲央行長期低利率政策，這些國家房地產開始進入修復周期。

不過，歐洲各國恢復速度并不一樣。

葡萄牙和愛爾蘭恢復最快，主要城市房價不僅超過了金融危機前的高點，而且近年來仍保持較強上漲勢頭；西班牙全國房價經過十多年修復，目前整體已經接近或超過上一輪高點。

相比之下，意大利由于長期經濟低增長、人口老齡化和部分地區人口持續流出，不少城市房價至今仍沒有恢復到危機前水平。

所以，全球房地產有幾個比較明顯的規律。

第一，日本屬于特例，用了接近30年才回去，而且主要是東京等核心區域，大量郊區、遠郊和人口流出地區至今沒有恢復。

第二，大多數國家房地產調整一般持續四到六年，真正回到上一輪高點，中位數大約需要10年以上，很多國家需要12年、15年，甚至更久。

第三，并不是所有房子都會回來。

真正經歷過房地產大調整以后，最后能夠重新創出歷史高點的，基本都是人口持續流入、產業持續升級、土地資源稀缺的核心區域。郊區、遠郊、人口流出的城市，很多房子即使名義價格接近以前，扣除通貨膨脹以后，實際價值仍然沒有恢復。

中國未來會不會回到2021年的高點？

我認為，不能簡單套日本，也不能簡單套美國。中國既有城鎮化還沒有完全結束的一面，也有人口負增長、住房擁有率較高、庫存壓力較大的現實，還有政策調控能力遠強于歐美國家的特點。

所以未來更大的概率不是全國一起上漲，也不是全國一起下跌，而是持續分化。

核心城市、核心地段、優質資產，有可能率先修復，甚至重新創出歷史高點。而大量人口流出的三四線城市，恢復難度會明顯更大，甚至長期都很難回到2021年的價格。

討論房價一定要心平氣和，研究規律，而不是研究情緒。恨房價的人，希望它永遠跌；有房的人，希望它馬上漲。但市場從來不會按照情緒運行，只會按照經濟、人口、資金和政策的規律運行。

從全球房地產歷史來看，一輪真正的大調整以后，房價能夠重新回到上一輪高點，通常都不是三五年的事情，而是一個十年以上的長期過程。

真正能夠穿越周期的，也永遠是那些最優質的城市、最優質的地段和最優質的資產。