1

　　2021年以來，中國持續傳出嚴控樓市的信號。自1月下旬，中國住房和城鄉建設部赴深圳、上海調研，三個月內，住建部已調研督導或約談了13個城市。

　　4月8日，住房和城鄉建設部副部長倪虹約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通5個城市政府負責人。倪虹指出，城市政府要緊盯新情況新問題，及時采取針對性措施，精準調控，堅決遏制投機炒房，引導好預期，確保房地產市場平穩運行。

　　在此之前，倪虹分別在今年1月和2月份前往深圳、上海、北京調研督導房地產調控工作。3月初，他又帶隊赴杭州、無錫調研督導。3月下旬，倪虹帶隊赴成都和西安調研督導；3月25日，住建部再派出督導組赴南昌現場督導房地產調控工作。

　　梳理今年以來的住建部在各地的調研督導，中國樓市調控出現一些新特征。

　　其一，中國官方對房地產調控的態度更加嚴厲。

　　中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜指出，與前幾個月去各地“督導”不同，本次住建部“約談”了5個城市。而且此次倪虹采用的兩個“切實”(切實提高政治站位、切實扛起城市主體責任)的表述，也體現出中央對樓市調控的態度更加嚴厲。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂也指出，住建部此次約談的5個城市中，廣州、合肥、東莞前期均已出臺過調控收緊政策。如：合肥近日出臺八條樓市新政，從學位制、深化住房限購到市區熱點樓盤“搖號+限售”政策等8個方面升級調控。

　　許小樂說，約談這5個城市表明中央壓實城市責任，不僅要求地方政府及時出臺政策，更強調地方政策的落地性和實效性。

　　陳文靜也認為，近期雖然廣州、東莞和合肥出臺了政策，但整體政策力度偏弱，短期效果并不明顯，接下來各城市的調控政策或將繼續加碼。

　　其二，住建部的監測、督導成為“調控指揮棒”。

　　觀察發現，住建部調研督導前后，各地基本都有收緊樓市政策的動作。業內人士指出，在各地因城施策的同時，住建部的監測督導成為“調控指揮棒”，這也是今年房地產市場調控的新特征。

　　今年以來，不到3個月時間，住建部已實地調研、督導或者約談了13個城市。住建部“敲打”“提醒”的范圍也從一線向二線乃至三四線城市擴大。這樣的形勢在過去的房地產市場調控中是十分罕見的。京津冀、長三角、粵港澳大灣區三大城市群的核心城市、中心城市周邊的熱點城市以及中西部省會城市等均在重點監測的名單上。

　　其三，人口、土地、住房、教育等的聯動或成后續樓市政策發力點。

　　倪虹此番明確指出，要完善人口、土地與住房聯動機制，加強與人口落戶、義務教育等相關政策的統籌協調，強化二手房交易管理，提高房地產市場調控的系統性、整體性、協同性。

　　陳文靜表示，土地與住房的聯動，一方面體現在供求關系上，重點城市土地供應量將繼續加大；另一方面體現在地價與房價的聯動上，土地端限價將成為更多城市的選擇。

　　在人口落戶、義務教育等方面，陳文靜認為，落戶后的房產交易限制比如：人才購房限售、新落戶限購等、學區政策限制等，均有望繼續推進。二手房交易管理中，深圳二手小區成交參考價的發布可能為各城市提供了“范本”。

　　值得注意的是，在住建部約談五城市負責人的同天，深圳住建局等七部門聯合發布通告稱，將對涉及“深房理”的舉報事項進行調查處理。“深房理”涉嫌教唆炒房人造假、非法集資、騙取經營貸購房等。“房住不炒”的信號更加強烈。

　　2

　　這是深圳樓市史上力度最大的查處行動。《通告》發布后，“深房理”火速解散多個群聊。

　　《通告》指出，關于舉報反映的“深房理”教唆炒房人通過弄虛作假騙取購房資格、以合資入股等名義涉嫌非法集資、提供“一條龍”服務教唆協助借款人騙取信貸資金違規用于購房等行為，深圳七部門已開展聯合調查，調查處理結果將第一時間向社會公布。

　　在曝光的102份材料中，最常見的炒房模式就是代持，即A(借名人)出資金，是房產的實際所有人，但卻沒有名額，借B(出名人)的名額，合作買房。

　　長期關注房產合同糾紛的安徽華人律師事務所律師錢勇表示，對于代持合同是否合法，在實務中其實是有所搖擺的。

　　早年，不少判例中，代持合同是具有一種法律效用的，不過，近年來，隨著“房住不炒”理念的提出，在實務中已認定代持合同是不合法的，“因為代持買房實際上是在助力炒房”。

　　正是由于代持合同是不合法的，這就產生了一系列問題。

　　錢勇說，首先，借名人是沒有權利要求確認房屋所有權的，只能要求出名人協助辦理過戶手續，基于的其實是債權的過戶義務；

　　其次，一旦房子被拍賣，借名人可以請求分割房屋折價款，而出名人也有權要求部分補償；

　　最后，也是風險最高的一項，一旦出名人涉及其他法律糾紛，被法院查封財產，那么，代持的房產也會被查封。

　　所以，出名人和實際出資的借名之間是一種非常不正常的關系，出資人極有可能拿不回“自己”的房子。

　　房地產爭議解決專家、信榮律師團隊/粵灣律師聯盟首席律師張茂榮認為，關于借名買房（不含保障房）的合同效力問題，包括最高人民法院在內，過往無論是理論還是司法實踐層面，均已形成比較統一觀點，即合法有效，借名人有權要求過戶，不能要求確權，此次最高法院認定借名買房合同因規避國家限購政策，違背公序良俗而無效實屬司法觀點的重大轉折性變化，因發生在國家最高審判機關，對全國法院具有指導意義！

　　他表示，委托代持風險越來越大，未來發生代持爭議，法院非常有可能一律認定代持協議無效，甚至不再判決支持借名人的過戶請求！

　　多年來，“深房理”通過鉆調控政策漏洞以獲取巨額財富，干擾房地產市場正常運行。在此次七部門聯手調查之前，深圳住建局便已經針對一系列漏洞進行嚴堵。

　　此前，深圳購房門檻較低，個人只需要深圳戶口即可買房。若以家庭名義購買商品房，只要求一人有購房名額，且可登記在無購房資格方名下。不少炒房客借助政策漏洞，與有購房資格者假結婚，從而獲取房產登記資格。

　　隨后，低門檻、假結婚買房等漏洞相繼被堵。

　　2020年7月15日，《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》出臺，明確表示深戶須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。

　　1月19日，深圳市住建局發布《關于明確〈關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知〉若干問題的函》，明確表示，居民家庭購買的商品住房，只能登記在具有購房資格的家庭成員名下。

　　針對制造虛假流水、個稅清單用以購房等行為，深圳發出“禁買令”。

　　1月23日，深圳住房建設局發布《關于進一步加強我市商品住房購房資格審查和管理的通知》，對于違反規定的購房人或者相關責任人，停止在深圳市購買、承租保障性住房和人才住房資格3年，停止使用深圳市“購房意向登記系統”以及合同網簽系統3年。

　　3月，深圳各大銀行開展一場經營貸整頓風暴，已責令發生相關問題的銀行立查立改，提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規貸款，叫停風險隱患較大的業務，處罰違規機構4家，處罰問責違規責任人14人次，處罰金額合計575萬元。

　　針對哄抬房價、控盤等行為，深圳打出二手房限價的王牌。2月18日，深圳二手房價格參考機制出臺，深圳住建局將定期發布深圳市3595個二手住房成交參考價格。此后，銀行、房產中介公司、金融貸款公司均相繼跟進，以二手房參考價作為交易的重要評估標準。

　　一系列政策后，深圳房價明顯降溫。深圳房地產中介協會數據顯示，3月深圳二手房網簽量共計4869套（含自助網簽），同比下滑23.6%。

　　在新政影響下，深圳3月的二手房網簽量沒能守住5000套關口，“小陽春”行情不再。3月深圳二手住宅網簽量占比首次跌破8成，是深房中協有二手房網簽數據統計記錄以來的最低值。

　　4月8日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對時代周報記者表示，深圳樓市調控必須一二手房聯動，否則沒有效果。二手房指導價發布實施，解決了這個問題。

　　深圳樓市問題，首先是杠桿問題，然后才是供求問題。只要杠桿控制住，深圳樓市必然降溫。近期，深圳二手房成交周期拉長，降價房源數超過了漲價房源數，調控效果顯著。

　　來源：文君言整理自中國新聞網、時代周報