購買使用權房（公房）所涉及的法律實務問題

在上海，公有住房的使用權買賣（差價換房）一直在進行，當然實務中都是使用權有償轉讓，鮮有真的差價換房者。而大家對其了解并不多。由于此類公房基本都建在成熟社區，面積較小，房價較低且交易不收取稅費，對于解決剛踏入工作崗位收入不高的人群是很好的選擇。與其相關的問題整理如下，供朋友們參考。

一、什么是公有住房？

根據《上海市房屋租賃條例》及相關規定，公有住房即公有居住房屋，是指政府和單位分配給職工租住使用和解放時收歸國有，并且租金按照政府規定的租金標準執行的居住房屋。依法取得公房租賃權后，可取得租用憑證。

二、公有住房使用權有償轉讓（差價換房）的承租人需具備什么條件？

目前，具有本市戶籍的居民個人、在本市注冊的單位可以通過差價換房獲得公有住房承租權。順便提一下，實務中真的進行“差價換房”的情況，基本上都是有償轉讓使用權。

按照新《辦法》：具有本市戶籍的居民，可以通過差價換房獲得公有住房承租權，但是本市戶籍家庭擁有2戶（套）及以上住房（包括公有住房承租權和住房產權）的，或者本市戶籍單身且年滿18周歲個人擁有1戶（套）及以上住房（包括公有住房承租權和住房產權）的，不得再通過轉讓承租權方式取得公有住房承租權；本市非同一戶籍家庭成員的2名及以上個人，不得通過差價換房取得同一戶公有住房承租權。

獨用成套公有住房為職工住宅（新工房），拆套分配給2戶及以上承租人使用，該公有住房承租人為并戶后房改售房進行差價換房的，經區房屋行政管理部門審核通過后，可不受上述規定的限制。（第十條）

法人、其他組織不得通過差價換房取得公有住房承租權，但市、區人民政府指定的企業除外。（第九條）

三、哪些公有住房不能進行差價換房（有償轉讓）？

按照新《辦法》：主要包括以下幾種情況：

　　（一）整幢獨用的花園住宅，或者差價換房后會形成整幢獨用花園住宅的；

　　（二）產權不明晰的；

　　（三）已列入確定的房屋征收范圍內的；

　　（四）已列入舊住房成套改造計劃的；

　　（五）承租人拖欠租金尚未結清的；

　　（六）承租人在承租房屋內擅自搭建，或者附有違法建筑尚未處理的；

　　（七）已進入行政處罰程序，或者因糾紛已進入訴訟、仲裁程序的；

　　（八）依法應當由出租人收回的。（第七條）

執行政府規定的公有住房租金標準、由政府授權經營公房的企業代為管理的非國有住房（如由政府代管的私有房產、由政府代理經租的宗教團體房產等），其差價換房的辦法，由市房屋行政管理部門另行規定。（第二十四條）

凡納入本市公有住房出售范圍的獨用成套公有住房，其承租權不得通過轉讓承租權的方式進行差價換房。（第六條）

四、承租人辦理差價換房，是否需要征得本處其他共同居住人員的同意？

按照新《辦法》：公有住房承租人需要差價換房的，應當事先征得本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。（第八條）

五、如何向出租人申請辦理差價換房意見征詢？

按照新《辦法》：差價換房的轉讓人應當在訂立書面合同前，持《租用居住公房憑證》等材料，書面征詢出租人的意見。

出租人應當自受理書面征詢之日起15日內給予書面答復，通過公房管理信息系統打印《征詢表》。不同意差價換房的，應當說明理由。（第十五條）

六、當事人如何獲取差價換房合同？

按照新《辦法》：差價換房雙方當事人在完成征詢程序后，可通過市政府“一網通辦”平臺“房地產交易”欄目或者“網上房地產”官網下載差價換房合同文本進行簽署。

七、如何向區房地產交易中心申請辦理差價換房審核？

　　按照新《辦法》：差價換房當事人申請差價換房時，應當提交下列材料：

　　（一）差價換房合同；

　　（二）租用居住公房憑證；

　　（三）有效的征詢表；

　　（四）本處有本市常住戶口共同居住人簽字同意差價換房的書面證明；

　　（五）雙方當事人的身份證明材料；

　　（六）雙方當事人承諾差價換房后不造成新的居住困難的書面材料。

通過承租權轉讓的方式進行差價換房，受讓人還應當提交家庭成員的身份、戶籍和婚姻狀況等證明材料，

八、區房地產交易中心審核通過后，買方當事人如何與出租人建立公房租賃關系并申領《租用居住公房憑證》？

按照新《辦法》：取得公有住房承租權的當事人應當自收到區房地產交易中心出具的《差價換房確認書》之日起7日內，持差價換房合同、租用居住公房憑證、當事人的身份證明及《差價換房確認書》等有關材料，向出租人申請辦理公有住房租賃關系的變更手續，換發《租用居住公房憑證》。（第二十條）

九、區房地產交易中心辦理差價換房審核是否收取交易手續費，是否收取稅收？

　　回答：不收。　

十、辦理差價換房后公有住房的合用部位該如何使用？

差價換房后，公有住房中的合用部位仍維持原來的使用狀況，且不得影響相鄰使用人對合用部位的正常使用。　　　

十一、新《辦法》實施后，是否會影響本市戶籍居民家庭購買商品住房？

本次公有住房差價交換辦法修訂，與本市商品住房限購政策沒有關聯，本市現行商品住房限購政策沒有變化。也就是說，本市戶籍居民家庭或個人購買商品住房進行限購查詢時，其名下擁有承租權的公有住房，不計入該家庭或個人擁有的住房套數。

另外，如果買賣雙方任何一方違約，仍然可以按照買賣合同的相關規定，主張違約方繼續履行合同，配合完成使用權過戶手續并承擔違約責任等。

【作者簡介】 杜繼業，上海國年律師事務所專職律師，民商法學碩士，合伙人。