深圳樓市之低迷，幾乎超出所有人的想象。

請(qǐng)看今年1-7月份深圳樓市成交數(shù)據(jù)。

一手房深圳成交累計(jì)1.9萬(wàn)套（月均2700套），排在北上廣深蓉渝的最后一名。

不過(guò)，總量比大北京只少6000套，差距不大。

考慮到深圳本來(lái)新房供應(yīng)量就偏小，有些差距并不奇怪。

按照這個(gè)成交水平，深圳全年一手房成交量大約在3.6萬(wàn)套左右。偏低，但還不算太差。

但是，再看二手房，才真正知道深圳樓市已低迷到極限。

7個(gè)月累計(jì)成交1.2萬(wàn)套，僅僅相當(dāng)于北上蓉成的六分之一到七分之一，廣州的三分之一不到。

從絕對(duì)值來(lái)看，深圳月均二手房成交只有2000套。

這對(duì)于一個(gè)常住人口1756萬(wàn)人、存量房接近200萬(wàn)套、房產(chǎn)交易以存量市場(chǎng)為主的超大城市來(lái)說(shuō)，二手房市場(chǎng)規(guī)模收縮到不可思議的程度！

我們?cè)倮L(zhǎng)時(shí)間，看看2007-2022年期間上半年二手房成交情況。

今年上半年成交9965套，是過(guò)去十六年的最低值。

2008、2012年二手房成交也非常低迷，但半年成交量還是超2萬(wàn)套。

2009、2015和2016這三年為二手房成交峰值年份，半年成交量在6萬(wàn)套左右。

和過(guò)去峰值相比，今年上半年僅僅相當(dāng)于其六分之一。和過(guò)去谷底值相比，今年上半年相當(dāng)于其一半不到。

從二手房成交里看，今年比過(guò)去十六年任何一個(gè)年份都要冷，且冷得相當(dāng)厲害。

這種情況從去年六月份就開(kāi)始，已經(jīng)維持一年以上。

而且，這種情況發(fā)生在4月底國(guó)家松綁地產(chǎn)、出臺(tái)各種政策刺激樓市的大背景下。

以前，我們常說(shuō)：深圳樓市非常敏感，屬于給點(diǎn)陽(yáng)光就燦爛的那種。

過(guò)去歷次救市政策，比如2009年的”四萬(wàn)億“，2015年的”330新政“，都是率先在深圳奏效，然后延綿到其他城市。

這一次，深圳卻偃旗息鼓。

為什么會(huì)這樣？目前三種比較主流的說(shuō)法：

說(shuō)法一：需求斷檔

他們認(rèn)為715新政過(guò)于嚴(yán)厲，扼殺了一個(gè)龐大群體的購(gòu)房資格，導(dǎo)致需求斷層，所以市場(chǎng)尤其二手房市場(chǎng)大幅下滑。

考慮到2020年新入戶的93萬(wàn)人在2023年將取得購(gòu)房資格，因此2023年市場(chǎng)將會(huì)回暖。

說(shuō)法二：信心不足

他們認(rèn)為現(xiàn)在深圳不缺購(gòu)房資格群體和資金，缺的是信心。

剛需群體對(duì)未來(lái)收入沒(méi)有信心。不少樓盤營(yíng)銷負(fù)責(zé)人都表示，購(gòu)房者首付湊一湊，一般都沒(méi)有大問(wèn)題。

但是，大家都對(duì)未來(lái)的收入缺乏信心，尤其擔(dān)心失業(yè)導(dǎo)致沒(méi)有能力月供。因此，猶猶豫豫不敢下定。

深圳部分行業(yè)出現(xiàn)裁員減薪現(xiàn)象。騰訊都出現(xiàn)罕見(jiàn)的裁員行為：

2022年一季報(bào)中騰訊披露員工數(shù)量為 11.62 萬(wàn)人，而截至二季度結(jié)束，騰訊員工總數(shù)降至 11.07 萬(wàn)人，整體減少超過(guò) 5500 人。二季度，騰訊裁員的消息時(shí)有出現(xiàn)……

同樣，今年華為也有裁員新聞爆出：

此外，公務(wù)員、教師等事業(yè)單位都降薪。涉及群體都是深圳購(gòu)房主力軍，所以嚴(yán)重影響到購(gòu)房信心。

帶有一定投資屬性的二套房需求信心也大大受挫。

因?yàn)閷?duì)于買房獲得增值，大家變得沒(méi)有信心。

大家最擔(dān)心，樓市真的“變天”了——拐點(diǎn)已到，買房增值變得不再那么容易。

此前，也多次出現(xiàn)過(guò)“拐點(diǎn)說(shuō)”。最早在2007年，王石公開(kāi)發(fā)表“拐點(diǎn)說(shuō)”，引發(fā)大家對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的擔(dān)憂。

2011年，全國(guó)樓市大調(diào)控，市場(chǎng)下滑，“拐點(diǎn)說(shuō)”重出江湖。

2014年，馮侖、陳勁松、潘石屹等提出所謂“樓市的下半場(chǎng)”。其核心觀點(diǎn)是房地產(chǎn)已經(jīng)飽和，增量市場(chǎng)將越來(lái)越小。

因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須轉(zhuǎn)型，從開(kāi)發(fā)向持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變。所謂“上半場(chǎng)靠開(kāi)發(fā)，下半場(chǎng)靠運(yùn)營(yíng)”。

馮侖、潘石屹紛紛放棄開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，世聯(lián)大舉進(jìn)攻長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。

然而，這些說(shuō)法最后被證明都是錯(cuò)誤。

今天，“拐點(diǎn)說(shuō)”是否靠譜？歷史還會(huì)重復(fù)嗎？大家心里沒(méi)有譜。

說(shuō)法三：政策力度不夠

這主要針對(duì)深圳。旁邊的東莞，已經(jīng)出臺(tái)三輪救市政策。深圳目前按兵不動(dòng)，沒(méi)有重磅政策出臺(tái)。

四大一線城市保持默契，基本都沒(méi)有大的救市動(dòng)作，背后一定有住建部的宏觀指導(dǎo)。

大家最為期待的政策：一是調(diào)整二手房官方指導(dǎo)價(jià)，為二手房成交創(chuàng)造更好條件；二是二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放松，采用“認(rèn)房不認(rèn)貸”方式。

對(duì)應(yīng)三種說(shuō)法，有三種救市策略：

第一種：無(wú)需救市，無(wú)為而治。

目前的困難是暫時(shí)的，需求青黃不接不用急，明年（2020年入戶的93萬(wàn)人將獲得購(gòu)房資格）有大量需求可以入市。因此，明年市場(chǎng)會(huì)自然修復(fù)，不需要擔(dān)心后市。

第二種：重塑信心，改變預(yù)期。

按照拐點(diǎn)論群體的看法，拐點(diǎn)到了，政策效果是有限的。

但是，還是可以從恢復(fù)信心做起。

其實(shí)，今年土拍時(shí)政府有意識(shí)地調(diào)高了同等地段的限價(jià)。這已經(jīng)是在向市場(chǎng)傳遞積極信號(hào)：目前在售樓盤具有數(shù)千元的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)在不買，下一批價(jià)格會(huì)更高。

但二手房并不會(huì)因此而好轉(zhuǎn)。二手房不能流轉(zhuǎn)起來(lái)，想要置換的群體就沒(méi)有資金入市。所以，很難推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)良性循環(huán)。

值得注意的是，同樣在有二手房指導(dǎo)價(jià)限制的情況下，上海二手房市場(chǎng)已經(jīng)回暖。

8月份，上海二手房成交超過(guò)2萬(wàn)套，已經(jīng)接近去年水平。

深圳主管地產(chǎn)部門應(yīng)該前往上海、成都兩個(gè)城市重點(diǎn)調(diào)研，看看這兩個(gè)城市在二手房市場(chǎng)恢復(fù)方面有哪些經(jīng)驗(yàn)和做法可供借鑒。

第三種：盡快調(diào)整，松綁樓市。

這一策略的呼聲很高。早在三四月份時(shí)，就有傳聞要調(diào)整二手房官方指導(dǎo)價(jià)。不過(guò)，最終不了了之。

怎么放才能實(shí)現(xiàn)量增價(jià)穩(wěn)？這是一個(gè)難度很大的工作。

8月中旬，深圳市政府發(fā)展研究中心專門出題《深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期若干問(wèn)題研究》。這說(shuō)明，政府也是高度關(guān)注房地產(chǎn)目前的狀況，并在問(wèn)政于社會(huì)。

希望能早日對(duì)這些問(wèn)題達(dá)成一致，深圳的樓市急需一針強(qiáng)心劑了。

來(lái)源：深圳主義