租房和房屋買賣，是誰給了房東違約的底氣？

【導讀】每當房價上漲時，就會頻繁出現賣家“跳價”或房東在租賃合同到期前上漲房租的現象。房產買賣，尤其對于動遷安置房，由于存在限售期，幾年后交易房價勢必上漲，對于跳價幾萬元的，買家一般都無奈接受；而跳價幾十萬元的，也不在少數。這時候當買家咨詢律師后得知：賣家無理由擅自“跳價”或毀約，如果訴至法院，不但法院會判決繼續履行合同，而且還要承擔違約責任的時候，就會有此疑問：房東“跳價”或單方毀約，是誰給了房東違約的底氣？本文擬從以下幾個方面討論這個問題。

一、賣家可能對法律不了解，誤以為只要承擔違約金就可以任意毀約或者根本就是漠視法律，利用自己的優勢逼迫買家讓步

根據法律規定，合同依法成立后，合同當事人必須遵守，除非出現法定或者約定的事由以及雙方另行達成一致意見的情況。如果沒有出現解除合同的事由，只要買家不同意解除合同，而向法院提起訴訟的，一般情況下法院就應該判決繼續履行該合同。

舉例說明：李先生將房子租給乙方，租期6年，目前合同剛履行3年，李先生發現市場上房租增長較快，便打算解除租賃合同，被承租方拒絕。于是，李先生咨詢他是否可以解除合同。我們首先問李先生，合同是否約定甲方解除合同的條件以及是否具備這個條件時，甲方近乎憤怒地說：夫妻尚可離婚，我的房子租給別人，我提前一個月告知對方，為何不可以解除合同呢？這是什么道理?!

李先生完全不是法律思維，離婚跟解除合同，基本沒有相關性。婚姻關系具有人身性質，也根本不受合同法的調整，離婚跟合同解除的條件也完全不一樣。而對于李先生而言，如果沒有合法的解除事由，該合同則必須繼續履行下去，一直到合同期滿為止。同樣地，房屋買賣合同，只要沒有合法的解除事由，賣家無論如何，也不能解除合同，房子必須按照約定賣給買家。當然，在雙方產生爭議時，需要通過法院或仲裁機構確認合同是否應該繼續履行。

二、買家怕麻煩或對法律不信任的心態導致維權不積極，進而變相鼓勵違約現象發生

對于房東的“任性”，一些買家對法律規定也是有所了解的。但是，由于中國傳統上就存在“厭訟”的心理，一考慮到通過訴訟需要幾個月的時間，還要支付一筆不小的訴訟費和律師費，就最大限度地容忍賣家的違約行為。

其實，我們也可以算一筆賬，雖然維權需要一定成本，但是如果放棄維權，失去的顯然會更多。

三、缺少誠信和契約精神是違約現象發生的重要原因

對于違約者而言，可能并不覺得違約是一件羞恥的事。誠實守信原則是民事活動的帝王原則，每個人均應該遵守。遺憾的是，現實生活中，不誠信的現象頻繁發生。而契約精神與誠信是相輔相成的，我們先來看一則故事，以便我們更好地理解契約精神：在美國紐約哈德遜河畔，離美國第18屆總統格蘭特陵墓不到100米處，有一座孩子的墳墓。墳墓旁邊的一塊木牌上，記載著這樣一個故事：

1797年7月15日，一個年僅5歲的孩子不幸墜崖身亡，孩子的父母悲痛欲絕，便在落崖處給孩子修建了一座墳墓。后因家道衰落，這位父親不得不轉讓這片土地，他對新主人提出了一個特殊要求：把孩子墳墓作為土地的一部分永遠保留，如果再次轉讓，該條件也不得刪除。新主人同意了這個條件，并把它寫進了契約。100年過去后，這片土地輾轉賣了許多家，但孩子的墳墓仍然留在那里。

1897年，這塊土地被選為總統格蘭特的陵園，而孩子的墳墓依然被完整的保留了下來，成了格蘭特陵墓的鄰居。

又一個100年過去了，1997年7月，格蘭特陵墓建成100周年時，當時的紐約市長來到這里，在緬懷格蘭特將軍的同時，重新修整了孩子的墳墓，并親自撰寫了孩子墓地的故事，讓它世世代代流傳下去。那份延續了200年的契約揭示了一個簡單的道理：承諾了，就一定要做到。

誠信需要契約精神。人與人之間與生俱來的天分和財富是不平等的，但是可以用道德和法律上的平等來取而代之，從而，讓在最初狀態不平等的個人，在社會規范和法律權利上擁有完全的平等。如此看來，偉人墓旁的孩子墓地看似小事，它不但飽含著對死者的尊重以及偉人和平民百姓之間的真正平等關系，而且還顯示著這樣一種精神，即憑著賣地契約中的一紙承諾，雖歷經百年滄桑和幾度易手，孩子墓仍得以保存完好的那種誠信精神，這些都是值得人們深加反思的。 注：故事來源參考《人民日報海外版》 (2002年05月15日第六版)

【結語】“法律不保護權力上的睡眠者”，自己的權利受到了侵犯，積極維權是應有之義。而法律不是萬能的，如果要從根本上形成誠信的觀念和契約精神，除了法律的懲罰和教育功能以外，更需要社會各界共同努力，并需要每個人都積極地從自身做起！
文/上海杜繼業律師（未經許可，不得轉載）