上海金茂發行2023年首期中期票據暴露資金壓力 景泰府首開爆冷

近期，中國金茂公告稱，全資附屬公司上海金茂投資管理集團有限公司（以下簡稱“上海金茂”）已于2023年4月14日發行本金為25億元的2023年第一期中期票據，期限為3年，最終票面利率為3.6%。該筆中期票據注冊金額為50億。

據上海金茂在上海清算所披露的票據募集說明書，截至4月10日，發行人及其合并報表范圍內子公司待償還債券余額合計295.39億元，其中債務融資工具余額95億元，公司債余額90億元，資產支持證券余額110.39億元。此次發行的中票擬全部用于置換發行人通過自有資金償還的“20金茂投資MTN001”本金。

資金壓力+償債困難

募集說明書內容顯示，2019年、2020年、2021年和截至2022年3月31日，公司資產負債率分別為80.53%、76.00%、74.21%及75.24%。考慮剔除預收賬款因素，近三年及一期調整后的負債率分別為76.35%、68.35%、67.02%及67.77%。發行人近一年母公司資產負債率為100.82%，在主管部門的企業績效評價標準中處于行業較差值。

截至2022年3月末，公司長期借款為475.02億元，債券融資為153億元，短期借款為28.28億元，一年內到期的非流動負債有息部分為32.49億元，長期應付款有息部分為0.52億元，合計余額為689.31億元。近年來公司為滿足經營發展需要，有息債務規模有所增長，未來若房地產行業形勢和金融市場等發生重大不利變化，較大規模的有息負債將使公司面臨一定的資金壓力。

從財務數據來看，發行人短期償債壓力有較大的風險。截至2019年12月31日、2020年12月31日、2021年12月31日和2022年3月31日，公司短期借款和一年內到期的非流動負債合計分別為121.44億元、92.64億元、46.51億元和61.69億元，占公司負債總額的比例分別為4.78%、3.31%、1.7%和2.19%，如果未來公司短期內的債務規模占比上升，隨著未來公司新項目的拓展公司將在償債方面遇到困難。

但值得注意的是，即便資金遇到壓力，未來償債方面可能遇到困難，從網上流傳的上海第一批土拍意向房企來看，金茂仍然報名了不少地塊，如普陀區桃浦社區H6街坊H6-5地塊，閔行區梅隴社區MHPO-0306單元5-3、6-3、5-5、6-5地塊，閔行莘莊社區MHPO-0201單元16A-07A地塊等8宗地塊，如果競拍成功，對金茂資金無疑又是負擔。

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隱去“金茂府”光環，景泰府首開爆冷

資金壓力是一方面，金茂在銷售方面也同樣遇到困難。

據市場消息，備受市場關注的金茂桃浦首作金茂景泰府，認籌三天不足200組客戶爆冷。將于本周啟動中介分銷，小戶型107平中介費約8.5-10萬元/套，大戶型203平中介費約12-15萬元/套。

在去年上海集中供地中，普陀成功出讓了7幅宅地，4幅都集中位于桃浦智創城。其中，金茂以35.288億元奪得普陀區桃浦科技智慧城(W06-1401單元)026-01地塊，溢價率8.91%，成交樓板價47322元/平方米，目前該地塊被命名為金茂景泰府。在金茂前后，寶華、中環集團也先后拿下地塊，品牌開發商的入駐，終于讓寂寂無聞的桃浦刷了幾波存在感。

隨著上海第三批新房集中入市，近期，金茂景泰府項目也推出211套建面約107-203平方米3-4房，均價82333元/平方米，4月14日開啟認購。作為金茂在桃浦的首秀，金茂此次項目命名采用了門口景泰路的名稱，景泰府雖然仍是“府”系產品，但金茂府系著名的三恒系統，景泰府中大概率沒有。宣傳中，金茂也沒有繼續宣傳自家的黑科技。也許開發商基于成本的考慮，科技住宅不僅投入成本高，維護成本也相當的高。對于金茂景泰府的科技含量，金茂上海在官方微信中僅僅描述稱，“采用超低耗能建筑”、“每戶配備獨立的新風系統、空調和地暖”、“以先進的綠色低碳技術打造知冷暖的人居空間”，不過所謂的“超低耗能建筑”往往會降低項目得房率。

為何強調獨立的新風系統，也有跡可循。2022年10月蘇州科技城金茂府業主在寒山聞鐘上投訴的情況，因蘇州科技城金茂府小區新風系統長時間沒有維護，已經造成很多業主呼吸道疾病、鼻炎、肺部感染。無獨有偶，在蘇州科技城金茂府不換濾芯不維護事件發生后，姑蘇金茂府業主表示該項目新風系統有異味、設備異響等問題，身體在此前已出現咳嗽、鼻炎、流鼻血、肺結節等癥狀。

此外，上海金茂也曾因為嘉定西郊金茂府和虹橋金茂悅等質量問題登上熱搜。身邊買西郊金茂府的朋友表示，交房時發現的房屋漏水問題時至今日還未解決。

相比于桃浦，位于普陀的長風板塊未來有市場呼聲很高的宸嘉發展項目等待入市；成熟的武寧板塊天匯璽、招商蘇河璽在售中；城市副中心真如板塊有天元府、品尊國際、高尚領域等。再看桃浦，創智城的規劃數十年因為各種局限仍未落實到地，附近小區多為動遷房為主，商業資源缺乏。對比外環外的南翔，甚至更遠的嘉定新城，在商業、城市界面上都比桃浦更勝一籌。不過桃浦區位優勢相對來說還是不錯的，8.2萬的均價能買到緊鄰中環的板塊，可以說在上海是獨一檔，但因為歷史的原因，這里似乎與上海的繁華脫節。唯一值得安慰的是這個位置新房的價格上還可以給了購房者略低一些的“上車”門檻。如果有人把拿它和前灘或者因為一塊中央綠地和中央公園想提并論，那真是夸張了。另外，項目2公里左右的上海江橋生活垃圾焚燒廠沒有確切的搬遷計劃，也確實會給居住帶來一定的困擾。不過隨著這波開發商的集中入市，桃浦必然會吸引一批購房者的眼球，也造出一些市場熱度，不過能否獲得認可還是需要等待市場的驗證。

2014年，還是方興地產的金茂以101億元奪得上海閘北區大寧路街道325街坊住宅地塊，樓板價47609元/㎡，溢價率111.5%，刷新了上海宅地總價紀錄；2015年，大寧金茂府首開入市，均價到達約7萬/㎡。2018年，大寧金茂府收官均價9.4萬元/㎡。如今的大寧金茂府，二手房市場掛牌價格更是突破了18萬/㎡。時隔多年，央企金茂再次挺進中環。金茂景泰府作為桃浦智創城首發住宅項目，也是金茂在桃浦的首秀，但相比于比大寧金茂府的熱銷或往日不會重現。畢竟以“金茂府”顛覆一個板塊，重塑一個“閘北”地段，只能存在于過去的特殊年代了，如今早已不是那個開發商瘋狂舉牌的年代。一則房地聯動價，既規定了土地價格上限，也限定了未來住宅售價的天花板。這夾縫中的利潤空間，大概率不可能再復刻一個高投入的“大寧金茂府”。另外，普陀區域先天優勢不足，桃浦規劃有待落地。此次桃浦金茂首開遇冷，或許也為后面幾家項目入市帶來不小的壓力。