即使背靠有實(shí)力的大股東，中交地產(chǎn)在2022年也沒能實(shí)現(xiàn)“彎道超車”。

4月初，中交地產(chǎn)公告2022年經(jīng)營業(yè)績。截至2022年12月31日止12個(gè)月，中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入384.67億元，同比增長164.52%；利潤總額21.83億元，同比增長43.36%；歸母凈利潤0.34億元，同比下滑85.60%；總資產(chǎn)1373.07億元，同比降低3.28%。

銷售方面，2022年，中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額458.82億元，同比下降18.07%；簽約銷售面積195.78萬平方米，同比下降14.32%。

值得一提的是，中交地產(chǎn)董事長李永前從綠城“回歸”時(shí)曾提出“2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年遠(yuǎn)在千億之上”的銷售目標(biāo)。如今看來，中交地產(chǎn)銷售規(guī)模不僅連千億目標(biāo)一半都沒到，相比去年還有下滑態(tài)勢(shì)。

歸母凈利潤大降近9成

據(jù)中交地產(chǎn)年報(bào)數(shù)據(jù)，公司2019年起就出現(xiàn)“增收不增利”的局面，歸母凈利潤持續(xù)負(fù)增長，2022年則是下滑程度最嚴(yán)重的一年。

一方面，大幅增長的營業(yè)成本占去了收入。截至2022年12月末，中交地產(chǎn)營業(yè)成本約為333.00億元，同比增長197.05%。其中，土地成本、建設(shè)安裝費(fèi)、其他成本分別增長281%、106%、175%，土地成本仍然占“大頭”。“三費(fèi)”中，漲幅最大的是銷售費(fèi)用，2022年中交地產(chǎn)銷售費(fèi)用約為10.63億元，同比增長53.43%。

期內(nèi)，中交地產(chǎn)還計(jì)提了資產(chǎn)減值損失約5.68億元，信用減值損失約2.75億元，又增加了約87.98萬的資產(chǎn)處置收益。對(duì)此，中交地產(chǎn)解釋稱，受市場(chǎng)情況變化及疫情影響，公司部分項(xiàng)目存在減值跡象，報(bào)告期預(yù)計(jì)計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備同比有所增加；公司上年同期部分項(xiàng)目因合并范圍變化，根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相關(guān)規(guī)定，對(duì)相應(yīng)股權(quán)進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)量產(chǎn)生非經(jīng)常性損益，本報(bào)告期此項(xiàng)影響同比減少。

此外，持續(xù)擴(kuò)大的少數(shù)股東也是影響中交地產(chǎn)歸母凈利潤變動(dòng)的原因。期內(nèi)，中交地產(chǎn)少數(shù)股東權(quán)益為157.48億元，少數(shù)股東所占損益為9.88億元。

而不止利潤在走下坡路，中交地產(chǎn)盈利能力同樣堪憂。2019年-2022年，中交地產(chǎn)毛利率分別為25.36%、26.52%、22.91%、13.43%，不僅呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，公司2022年毛利率連15%都不到。

不過就算留在手上的錢越來越少，中交地產(chǎn)近年來也沒有停止擴(kuò)張的步伐。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2019年-2021年，中交地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量從55個(gè)增加到103個(gè)，土地儲(chǔ)備從929萬平方米增加到1788萬平方米。尤其2020年，公司新增土地建面同比增長176.9%，土地購置總價(jià)款535.8億元，超出當(dāng)年533億元銷售金額。

因此，中交地產(chǎn)2019年-2021年間經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額持續(xù)為負(fù)，直到2022年才雙雙回正。年內(nèi)，中交地產(chǎn)新增11個(gè)項(xiàng)目，支付土地價(jià)款為234.37億元，雖然公司拿地?cái)?shù)量減少，支付土地價(jià)款縮減，公開資料顯示，中交地產(chǎn)在2013年到2016年的4年時(shí)間里，拿地總額才近109億元。

一邊盈利能力下降，一邊要擴(kuò)張，公司資金缺口仍然存在。截至2022年末，中交地產(chǎn)的短期借款為 20.26 億元，同比增長 127.9%;應(yīng)付票據(jù)為 7.32 億元，同比增長 92.63%;一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為 175.9 億元，合計(jì)短債規(guī)模為 203.48 億元。公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅有 86.82 億，不能完全覆蓋短債。

頻頻向大股東借錢 負(fù)債破千億

相比其他房企“找錢”，中交地產(chǎn)的途徑顯然多了一條：大股東。

企業(yè)公告顯示，從2017年起，中交地產(chǎn)就開始向中交房地產(chǎn)集團(tuán)借款。此后，借款額度不斷加大、期限不斷延長，甚至由單次單筆借款逐漸變成年度借款框架合同。

2017年12月，中交地產(chǎn)向中交房地產(chǎn)集團(tuán)借款6.5億元，期限1年；2018年2月1日借款40億元，年利率不超過10%；2019年內(nèi)借款三次，金額分別為5億元、8億元、15億元，期限在1-3年之間。

2020年后，中交地產(chǎn)與中交房地產(chǎn)集團(tuán)簽署了年度借款框架合同。其中，2020年內(nèi)借款額度為不超過80億元，2021年內(nèi)借款額度不超過100億元。借款目的基本為“應(yīng)對(duì)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭，保障項(xiàng)目建設(shè)過程中對(duì)資金的需求，保證公司房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展”。不過據(jù)中交地產(chǎn)2021年12月13日披露的數(shù)據(jù)，公司2021年借款額度已使用90.8億元。

而到了2022年，中交地產(chǎn)又多次向地產(chǎn)集團(tuán)追加借款額度。9月份追加借款額度50億元，去年12月，中交地產(chǎn)又新增了兩筆借款額度，共計(jì)110.6億元。

截至年底，中交地產(chǎn)已經(jīng)向地產(chǎn)集團(tuán)借款185.88億元，遠(yuǎn)超年初既定的借款額度。且從大股東處的借款利率在7%-10%之間，高于中交地產(chǎn)公開發(fā)行債券利率3.52%-4.99%，以及銀行借款利率3.8%-6.5%。

據(jù)中交地產(chǎn)2022年財(cái)報(bào)，截至2022年年底，通過關(guān)聯(lián)方借款的利息已經(jīng)達(dá)到3316萬元，遠(yuǎn)高于非關(guān)聯(lián)方約47萬借款利息。

在同行們都在尋求更低融資成本的同時(shí)，中交地產(chǎn)卻偏偏愛借更“貴”的錢。雖然原因尚未可知，但不容忽視的一點(diǎn)是，尋求外部“輸血融資”的情況下，中交地產(chǎn)負(fù)債不斷走高。

2018年-2022年，中交地產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債分別為261.40億元、285.10億元、437.74億元、772.68億元、731.33億元，總負(fù)債分別為359.99億元、414.51億元、866.11億元、1240.17億元、1182.66億元，銷售未破千億負(fù)債已達(dá)千億。同時(shí)，中交地產(chǎn)2022年凈負(fù)債率為171.78%，剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率為82.61%，現(xiàn)金短債比0.53，踩中“三道紅線”，仍為紅檔房企。