網(wǎng)友：董教授，您好！今天網(wǎng)上都在熱炒一條新聞——我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。大家都認(rèn)為，這是政府在為全面征收住宅房產(chǎn)稅創(chuàng)造條件，房產(chǎn)稅可能很快推出，大家都人心惶惶。這種認(rèn)識(shí)有道理吧？

董藩：我也看到網(wǎng)上有很多議論，但99.9%的人說(shuō)的都不對(duì)，包括一些專家在內(nèi)。有些人是望文生解，不去了解行業(yè)內(nèi)的事情，就擅自憑感覺講；還有些人是為了個(gè)人自媒體賬號(hào)的流量，特意危言聳聽，制造緊張氣氛。

網(wǎng)友：那到底是怎么回事兒？趕緊給我們講講，以正視聽。

董藩：其實(shí)這次輿論的引爆，就是源于一次常規(guī)工作總結(jié)會(huì)。4月25日，全國(guó)自然資源和不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作會(huì)議在四川成都召開。自然資源部部長(zhǎng)王廣華在會(huì)上宣布：我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作！沒想到這一句正常的工作總結(jié)，引來(lái)嘩然的輿論。

網(wǎng)友：你是說(shuō)不涉及房產(chǎn)稅征收問題？大家都認(rèn)為是政府財(cái)力緊張，而經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一時(shí)半會(huì)難以好轉(zhuǎn)，不得不另辟稅源，在為加快推出房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備。

董藩：首先，大家沒有從專業(yè)的角度理解這里說(shuō)的“不動(dòng)產(chǎn)”的含義。大家平時(shí)說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)，的確指的就是城市的住宅、寫字樓、商鋪等房地產(chǎn)，但從學(xué)術(shù)角度和政府產(chǎn)權(quán)登記角度看，不動(dòng)產(chǎn)還包括耕地、林地、草原、海域、濕地（含灘涂）、礦山、農(nóng)村房屋、宅基地、橋梁、隧道、堤壩、電站、鐵路、公路等很多內(nèi)容，它們都有產(chǎn)權(quán)歸屬，差別就在于是否已進(jìn)入市場(chǎng)交易，有些沒交易過(guò)的還常被主管部門叫作“資源”，其實(shí)也是不動(dòng)產(chǎn)。所以，不動(dòng)產(chǎn)可不是僅僅指城市住宅等房地產(chǎn)。其次，王部長(zhǎng)講的統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記工作，是強(qiáng)調(diào)這些不動(dòng)產(chǎn)的登記職能原來(lái)分散在國(guó)務(wù)院不同的部、委、局，現(xiàn)在經(jīng)過(guò)調(diào)整，都?xì)w攏到自然資源部統(tǒng)一登記了。

網(wǎng)友：啊，那這些不動(dòng)產(chǎn)以前不是都?xì)w一個(gè)部門管理？

董藩：是的，常規(guī)的土地登記工作，建國(guó)后就隨著機(jī)構(gòu)的改革與完善，先后歸屬內(nèi)政部、農(nóng)業(yè)部（下設(shè)土地局）、國(guó)家土地局、國(guó)土資源部、自然資源部負(fù)責(zé)。建國(guó)后的房產(chǎn)登記工作也是時(shí)搞時(shí)停，有時(shí)由房屋管理部門登記發(fā)證，有時(shí)由土地管理部門和房屋管理部門分別登記發(fā)證。由房屋管理部門登記發(fā)證時(shí)，不同時(shí)期的登記內(nèi)容、證件種類及主管部門名稱也不相同。另外，農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等多個(gè)主管部門也曾長(zhǎng)期負(fù)責(zé)草原、林地、海域、濕地等資源的登記工作。即使是灘涂，登記及管理體制也曾長(zhǎng)期處于分割狀態(tài)：海岸線是海域和土地管理的分界線，海岸線向海一側(cè)的灘涂屬于海域管理，海岸線向陸一側(cè)的灘涂屬于土地管理。

統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記工作就是指要由一個(gè)登記機(jī)關(guān)，根據(jù)統(tǒng)一的法律、按照統(tǒng)一的程序進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記,并頒發(fā)統(tǒng)一的權(quán)屬證書。具體而言,首先，在橫向上,要結(jié)束不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的“多頭登記”、登記與管理不分的局面,逐步將土地、房產(chǎn)、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一到一個(gè)管理機(jī)構(gòu)內(nèi)進(jìn)行登記；其次，在縱向上,要改變上下級(jí)或同級(jí)政府之間各自為政、相互爭(zhēng)奪不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)力以及城鄉(xiāng)不統(tǒng)一現(xiàn)象,一個(gè)轄區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記由一個(gè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一進(jìn)行。現(xiàn)在就是要把所有登記工作往一起歸攏。

網(wǎng)友：原來(lái)如此。想不到不動(dòng)產(chǎn)登記工作這么復(fù)雜。

董藩：中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)/資源管理體制，始終處于改革、調(diào)整過(guò)程中。這個(gè)話題說(shuō)起來(lái)很復(fù)雜，可以說(shuō)幾十年來(lái)改來(lái)改去。我也不敢說(shuō)以后就不調(diào)整了。更復(fù)雜的是登記內(nèi)容，它們隨著實(shí)踐的發(fā)展不斷變更、豐富。例如，與農(nóng)民有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記、發(fā)證就涉及到農(nóng)村集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)、林權(quán)、草原權(quán)等，每個(gè)大項(xiàng)下又涉及到若干子項(xiàng)登記，如草原權(quán)利就涉及到草原所有權(quán)、草原使用權(quán)、草原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證等，過(guò)去由農(nóng)業(yè)農(nóng)村部負(fù)責(zé)登記發(fā)證工作。林權(quán)登記發(fā)證過(guò)去長(zhǎng)期是由國(guó)務(wù)院林業(yè)主管部門負(fù)責(zé)，依據(jù)《森林法》或《農(nóng)村土地承包法》的有關(guān)規(guī)定，按照有關(guān)程序，對(duì)國(guó)家所有的或集體所有的森林、林木和林地，個(gè)人所有的林木和使用的林地，確認(rèn)所有權(quán)或者使用權(quán)，并登記造冊(cè)，發(fā)放證書。

網(wǎng)友：那為什么在這個(gè)時(shí)候開這樣一個(gè)會(huì)？這不能不讓人多想啊！

董藩：這項(xiàng)調(diào)整工作早就開始了，現(xiàn)在基本結(jié)束。2007年，國(guó)家頒布《物權(quán)法》，當(dāng)時(shí)就明確規(guī)定“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”，這為后續(xù)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的開展與制度的建立指明了方向，也提供了調(diào)整的法律依據(jù)。

2013年3月，《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》發(fā)布，明確提出“加強(qiáng)基礎(chǔ)性制度建設(shè)，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”。同年11月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，將分散在多個(gè)部門的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)進(jìn)行整合，明確由原國(guó)土資源部承擔(dān)，并提出統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)、統(tǒng)一登記簿冊(cè)、統(tǒng)一登記依據(jù)和統(tǒng)一信息平臺(tái)的“四統(tǒng)一”改革任務(wù)。在這些精神指導(dǎo)下，

2016年，原國(guó)土資源部出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度開始全面落地。

2018年，國(guó)家撤銷國(guó)土資源部，合并、組建自然資源部，宣布不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)已實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，并繼續(xù)推進(jìn)機(jī)構(gòu)的融合、制度的完善。

如今，正式宣布完成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，其實(shí)是對(duì)十多年調(diào)整、改革工作做個(gè)基本總結(jié)，并不是為推進(jìn)住宅房產(chǎn)稅的出臺(tái)做什么鋪墊。

網(wǎng)友：與住宅房產(chǎn)稅的出臺(tái)一點(diǎn)關(guān)系也沒有嗎？

董藩：是的，這是兩項(xiàng)工作，不相關(guān)。推出住宅房產(chǎn)稅，也涉及到不動(dòng)產(chǎn)的登記工作，就是其中的住宅登記工作，主要是全國(guó)不同時(shí)期、不同區(qū)域形成的幾十種房產(chǎn)如正常商品房、軍產(chǎn)房、央產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)民住宅、城中村住宅、房改房等等的統(tǒng)一登記和征稅思路問題。王部長(zhǎng)講的顯然不是這個(gè)問題。

網(wǎng)友：那你認(rèn)為住宅房產(chǎn)稅何時(shí)能出臺(tái)？

董藩：該買你就買，該賣你就賣。當(dāng)然，今天的買賣，不能只考慮市場(chǎng)問題了，因?yàn)樾蝿?shì)在變，在大變。機(jī)會(huì)仍然有，把握有難度。但住宅房產(chǎn)稅可以暫不考慮，因?yàn)檫@個(gè)問題極其復(fù)雜，幾年內(nèi)難以出臺(tái)，即使出臺(tái)，稅率（相對(duì)于總價(jià)的計(jì)稅率）也會(huì)很低。相信我，我是全中國(guó)對(duì)這個(gè)問題最有研究的人之一。

粉絲：我相信你，但聽糊涂了——我到底是買還是賣？

董藩：這個(gè)問題，除了要考慮宏觀形勢(shì)與政策、城市差別、時(shí)間把握外，還要結(jié)合你自身的很多情況進(jìn)行分析、決策。如果需要討論，私下再聯(lián)系吧。