“華僑城天鵝堡虧本賣，房東620萬買入，成本680萬，660萬出……”

這兩天，這套房子在中介的朋友圈刷屏了。

作為曾經奧南魚背板塊的頂流，天鵝堡總給人一種取代江灣城成為南京房價頂流的感覺，可謂風光無二。

虧本甩賣這樣的事情，怎么會出現在它身上？

最近河西南中介狂推的這套房，是華僑城天鵝堡的起步戶型，這是一套161㎡的精裝四房。

小編咨詢了發布這套房子的中介，房東是2019年搖號買入的，因急用錢，含淚割肉虧本甩賣。

根據網上房地產數據，天鵝堡160平戶型當時新盤均價600萬起步，高區的價格要超過640萬。加上辦理一手證的費用和5年的月供，其持有成本超過了680萬。

不過大家都知道，中介為了博眼球，常常會夸大其詞。比如把低樓層的價格套到高樓層房子，又或者自導自演的房東虧本拋房的苦情戲。

但不管如何，華僑城天鵝堡虧本賣房確實存在，且不是個例。

“集中在160㎡戶型，主要是2019年新房買入的，投資客居多。”業內人士說。

但回頭一想，這太正常不過了。

2019年樓市是什么行情？不正是南京新房限價、一二手房價倒掛、買新房純靠搖的時代嗎！

那時新房普遍太難搖，以至于許多所謂的核心板塊投資客都是蜂擁而至：河西南、南部新城、江核、鼓樓濱江、燕子磯、新玄武……

而被戲稱為“南京宇宙中心”的河西南，更是成為重災區。

“蘇南、蘇北、安徽、山東的購房人都想來碰碰運氣，只要有購房資格，想都不想就報名搖號，甚至有的購房人在報名之前連售樓處門開在哪個方位都不知道。

據說有購房人同時報名幾個樓盤恰巧都搖中了，不惜借錢都要把房子買了，畢竟搖中就能掙個一萬/平的差價，真是羨煞旁人。

而作為河西南魚背板塊的三兄弟樓盤（正榮濱江紫闕、綠地海珀星暉、華僑城天鵝堡），當時購房人只要能買到就是賺到。

天鵝堡算是其中門檻最高的，但由于其擁有難得的江景房因素的加持，也還是吸引了很多高端投資客的青睞。

2022年剛交付的天鵝堡還沒有來得及上市交易，就遇到了樓市的急轉直下。

也有房東不忍心虧本賣，又扛了一年多，但房價依舊絲毫沒有起色。

他們內心真是無比的煎熬，一邊是持有成本與日俱增，另一邊是對接下來樓市行情的不確定。

在經歷了一輪又一輪的救市行情之后，還是決定賣房解脫。

那現在華僑城天鵝堡160平二手房到底什么價？

據南京貝殼數據，目前一期共掛牌住宅74套。其中160平達25套，占比近33.7%。

小區目前掛價最低的是一套低樓層，總價660萬。報價700萬以內的還有4套，包括中高樓層。

從買賣雙方商談情況看，掛價比較貼合市場。

貝殼去年成交了2套中樓層，成交價770萬和788萬（不滿2年）。

目前中介撮合后給出了660萬的建議，但買家還是嫌貴、賣家卻嫌賣便宜了，兩方都不認可。

這種分歧的狀態主要還是因為投資客的預期，和現實房價的相差太多，一下子很難接受虧本的現狀。

貝殼上該小區不少房源掛牌已有一年多，價格普遍向下調了又調。

相比天鵝堡的虧本賣房的戲碼，同一時期的其他兩兄弟樓盤的投資客，顯得好過不少。

2022年5月10日，南京限售松綁的新政出臺后，以海珀星暉、正榮濱江紫闕為代表的原限售次新樓盤，迅速上架了一批房源。

當時的買房人還沒有如今這么悲觀，很多人等不住了直接下手購入。

雖然之后歷經了兩年多的房價下行，但海珀星暉、正榮濱江紫闕的成交價還是始終高于天鵝堡。

我知道的一位老大哥，趁著限售松綁，選擇了“壯士斷腕”。

22年6月份，他把一套177平的四房以總價1100萬含車位賣了，單價6.1萬/平。

事后來看，老大哥的選擇何其之明智。

一來，自去年下半年，南京二手房的掛牌量持續上漲，同時二手房價卻跌跌不休。

二來，經濟環境不景氣，更多的買房人看著房價一路下行，選擇了觀望。

當然，天鵝堡的投資客“心存幻想”，也有一定的客觀原因。

比如三兄弟樓盤開盤價格都差不多，憑什么你倆都能賺錢，而我就必須虧著賣房。

再者，即便價格降到了成本價，放在眼下這個市場，誰也不保證能馬上賣掉。

很難說是其他兩個盤更有性價比，可能還是天鵝堡的起始總價太高，加上周邊的生活配套不齊全，導致客戶購買意愿大大降低。

從2021年的高點開始，奧南二手房價每一輪向下調整，或利好政策傳言，都會吸引一批投資客。

從結果看，這群逢低入市的，幾乎都是站崗的命。

去年春節之后，南京樓市開啟了一波成交高潮。大部分買家都預期疫情解封后，樓市將迎來復蘇，房價也會觸底反彈。

然而，彼時短暫的成交高峰卻刺激房東們爭相降價；一種賣房的恐慌情緒在市場中蔓延，去年下半年二手房價也跌出新低。

如果房價不能短期大漲，房東們的日子就不會好過；如果房價只是慢慢回升，大概率也要會虧下去的。因為每年漲一點幅，可能還抵不過每年的還的房貸。

寫到這里，不禁為那些還在猶豫賣不賣房的炒房客們捏把汗。