價高者得，放開限價，上海這輪土拍看點十足。

歷史總是竟然相似，繼去年土拍“帽子戲法”后，綠城今天完成“雙響炮”，成為了本輪土拍最大贏家。

上午，綠城擊敗了保利和象嶼，溢價6.48%、總價12億摘得虹口地塊，順利完成小地塊的補倉，沒想到僅僅是一道開胃菜。

下午，綠城通過搖號擊敗了其他9家房企，溢價30%、總價約48億斬獲全國矚目的“小米地塊”，大幅刷新全國單價“地王”紀錄。

剩余三塊地則全靠央國企托底，浦開19.28億摘得契形綠地地塊，保利4.2863億補倉重固板塊，奉賢新城25.52億拿下奉賢地塊。

今天總爺就和大家聊聊，本輪土拍到底有什么看點？綠城這兩塊地成色如何？

01

綠城笑傲，斬獲全國單價地王

今天最大的看點，無疑是徐匯的“小米地塊”。

這塊位于徐匯濱江的的熱門地塊，在經歷了前期“小米退地”的風波后，最終變更為住宅屬性：

起拍樓板價就高達10.08萬/㎡

上海2016年誕生的全國單價地王，是融信110.1億拿下的靜安區中興路地塊，當時樓面價10.02萬/㎡，今天徹底成為歷史。

樓面價13.1萬/㎡，大幅刷新全國紀錄

這塊地位于徐匯濱江一線，沒有保障房的指標，也沒有戶型的限制，將會是純豪宅產品的最佳陣地。

因此幾乎全上海的高端“玩家”，都參與了這塊地競拍，包括四家副部級央企和一家民企獨苗：

華潤置地、保利發展、中海&西岸、招商&徐匯城投、綠城、越秀&象嶼、宸嘉發展

中海、綠城、華潤、保利、中海，今年上半年上海排名前五的房企，對規模和標桿項目非常渴求，毫無懸念地全員悉數參與。

越秀、象嶼，這兩家深耕上海的國企，這幾年也成為上海的絕對主角，這次參與徐匯濱江地塊，無疑是想要展現更高水平的操盤能力。

宸嘉發展，本輪土拍唯一參拍的民企，憑借長風嘉佰道在上海一鳴驚人，2小時勁銷超61億的日光成績，也讓其更有底氣參與這次超熱門地塊。

在經歷了數十輪報價后，溢價率達到了封頂的30%，招商&徐匯城投、中海&西岸、綠城、宸嘉發展進入搖號環節。

最終備受期待的綠城，以總價、單價順利補倉，將會打造全上海最頂級的豪宅產品。

這塊不限價的熱門土地，目前大家關注的焦點，已經從哪家開發商競得，切換到屆時會呈現怎樣頂級的產品。

在綠城的操盤之下，這塊“全國單價地王”，將來無疑也會刷新徐匯濱江的售價紀錄，打開上海濱江豪宅的天花板。

綠城最近兩年在上海表現十分亮眼，尤其是去年土拍“帽子戲法”，繁華三章的爆火，讓綠城躍升到上半年銷售榜單的第二位。

在今年的前批次土拍中，綠城雖然多次參與，但無奈運氣欠佳，多次與熱門地塊擦身而過。

繼“繁花三章”后，在上海陷入短暫“糧荒”的綠城，今天終于打開了局面，而且不止這一塊地。

02

綠城補倉，繼續上海深耕

上午競拍的虹口江灣地塊，位于中外環間，地塊不大且限制較多，在土拍前市場形成共識：

開發和銷售難度相當高

因此報名這塊地3家房企，也都是公認的實力派巨頭房企，他們分別是：

保利發展、綠城、象嶼

最終在激烈的競價環節中，綠城以非常強勢的姿態，溢價6.48%、總價12億順利摘得。

這次他們選擇在虹口溢價拿地，代表對自身產品和品牌力的絕對自信。

一方面，這塊地在溢價6.48%后，樓板價也僅有48447元/㎡，尚不及隔壁中建東孚55372元/㎡的拿地成本。

參考隔壁中建虹悅里8.7萬的單價，綠城在不限價的情況下完全有能力賣到9萬左右，因此地塊的利潤空間依舊非常可觀。

另一方面，這塊地體量很小，建筑面積僅24772平，綜合容積率2.44。

按照套均100多平的產品預估，中外環之間200多套的體量，對于綠城來說快速去化幾乎的毫無懸念。

在上海限價放開的大背景下，屬于高品質房企的時代正在悄然來臨。

03

國企托底，三塊底價成交

除了徐匯、虹口兩塊熱門地塊，其他三塊都是由深耕板塊的央國企托底。

位于浦東北蔡的楔形綠地地塊，由本地國企浦開底價19.28億競得，樓板價51009元/㎡。

這塊地周邊目前還處于“百廢待興”階段，但契形綠地的環境和規劃優勢，以及地鐵站一公里內的距離，依舊擁有不錯的潛力。

尤其是就在東側300米，中鐵建和國貿剛剛競得的1宗地塊，當時樓面價是55674元/㎡，要比浦開地塊高4665元/㎡。

深耕浦東的本地國企浦開，毫無懸念地摘得這塊潛力地塊。

位于青浦的重固地塊，由深耕板塊的保利發展，以總價4.2863億摘得，樓板價只有15300元/㎡。

地塊東側就是保利虹橋和頌，2023年7月拿地樓板價是17000元/㎡，房地聯動價37000元/㎡。

在重固板塊的多個樓盤中，保利虹橋和頌算是其中的佼佼者，兩次加推后整盤已去化過半。

盡管郊區市場存在不確定性，但對于由規模發展要求、且處于板塊絕對優勢的保利發展來說，這塊地也算是勢在必得。

熱度最低的奉賢新城地塊，總價高達25.52億，樓面價20000元/㎡，最終被本地國企奉賢新城競得。

這塊地距離5號線奉賢新城站1.1公里，板塊內有龍湖奉賢天街等商業資源、上海之魚等綠化配套，但板塊內競爭也相當激烈。

就在地塊東側1公里，今年4月龍湖溢價9.55%斬獲了1宗商住地，房地聯動價43800元/㎡。

繼御湖境之后，龍湖又推出了一高端產品系觀萃，并且在奉賢新城開啟上海首秀，屆時龍湖·觀萃會對板塊形成強有力阻擊。

由于板塊整體行情一般，以及這塊地超過1000套的超大體量，相信只有本地國企托底這一條路可以走。

這三塊相對冷門的地塊，全部由深耕板塊的央國企托底，對于如今上海的非熱門、郊區地塊，所有房企都表現得異常謹慎。

04

分化之后，土拍徹底變天

今天這輪土拍，雖然只有五塊地出讓，卻反映了當下樓市的掙扎。

“放開限價”后的第二場土拍，不但沒有等到很多人預想中的火爆，甚至顯得更加冷清。

徹底變天后的土拍，也為上海乃至全國市場指明了方向。

1. 熱度持續下降，房企們也 “持幣觀望”

上海市場針對那些猶豫中的買家，通常喜歡用“持幣觀望”來形容，這次沒想到財大氣粗的各大央國企也這樣選擇。

上半年相對冷清的新房市場，讓房企信心嚴重不足，今年以來參與度是越來越低，這批次土拍總共僅有11家房企參與。

截至本輪土拍前，上海商品住宅供地計劃完成度，竟然只完成了20%左右。

沉悶的土拍市場，還需要更多“猛藥”的刺激。

2. 房企向內收縮，遠郊地塊慘遭“拋棄”

另外一個很明顯的趨勢就是，國央企開始加速向內收縮。

外環外的土地幾乎被“拋棄”，除了承擔托底任務、或真的板塊深耕的房企，幾乎已經沒有房企在郊區主動拿地了。

本輪除了單價地王的空前人氣，其他4塊地3塊都是靠央國企托底，中外環間的小地塊也只有三家房企參與。

可以非常明顯的預見，針對如今略顯慘淡的外環外新房和土拍市場，一系列更大力度的政策呼之欲出。

3. 價高者得時代，品質房企崛起

這兩輪土拍最大看點，就是重回“價高者得”同時放開房地聯動價，這對于那些高品質房企無疑是一大機會。

一方面，越來越多的優質地塊擺上貨架，并最終高溢價率成交，對板塊價格上漲產生積極預期。

另一方面，這些高溢價地塊只能賣出高于市場價才有利潤，也對房企銷售及產品能力形成挑戰。

尤其在今天的徐匯濱江濱江地塊可以看出，只有那些實力雄厚的央國企、具備塔尖產品能力的民企，才有信心參與最終角逐。

前段時間在上海表現出色，以產品力贏得客戶認可的綠城，在運氣的加持下，斬獲了本輪土拍含金量最高的兩塊地。

徹底變天的上海土拍市場，也面臨著更大的變數， 考驗房企戰略定力的時刻到了。

對于綠城雙響炮，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。