唯一一套住房拍賣時需審查“三性”，否則不能拍賣！

法律故事會

2025年第8期（總第12期）

【前言】

上海杜繼業律師將法院判決的典型案例改編成法律故事并進行解讀、評論，分享給大家，讓學法、知法、守法成為一種時尚。

關于唯一一套住房能否拍賣，司法實踐經歷了從不能拍賣到保證保障基本居住權后可拍賣，再到符合“三性”原則方可拍賣，體現了司法的人性關懷。

【開講啦】

某日，朱某突然接到法院的通知，她和家人唯一的住所即將被拍賣。這讓她陷入了絕望……

朱某和她丈夫覃某共同購買了一套98.23平方米的房子，這是他們一家五口（包括三個孩子，其中兩個還在上學）唯一的住所。2021年，覃某因銷售偽劣產品罪被判刑一年，并處罰金6萬元。由于覃某未能繳納罰金，法院決定拍賣他們唯一的房子來執行罰金。

朱某得知后非常著急，她認為拍賣這套房子會對全家人的生活造成巨大影響，于是向法院提出異議，請求不要拍賣這套房子。但一審法院駁回了她的異議。

朱某不服，上訴到柳州市中級人民法院。中級法院審理后認為，拍賣這套房子并不合適。首先，房子是他們唯一的生活住所，面積小且價值不高，即使拍賣了，扣除銀行按揭和朱某花應得的份額后，剩下的錢可能還不夠6萬元罰金。其次，覃某已經刑滿釋放，可以讓他提供其他履行方案，而不是直接拍賣房子。最后，拍賣房子對朱某和孩子們的生活影響太大，與執行罰金的目的不成比例。

最終，中級法院裁定中止拍賣這套房子，支持了朱某的請求。這個案例體現了法院在執行過程中對比例原則的運用，即在保障法律執行的同時，也要考慮對當事人基本生存和居住權益的保護。

【故事原型】

上述故事根據廣西壯族自治區柳州市中級人民法院于2022年9月13日作出（2022）桂02執復60號執行裁定書改編。該案例被最高人民法院選入“人民法院案例庫”，其“裁判要旨”將對全國法院具有指導作用。

【律師評論】

本案的裁判要旨，可以概括如下：

拍賣被執行人名下唯一住房時，應當根據比例原則，依次審查拍賣的適當性、必要性及衡量性。可用比例原則的三個子原則以“三步法”對拍賣行為予以規范審查。其一，拍賣涉案房屋難以實現執行到位的執行目的，不符合適當性原則；其二，可選擇其他替代執行措施而減少對權益的侵害的，不符合必要性原則；其三，拍賣涉案房屋對被執行人及案外人權益的損害后果，與拍賣可達目的之間不成比例的，不符合衡量性原則。若有其一不符合，則不宜對被執行人名下唯一住房予以拍賣，保障被執行人基本生存與居住權益。

以下對上述裁判要旨進行進一步解讀：

關于唯一住房能否拍賣的審查原則。在執行過程中，法院是否可以拍賣被執行人的唯一住房，需要嚴格遵循比例原則。比例原則要求法院在執行過程中，既要實現執行目的（如罰金的繳納），又要盡量減少對當事人基本生存和居住權益的損害。具體來說，法院需要通過“三步法”來審查拍賣行為是否符合比例原則：

1.適當性：拍賣行為是否能夠實現執行目的。

2.必要性：是否存在其他更溫和的執行方式。

3.衡量性：拍賣行為對當事人權益的損害是否與執行目的成比例。

只有當這三個條件都滿足時，法院才可以拍賣被執行人的唯一住房。如果有任何一個條件不滿足，法院則不宜采取拍賣措施，以保障當事人的基本生存和居住權益。

1. 適當性原則

適當性原則要求法院的執行措施必須能夠實現執行目的。在本案中，法院需要判斷拍賣這套房子是否能夠滿足6萬元的罰金。

（1）房屋價值：100萬元

（2）銀行按揭貸款：60萬元

（3）朱某花應得份額：20萬元（假設朱某花和覃某各占50%的份額）

（4）剩余金額：100萬元 - 60萬元（按揭） - 20萬元（朱某花份額） = 20萬元，雖然20萬元減去6萬元罰金后還剩余14萬元，但法院還需要考慮以下因素：

（1）執行成本和費用：拍賣過程中可能產生的費用（如評估費、拍賣傭金等），這些費用會進一步減少剩余金額。

（2）保障基本生活：法院還需要考慮為被執行人及其家屬保留一定的生活費用，以保障其基本生存權。

綜合考慮這些因素后，法院認為拍賣這套房子并不能有效實現執行目的，反而會對朱某及其子女的生活造成重大影響。因此，拍賣行為不符合適當性原則。

2. 必要性原則

必要性原則要求法院在執行過程中，必須選擇對當事人權益侵害最小的方式。在本案中，法院需要判斷是否有其他更溫和的執行方式。

分期付款：覃某可以和法院協商分期付款，每月支付一定金額，直到罰金繳清。

提供擔保：覃某可以找親戚朋友提供擔保，確保罰金能夠按時繳納。

如果這些替代措施能夠有效實現執行目的，那么拍賣房子就不符合必要性原則。法院認為，覃某已經刑滿釋放，有能力通過其他方式履行罰金，因此拍賣房子不是唯一的選擇，不符合必要性原則。

3. 衡量性原則

衡量性原則要求法院在執行過程中，權衡執行行為對當事人權益的損害是否與執行目的成比例。在本案中，法院需要判斷拍賣這套房子對朱某花及其子女的生活影響是否過大。

唯一住房：這套房子是朱某花和覃某一家五口的唯一住所，兩個孩子還在上學，如果拍賣了房子，他們將無家可歸。

生活影響：拍賣房子將導致朱某花及其子女失去住所，生活陷入困境，這種損害與6萬元罰金的執行目的不成比例。

法院認為，拍賣這套房子對朱某花及其子女的生活影響過大，不符合衡量性原則。

本案的裁判體現了法律的溫度和人性化。法律雖然要執行罰金，但也不能讓被執行人和家人失去生活的保障。通過比例原則的“三步法”審查，法院在執行過程中既維護了法律的權威，又保護了當事人的基本權益。

*文/上海杜繼業律師