股東質疑房產抵押登記，法院判登記中心違法！

案說法】

辦理公司房產抵押登記需審查材料的真實性、合法性

【典型案例】

梁某是某公司的股東。某公司先后兩次向某銀行借款，分別用公司的不動產及余值作抵押擔保，區不動產登記中心審核后核發了《不動產登記證明》。

梁某認為，某公司申請抵押登記時沒提交所有股東參與并作出決議的《股東會決議》，而登記中心未審查，抵押登記行為錯誤。登記中心則稱，《不動產登記操作規范》沒規定股東會決議是抵押登記必須材料，其按《不動產登記暫行條例》辦理，登記合法。

后來，某公司與銀行辦理了抵押注銷申請，登記中心審核后注銷了抵押。

法院審理認為，《不動產登記暫行條例》《城市房地產抵押管理辦法》明確規定了房地產抵押登記申請人提交材料的范圍和登記機關的審查范圍。某公司以公司不動產抵押，依法應經股東會決議通過，但申請材料缺少相關決議。登記中心未經全面、審慎審查就辦理抵押登記，違反規定，本應撤銷。但因抵押登記已注銷，不具可撤銷內容，應確認違法。某公司稱公司章程未規定抵押需開股東大會，法院未采納，認為應按法律法規的一般性規定執行。

最終，一審法院駁回梁某部分起訴和請求，二審法院維持部分一審判決，撤銷部分并確認抵押登記行為違法，再審法院駁回登記中心的再審申請。這個案例提醒登記機構辦理抵押登記時要全面審查材料真實性和合法性。

【案例來源】

人民法院案例庫入庫案例，編號：2024-12-3-006-007，梁某訴廣西壯族自治區宜州區不動產登記中心不動產抵押登記案。

【律師解讀】

“人民法院案例庫”將本案裁判要旨歸納為：

不動產登記機構在辦理房地產抵押登記申請時，要對抵押人所提交材料的真實性、合法性進行全面審查，如抵押事項是否經過公司董事會或者股東大會討論，是否符合公司章程等。行政機關在訴訟期間自行糾正錯誤的，人民法院可判決確認被訴行政行為違法。

法院的裁判理由解析如下：

該案主要圍繞某公司房地產抵押登記行為的合法性展開，判定被訴抵押登記行為程序違法，原審判決部分錯誤需糾正。

1. 法規依據：《不動產登記暫行條例》《城市房地產抵押管理辦法》等明確了房地產抵押登記申請人提交材料范圍和登記機關審查范圍，雙方應嚴格執行。

2. 違法事實：某公司以不動產余值抵押應經股東會決議，但材料缺少相關決議。宜州區不動產登記中心未全面審查即準予登記，違反規定。

3. 各方主張：登記中心誤解法規；某公司稱章程未規定抵押需股東大會，法院認為應按一般規定執行，不予采納。

因被訴抵押登記已注銷，不具可撤銷內容，依法確認違法。原審判決有錯誤需糾正，支持梁某部分上訴請求和理由。

*文/上海杜繼業律師，恒都（上海）律師事務所資深律師