業主未繳納首期物業費，開發商有權拒絕交房嗎？

高高興興去接房，卻被告知需先預繳三個月物業費方可接房，業主陳某因此與開發商發生糾紛。

基本案情：業主未繳納首期物業費，交房被拒

陳某購買了某公司開發的重慶某小區內一套房屋。接房當天，某公司以條款中約定“先交物管費后接房”，要求陳某先預繳三個月物業費后方可接房。陳某以此條款不合理拒繳，某公司以此為由拒絕交房。陳某上訴至重慶市第一中級人民法院，經法院審理后，被駁回訴訟請求。陳某不服，遂上訴至重慶市高級人民法院。

陳某辯稱，某公司沒有物業服務企業授權，無權約定物管費。涉案的“先交物管費后接房”的格式條款，某公司未進行提示說明，一中院錯誤認為陳某已注意到該條款從而認定為有效不當。另外，陳某認為，“先交物管費后接房”格式條款嚴重影響其按時交房請求權、逾期交房的合同解除權、違約金請求權等實體權利。交房前的物管費應由建設單位交納，該格式條款違反相關規定亦應無效。

生效判決：駁回陳某的再審申請，維持原判

經法院審查認為，本案主要爭議焦點為：雙方在合同補充協議第五條第六款中關于“乙方未按約定繳納首期物業管理費，甲方有權拒絕交房”之約定是否有效，即在陳某未按約定交納首期物業費的情況下，某公司是否有權拒絕交房并不承擔逾期交房違約責任的問題。

首先，雙方簽訂的雖然系商品房買賣合同，但法律并未排除當事人對與該商品房買賣無直接關系的其他特別事項作出約定，只要該約定不違反法律、行政法規禁止性規定，不應認定為無效。

某公司作為建設方，陳某作為即將成為的業主，物管費的收取必然會影響物業公司對某公司開發小區的管理與服務及全體業主的共同利益。故雙方關于交房前物管費收取的約定從這個角度來說不宜認定為無效。陳某主張某公司無權約定物管費的申請再審理由不能成立。

其次，本案中，“先交物業費后交房”的約定雖系格式合同內容，但其約定的預交物管費金額與案涉房屋價款金額相比顯系小額，陳某接房后亦應按照法律規定或者合同約定的標準交納物業費，故約定的交納物業費和收房的先后順序也未明顯加重陳某相應責任，同時該約定亦不限制和否定陳某對案涉房屋的實體權利。陳某以該約定屬于對其有重大利害關系的條款從而主張某公司因未進行提示說明不應有效，不符合前述規定，不應采納。

本案中，根據涉案合同補充協議第五條第六款約定及陳某簽署的《某項目前期物業服務協議》，陳某應當在交房時交納3個月的物業服務費，某公司在通知陳某交房時亦明確告知了陳某，“交納3個月的物業服務費”屬于預交性質，陳某交納后完全可以抵免接房后應交納的相應時間段物管費，并不屬于為建設單位交納物管費，陳某以該“先交物業費后交房”約定因違反相關規定應為無效的理由亦不成立。

據此，一中院判決關于陳某因沒有按約定交納物業服務費而未完成接房手續的責任不在某公司，某公司不承擔逾期交房違約責任的認定并無不當。

綜上，裁定駁回陳某的再審申請。

相關法律法規解讀：

【關聯法條】

《中華人民共和國民法典》第四百九十七條規定：有下列情形之一的，該格式條款無效：

......（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利；

（三）提供格式條款一方排除對方主要權利。

第九百四十四條規定：業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

《重慶市物業管理條例》第四十六條規定：建設單位應當在物業銷售時公示臨時管理規約和前期物業服務合同，并提供給物業買受人，同時予以說明。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約和履行前期物業服務合同予以書面承諾。

第四十七條第三款規定：前期物業服務合同生效之日至物業交付之日發生的物業服務費，由建設單位承擔。物業交付之日至前期物業服務合同終止之日發生的物業服務費，由業主按照前期物業服務合同約定的物業服務收費標準承擔。

【專家觀點】

本案的主要爭議在于業主如不繳納首期物業費，開發商是否有權不交房。

根據相關法律法規，小區的前期物業合同由開發商與物業公司簽訂，并對該合同予以公示并說明。業主在購房時簽署的遵守承諾，理論上已視為對該合同及條款的認可，因此本案中所爭議的格式條款“先交物管費后接房”不應視為無效約定。