二娃說

謝霆鋒一開口就是情懷，王菲一開口就是經典， 我朋友一開口就是借錢！

不行，我忍不了了！

今天，二娃必須要來說一說，廣州新規戶型的問題！

因為我發現，現在，越來越多的買房人，像中了毒一樣，滿腦子只有新規，無限地放大新規的好，似乎把買房最核心的東西和訴求，都給忘得一干二凈了！

講真，這種買房邏輯，實在太荒謬、太偏執，也太傻X了！

廣州新規戶型，沒你想象那么好

那么，廣州新規戶型真那么好嗎？它隱藏著哪些不為人知的問題呢？

下面，二娃從3個方面，來簡單說一說：

第一、120-130%超高實用率，很多都是假的！

首先，二娃必須得承認，現在的新規戶型，確實比舊規戶型更好，實用率也更高。

但通常也就高10%左右，真的沒有20%-30%那么夸張！這些都是“數字游戲”罷了！

我們都知道，實用率=（套內面積+贈送面積）÷建筑面積。

比如，你買了一套100㎡的房子，套內面積只有80㎡，贈送面積有10㎡。那么，你這套房子的實用率就應該是（80+10）/100=90%！

但很多開發商，他們的算法卻是這樣的：

算法一：（建筑面積+贈送面積）/建筑面積=實用率。

算法二：（套內面積+贈送面積）/套內面積×100%=實用率。

于是，同一套房子，在他們的輸出口徑中，實用率就變成了110%和112%了！

這也是為什么，現在一些所謂120%-130%超高實用率的新規盤，看完大家都挺失望的，不知道實用率高在了哪里？

◆ 前段時間和朋友的聊天截圖

第二、戶型格局，越來越極端！270°全景玻璃窗，好看，但不實用！

另外，二娃在看新規項目時發現，現在大家都在一味的做大主臥和客廳，但卻在壓縮次臥的面積。

比如，主臥20㎡，剩下的次臥基本只有8㎡！次臥超過10㎡都變成了一種奢望。

試問，這種設計真的好用嗎？等你入住后會發現，放完一張床后，連做衣柜的空間都沒了。

還有就是，大家都在做的主臥270度轉角飄窗，看起來確實上頭，很爽，但實際上不實用！

一來，安全性沒有墻體高。你看臺風等極端天氣，封窗玻璃掉落爆裂的新聞，今年不少呀！你整個主臥，這么大的面積都是玻璃面，多少都會有點擔心啦！

二來，主臥對視問題嚴重。大家在看異地板房時，很容易忽略實際的樓間距。

三來，不隔熱啊！大家都知道，廣州這個天氣，基本2/3的時間都是夏天，這種設計，真的會熱死！

第三、

私密性差，后期改造問題多！

此外，新規項目為了提高實用率，往往使用了一些特殊的手法，加大“陽臺、飄窗、花池”的報建。

這也意味著，后期會有大量的首尾改造工程留給業主。還有，因為涉及到一些報建的“灰色地帶”，所以，要是遇到政策變化，可能會出現“違建風險”。交樓和辦證時不排除出現一些糾紛的可能。

再說了，新規戶型因為陽臺、飄窗報建的關系，多了很多玻璃面，導致私密性也大打折扣。樓棟對望，鄰居對視的問題越來越多。

吶~像下面這樣的布局，你洗個澡，對面鄰居在陽臺都能看見，多尷尬啊！

莫被高實用率，麻痹了神經！

當然，我也不是說新規戶型不好，不能買。而是想要讓大家全方位了解新規戶型的優缺點，理性購買，莫要盲目追“新”。

畢竟，房子的價值，最終還是由“地段、交通、配套、環境、產品”等綜合條件決定的。

而戶型，只是產品中的其中一環。產品呢，又包含了“園林、會所、戶型、交標、外立面、后期維護”等，你在小區所見的一切。

如果，把買房比作是一張滿分100分的試卷，那產品這道大題，總分也就15-20分，戶型的分比自然就更少了。

所以，大家不要本末倒置，把勁兒使錯了地方！更不要被高實用率麻痹了神經，這是很危險的！

這就好像，現在新出來的電車，都在拼幾秒加速的能力，以及續航里程數，很容易讓買家忽略其他關鍵性的問題。

比如，你買了個小米ultra，加速能力再強，在廣州市區也只能開到50-60km/h呀！

而關于這個問題，如果大家還有其他觀點想要補充，可以掃碼進群一起討論！

買房，我們真正應該關注什么？

看到這里，可能有人就要問了：作為買房人，我們真正應該關注什么呢？

嗯，這個問題呀，我覺得要分兩個層面來回答：

對于剛需而言，我覺得應該側重于解決自身的需求。比如，地鐵、學位、買菜、園林、環境、社區、物業等等。

但對于豪宅客來說，則需要在滿足自身居住需求以外，還要考慮到資產配置，保值/增值的元素。

若用一個公式來表達的話，那應該是這樣的：豪宅競爭力=稀缺的地段×稀缺的資源/產品同質化水平+圈層運營深度。

說白了，買豪宅，核心買的就是稀缺+圈層。這和戶型實用率，關系真不大！

吶~昨天，一位粉絲來問我，選中海大境，還是選新規項目時，我就明確的告訴了她：選中海大境！

至于原因嘛，我們繼續往下看......

◆ 我與粉絲的聊天截圖

通過截圖，我們可以知道，這位粉絲的買房訴求很清晰：

1）總價預算1000萬左右，想要買一套4房

2）老公在海珠上班（某金融公司高管）、老婆是天河公園某高校老師

3）在意交通和居住環境，一個開車上班，一個地鐵出行

4）計劃二胎，想買大社區樓盤

5）想要早點收樓，想要確定性

6）希望能保值增值，在意業主圈層

說真的，看完她的核心訴求后，我覺得目前廣州1000萬左右的項目中，價格穩健，又符合她需求的樓盤，真沒有比中海大境更好的了。

不信，我們挨個匹配來看一看。

◆ 項目實景圖

廣州中軸+國家濕地公園，保值性會更強！

匹配度：★★★★★

眾所周知，買房最重要的就是地段！

如果你有認真研究過中海大境的位置，你便會發現，它的地段非常好。

不僅在海珠的核心區-區府板塊。而且，正好位于整個廣州的中軸之上，距離珠江新城、琶洲都特別近。

也許，你會說城市的核心區是會變的，會遷移的。但一座城市的超級IP是不會遷移的！

你看，北京的故宮能遷移嗎？上海的東方明珠能遷移嗎？廣州的小蠻腰能遷移嗎？明顯不會嘛！

但是呢，超級IP卻是會增加的！

比如，前不久，廣州日報就曾報道“廣州城市新中軸向南延伸?，海珠片區三滘、東風啟動區規劃通過！”

明確廣州城市新中軸線將向南延伸?，海珠區內打造長約6公里的中央綠軸！作為世界級城市會客廳。屆時，一些超級IP地標又將誕生！

而中海大境無疑是直接受益者，因為它剛好在新中軸線的中間。

單從這一點來看，中海大境的價值，未來還有很大上浮空間。

更何況，它還有海珠國家濕地公園。這可是廣州市中心的綠肺，更是不可復制的自然資源。

它的價值，就如同倫敦海德公園對倫敦的作用。

◆ 大境與海珠國家濕地公園位置關系示意圖

預算符合：1000萬左右，能買4房！

匹配度：★★★★★

據二娃了解，目前中海大境在售東區組團16棟，建面約129-143㎡的4房單位。這也是整個樓盤最后一棟小戶型，賣完就真的沒有了！

其中，建面約129㎡03單元，東南向高層，直接俯瞰海珠湖濕地公園，且是超實用的南北雙陽臺四房。目前900萬以上，就能上車！

建面約143㎡的02單元，則能一線看上涌果樹公園，毫無遮擋，視野無敵，且四開間朝南。

目前，總價1000萬出頭就能買到，與粉絲的預算比較吻合。

當然，項目建面約186-270㎡的大平層也同步在售，想了解最新價格信息，也可以找二娃咨詢。

值得一提的是，為了慶祝端午節，中海大境還推出了10大特惠活動。比如，送價值5萬元的車位抵用券、1年物業管理費等等，詳細信息可看下圖：

而提到戶型使用率的話，大境也是享受了20%陽臺率新規的頭啖湯樓盤之一。若按某些宣傳口徑算法，它的使用率也能超過110%！

但項目比較實在，并沒有這樣去宣傳和輸出。所以，很多人就誤以為大境實用率比新規戶型低很多，其實并沒有！

◆ 項目建面約142㎡樣板房實景圖

交通方便，完美解決夫妻二人的通勤需求！

匹配度：★★★★★

我們已知，粉絲夫妻二人，一個在海珠上班（開車出行），一個在天河公園板塊（地鐵出行）。

如果選擇中海大境的話，那么，他們雙方上班都無比便捷。老公開車去公司分分鐘的事情，畢竟，中海大境就在海珠最中心的區府板塊，去哪里都快。

而老婆呢，下樓就可以乘坐已通車的地鐵11號線。從上涌站出發，去天河公園總共也就6個站，便捷度是肉眼可見的。

居住環境好、大社區、圈層純粹，還安靜！

匹配度：★★★★★

另外，中海大境也是整個海珠為數不多的大社區，且沒有配建任何回遷房及人才房。再加上，面積段都是4房及以上，所以圈層很純粹。

據了解，買在這里的業主，基本涵蓋各個行業的精英人士，比如，醫美公司老板、中大教師、企業主，以及互聯網金融高管等等。

至于居住環境，那就更不用說了，項目不僅有水系環繞，南面更是上涌果樹園和千畝海珠國家濕地公園，景觀非常漂亮！

毫不夸張的說，住在這里，呼吸到的空氣都更清新，負氧離子都更高！

◆ 項目窗外景色實景圖

再加上，項目不近馬路，周邊綠化高，居住起來會相對安靜，很符合粉絲的要求。

收樓快，確定性高！

匹配度：★★★★★

而在確定性上，中海大境也遠高于現在的幾個網紅新規盤。

商業方面 ，項目背后就是海珠萬達廣場和合生廣場。連海珠區府大樓都在旁邊，所以，購物逛街完全不愁，什么都是現成的！

◆ 大境與萬達廣場、地鐵口的位置關系

更何況，項目自身本來就規劃了約4萬㎡城市甲板濱水商業。目前已經基本成型了。

待項目建成后，業主下樓就能享受！光是這一點，就沒有幾個樓盤比得了吧？

◆ 商業現狀圖

◆ 商業效果圖

另外，根據公開信息顯示，項目東區南側商業地塊，未來會建“船形商業體”，造型獨特，非常亮眼。

整個商業共有三層，包含餐飲、茶飲、文創、便利店和黃金珠寶店（效果圖如下所示）。

對面的地塊呢，還會建設環濕地數字文娛新地標，整個商業氛圍和板塊界面都會升級。

再說了，項目外立面、下沉式會所，車庫全都是現成的了，整體品質感相當不錯。二娃有拍過一些照片，大家可以自行感受一下！

◆ 這是還沒有完工的外立面

◆ 這是地下停車場落客區

最最重要的是，項目會在明年三季度起陸續收樓，無需等待2-3年！即便你現在買，也能在明年順利交付。

再說了，目前廣州90%的開發商，都是只負責生，不負責養。房子一賣完，就不咋管了。

但其實，后期維護更加重要！所以，物業真的非常重要。

據我所知，中海大境的物業，目前除了日常工作的維護外，更是在深度運營社群服務。目前，已經運營了1個私享會和4個高活社群。并且，物業服務是從你認購就開始了的！

比如，他們會定期舉行各類圈層及社區活動。包含：親子活動、瑜伽健身課、槳板劃行比賽、樂跑、以球會友、藝術展覽等等。

為此，綜合下來，我是認為這位粉絲選擇中海大境，是最好的選擇。你們覺得呢？

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