最高法院:預查封未登記的土地使用權的,效力是否及于土地上的房產?|保全與執行

最高法院: 預查封未登記的土地使用權的, 效力是否及于土地上的房產?

李舒 唐青林 黃紹宏

閱讀提示：預查封作為一項特殊的強制執行措施，是指人民法院對尚未完成物權登記但已履行批準、備案等預登記手續且被執行人享有物權期待權的房地產所采取的控制性措施，其效力等同于正式查封，旨在防止財產轉移并保障執行效力，主要適用于被執行人已繳納土地出讓金但未辦理土地使用權登記、購買已辦理初始登記或預售合同備案/預告登記的房屋等情形。實務中，預查封尚未進行不動產登記的土地使用權的，該預查封效力及于土地上的房產？本文通過一則最高人民法院發布的案例對該問題進行解答。

裁判要旨

預查封未進行不動產登記的土地的，預查封效力及于該土地上的房產;預查封轉為正式查封后，二者效力同時起算。

案情簡介

一、保定中院于2020年3月10日發布(2020)冀06執恢6號公告，擬對該院查封的案涉土地等進行評估、拍賣。

二、經查明，保定中院在審理定州某貸款公司與某公司借款合同糾紛一案中，于2015年2月27日向石家莊市國土資源局發出協助執行通知書，預查封某公司名下的案涉土地，進入執行程序后，該院于2017年2月24日續行查封案涉土地。

三、石家莊中院在執行趙某某與某公司借款合同糾紛一案中，2016年4月29日查封案涉土地及其上房屋。趙某某以其申請執行一案系在先查封為由向保定中院提出異議。

四、保定中院于2020年10月20日作出(2020)冀06執異199號執行裁定，駁回趙某某的異議請求。

五、趙某某不服，向河北高院申請復議。河北高院于2021年3月17日作出(2021)冀執復4號執行裁定，駁回趙某某的復議申請，維持保定中院(2020)冀06執異199號執行裁定。

六、趙某某不服，向最高人民法院申請執行監督。最高人民法院于2021年9月30日作出(2021)最高法執監283號執行裁定，駁回趙某某的申訴請求。

裁判要點及思路

本案的爭議焦點：預查封未登記的土地使用權的，效力是否及于土地上的房產？審理法院認為：

1.《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第21條第1款規定:“查封地上建筑物的效力及于該地上建筑物使用范圍內的土地使用權，查封土地使用權的效力及于地上建筑物，但土地使用權與地上建筑物的所有權分屬被執行人與他人的除外。”

2.因案涉土地及其地上房產尚無不動產登記，故保定中院的預查封效力及于全部案涉土地及地上建筑物，因案涉土地后確系被登記在某公司名下，故該院對案涉土地的查封已轉為正式查封，查封期限從預查封之日2015年2月27日起開始計算。同時，根據上述司法解釋規定，該查封效力及于案涉土地上的建筑物。

實務要點總結

北京云亭律師事務所李舒律師、唐青林律師的專業律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經驗。大量辦案同時還總結辦案經驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰斗在第一線的專業律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發，為實踐中經常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

1. 權利人應及時固定預查封效力范圍，并關注后續登記狀態。作為申請執行人或債權人，若需對未登記的土地使用權采取預查封措施，應主動向執行法院申請將預查封效力明確及于土地上未來可能建造的房產（包括已建未登記或規劃中的房產），并確保執行法院向不動產登記機構送達預查封文書。同時，持續關注土地登記狀態變化，一旦土地完成登記或被確認屬于被執行人所有，立即申請將預查封轉為正式查封，使查封期限從預查封之日起計算，避免因時間差導致輪候查封人取得優先處置權。

2. 義務人應避免擅自處置被預查封土地及房產，防范刑事風險。作為被執行人或土地權利人，需知悉預查封土地后，即使地上房產尚未建成或登記，其實際處置權已受限。任何轉移、抵押或變賣土地及地上房產的行為均可能被認定為“對抗執行”，不僅相關合同無法對抗申請執行人，還可能因非法處置查封財產被追究刑事責任。

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務所執行業務部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務所執行業務部對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）

相關法律規定

《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（2020修正）

第二十一條 查封地上建筑物的效力及于該地上建筑物使用范圍內的土地使用權，查封土地使用權的效力及于地上建筑物，但土地使用權與地上建筑物的所有權分屬被執行人與他人的除外。地上建筑物和土地使用權的登記機關不是同一機關的，應當分別辦理查封登記。

法院判決

以下是該案在判決書中“本院認為”部分就該問題的論述：

最高人民法院認為，本案的爭議焦點為:趙某某主張石家莊中院(2016)01執174號執行裁定對案涉房產的查封先于保定中院對案涉房產的查封是否有事實依據。

《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第21條第1款規定:“查封地上建筑物的效力及于該地上建筑物使用范圍內的土地使用權，查封土地使用權的效力及于地上建筑物，但土地使用權與地上建筑物的所有權分屬被執行人與他人的除外。”本案中，根據查明事實，保定中院于2015年2月27日向石家莊市國土資源局發出協助執行通知書，預查封某公司名下的案涉土地價值3207萬元的部分。預查封是指對尚未在登記機關進行物權登記但又履行了一定的批準或者備案等預登記手續、被執行人享有物權期待權的房地產所采取的控制性措施，此時因案涉土地及其地上房產尚無不動產登記，故保定中院的預查封效力及于全部案涉土地及地上建筑物，因案涉土地后確系被登記在某公司名下，故該院對案涉土地的查封已轉為正式查封，查封期限從預查封之日2015年2月27日起開始計算。同時，根據上述司法解釋規定，該查封效力及于案涉土地上的建筑物。故保定中院對案涉房產的查封早于石家莊中院(2016)01執174號執行裁定對案涉房產的查封。

案件來源

趙某某與定州某貸款公司執行監督案【最高人民法院(2021)最高法執監283號】

本文作者檢索到以下2個同類案例供讀者朋友參考：

案例1：陜西華某物資有限公司、巴中市華某建筑勞務有限公司等建設工程合同糾紛執行監督執行裁定書【最高人民法院(2021)最高法執監427號】

最高法院認為：申訴人主張商洛中院未取得案涉房產處置權即處置財產，違反法律規定。《民事訴訟法解釋》第四百八十六條規定，對被執行的財產，人民法院非經查封、扣押、凍結不得處分。《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十一條第一款規定，查封地上建筑物的效力及于該地上建筑物使用范圍內的土地使用權，查封土地使用權的效力及于地上建筑物，但土地使用權與地上建筑物的所有權分屬被執行人與他人的除外。本案中，丹鳳縣法院以及西安中院先后查封了午某光公司名下兩處土地使用權，在地上建筑物尚未取得產權證的情況下，其查封效力及于地上建筑物。丹鳳縣法院及西安中院對其各自首先查封的土地使用權及相應的地上建筑物享有處置權。商洛中院對案涉財產的查封系輪候查封，并未取得財產處置權。

案例2：惠州某科技有限公司、某銀行股份有限公司深圳分行等借款合同糾紛執行監督執行裁定書【最高人民法院(2023)最高法執監334號】

最高法院認為：《中華人民共和國民法典》第三百九十七條規定（原《中華人民共和國物權法》第一百八十二條有相同規定）：“以建筑物抵押的,該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的,該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規定一并抵押的,未抵押的財產視為一并抵押。”《查封、扣押、凍結財產的規定》第二十一條規定:“查封地上建筑物的效力及于該地上建筑物使用范圍內的土地使用權,查封土地使用權的效力及于地上建筑物,但土地使用權與地上建筑物的所有權分屬被執行人與他人的除外。地上建筑物和土地使用權的登記機關不是同一機關的,應當分別辦理查封登記。”上述規定,均是司法實踐中貫徹“房隨地走、地隨房走”“房地一體”原則的體現。根據上述規定及原則,一方面應當遵循查封土地效力及于地上建筑物的規則；另一方面，在對屬于同一權利人名下的地上建筑物與使用范圍內的土地使用權進行控制、處置時,要將地上建筑物與使用范圍內的建設用地使用權一體處置，避免出現房地分離而導致權利沖突問題。本案中，案涉房產使用范圍內的土地使用權作為整宗土地使用權的一部分，已經被江漢法院首先查封。因此，江漢法院的首封效力應當及于案涉房產。故原則上，深圳中院只是該房產的輪候查封法院，認定其對案涉房產具有處置權依據不充分。

*此處北京云亭律師事務所，為作者完成文章時所在工作單位。

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執行主編 黃紹宏律師 北京云亭律師事務所

責任編輯 法麗 微信號：17310145421

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